视频 | Lukinski https://lukinski.one Sat, 01 Aug 2026 17:34:36 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.8 购买公寓楼是好主意吗？全球最快的评价（也适用于公寓） https://lukinski.one/%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc-%e8%b4%ad%e4%b9%b0-%e6%98%af-%e5%90%a6-%e6%9c%80%e5%bf%ab%e7%9a%84-%e8%af%84%e4%bb%b7-%e4%b8%96%e7%95%8c-%e4%bd%8f%e5%ae%85/ Sun, 11 May 2025 08:30:12 +0000 https://lukinski.de/%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc%e6%98%af-%e5%90%a6%ef%bc%9f%e4%b8%96%e7%95%8c%e4%b8%8a%e6%9c%80%e5%bf%ab%e7%9a%84%e4%bc%b0%e4%bb%b7%ef%bc%88%e4%b9%9f%e9%80%82%e7%94%a8%e4%ba%8e%e5%85%ac/ 你从一个熟人那里听说有一处公寓楼出售？那你一定想尽快知道：购买是否值得？通过几个简单的数字，你可以在几分钟内自己判断 (快速评估公寓楼) —— 不需要评估师或中介。你需要什么？地址、购买价格、年净冷租金（JNKM）、翻新状况、租金水平、租金上涨潜力 —— 开始吧！更多视频？👉 关注我的 YouTube x Lukinski Immobilien。

5分钟内评估公寓楼

让我们从一个可能今天就发生在你身上的案例开始：

想象一下，一位朋友坐在你旁边的咖啡馆里，说：“在这条街上有人想出售一栋公寓楼，我认识那位老妇人，现在她的儿子在处理这件事。我帮你问问看。” 一天后，你通过WhatsApp收到了这些数据：年租金24万欧元，购买价格应为850万欧元，A类地段。听起来很吸引人 – 但这真的是一笔好交易吗？

重要的是：你只需要两个数字——购买价格（KP） 和 年净冷租金（JNKM）。凭借这两个数字，你可以立即计算出 价格系数 和 毛租金收益率。这两个指标是判断一项投资是否具有意义最重要的关键数据。

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计算房价因素和毛收益率

示例：

  • 房价：8,500,000 €
  • JNKM：240,000 €

现在立即开始：

房价因素 = 房价 / JNKM = 8,500,000 / 240,000 = 35,4

一个 购买价格因素 为 35 意味着：你需要超过 35 年的时间，通过租金收入才能收回购房成本 – 不考虑费用、利息和风险。

计算毛租金收益率

收益率 = 年租金收入 / 购买价格 = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

听起来似乎不错 – 但这只是 毛收益率。扣除费用后，实际剩余的金额会明显减少。相关内容稍后将详细说明。

根据地段理解购买价格因素的范围

一个35的系数并不总是不好 – 一个18的系数也不总是好。以下是典型的范围：

地段 典型系数 毛收益率 策略
A类地段（慕尼黑、柏林市中心、汉堡） 28–38 2,6–3,6 % 增值
A类地段边缘地区 / B类城市 22–28 3,6–4,5 % 混合
B类地段 17–22 4,5–5,9 % 现金流 + 轻微增值
C类地段 12–17 5,9–8,3 % 纯粹现金流

神奇的界限：为什么只有在约5.5%的毛收益率时才开始计算

如果你使用 外债 – 几乎所有人都会这么做 – 你必须计算持续的成本。以下是诚实的拆解：

真正吞噬你收益的是什么？

  • 利息：目前约为贷款金额的 3.5 % 年利率
  • 维护费用：1.0 %（新房）至 4.0 %（未翻新的旧房）– 经验法则平均值：2.0 %
  • 管理费：每套住房每年 250–350 欧元（约 KP 的 0.3–0.5 %）
  • 租金损失补偿：JNKM 的 2 %（空置、租客流失）
  • 偿债：1–3 % – 这不是 损失，而是资产积累

经验法则：只有在 毛收益率超过 5.5 % 时，该物业才能自给自足。在 2.8 % 时，即使租金收入满额，你每个月都在亏损。

毛收益 vs. 净收益 – 决定性的差异

以 400 万欧元的购买价格和 24 万欧元的 JNKM（= 6 % 毛收益率）为例：

  • 毛租金收入：24 万欧元
  • – 维护费用 2 %：−8 万欧元
  • – 管理费：−10.000 €
  • – 租金损失 2 %：−4.800 €
  • = 净租金收入：约 145.000 €
  • 净租金回报率：145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

从 6 % 毛租金很快就能得到 3,6 % 净租金。这个数字应该出现在每一个推介中。

你最多应该支付多少钱？

将公式倒过来。你想要至少 6 % 的毛回报率？

最高购买价格 = 年净租金 / 目标回报率 = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

因此，如果目标是 6 %，该物业的最高价格应为 400 万欧元。如果目标是 8 %，甚至只能支付 300 万欧元。

例子：你想要 8 %

购买价格 = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

所有高于这个价格的，从财务角度来看都不具吸引力 – 或者你必须压低购买价格。

购房附加费用 – 被忽视的因素

注意：单纯的购买价格从不是最终价格。在购买公寓楼时，还有 8–12 % 的 购房附加费用：

  • 土地转让税：3,5 %（巴伐利亚）至 6,5 %（北莱茵-威斯特法伦、勃兰登堡）
  • 公证人 + 土地登记簿：约 1,5–2,0 %
  • 中介佣金：0–7,14 %（可协商，通常由买卖双方各承担一半）

在 400 万欧元的购房价格下，你实际需要计划的资本投入约为 430–450 万欧元。这些额外费用还会使你的收益率额外降低约 0.3–0.5 个百分点。

现金流现实检查 – 每月末还剩多少？

针对 400 万欧元的联排别墅，采用 80 % 贷款的快速计算：

  • 自有资金（20 % + 额外费用）：约 120 万欧元
  • 贷款：320 万欧元 → 利率 3.5 % + 还款 2 % = 5.5 % 年供
  • 年供：176,000 欧元
  • 年净租金收入：约 145,000 欧元
  • 运营现金流：−31,000 欧元/年（税前，折旧前）
  • 扣除折旧（2 %）和税收优惠后：通常为 ±0 或略微为正

结论：即使毛收益率达到 6 %，这笔交易在最初几年也常常只是“黑零”。财富积累是通过还款 + 房价上涨实现的，而不是通过现金流。

租金上涨潜力 – 隐藏的杠杆

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

  • 租金合同有多久了？（指数租金？阶梯租金？）
  • Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
  • 是否存在现代化改造的潜力（§ 559 BGB 改造后的租金上涨）？
  • 如何确定 当地比较租金？

检查清单：你向卖家询问哪些数字？

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

  • ✅ 购买价格 + 展示谈判空间
  • ✅ JNKM – 每单位配置（应缴和实缴租金）
  • ✅ 居住及使用面积（平方米，总计 + 每单位）
  • ✅ 建造年份 + 最后一次彻底翻新
  • ✅ 能源证书（能效等级，最终能源需求）
  • ✅ 供暖系统（类型，建造年份，是否符合GEG标准）
  • ✅ 屋顶 + 外墙（状况，最后一次翻新）
  • ✅ 租户结构（租期，年龄，社会状况）
  • ✅ 空置率 当前 + 近三年
  • ✅ 维修储备金（如存在）
  • ✅ 地籍簿摘录（负担，地役权，通行权）
  • ✅ 土地价值 + 土地面积
  • ✅ 地上权?（对许多买家来说是关键因素）

850万是一个好交易吗？收益物业 vs. 投资物业

在immobilien-erfahrung.de我已经详细谈到过：收益型与投资型房地产的区别。

区别在于侧重点：在收益型房地产中，重要的是每月进入你账户的金额——即通过租金收入带来的正向现金流，通常位于B类地段和C类地段。而在投资型房地产中，你依靠的是长期的资产增值和出售收益——通常位于A类地段，如柏林、科隆、杜塞尔多夫、汉堡、慕尼黑。

你想要直接获得现金？ 第一种方式能为你带来持续的收入。 你想要长期获得更多现金？ 第二种方式需要耐心、资金和市场知识——作为回报，将来可能会有丰厚的收益（并且可能在10年后免税）。

更佳：

如果你以低价购买A区房产并进行增值：现金流 + 长期资金 = 顶级选择。购买、增值、提高租金、享受资产增值。

FAQ – 关于公寓楼快速评估的常见问题

从哪个购买价格系数开始，购买公寓楼才值得？

粗略的经验法则：低于20的系数属于典型的现金流区域，20–25属于混合计算，超过25则需要实质性的

]]> 德国预制房屋供应商：推荐和列表 https://lukinski.one/%e5%be%b7%e5%9b%bd%e9%a2%84%e5%88%b6%e6%88%bf%e5%b1%8b%e4%be%9b%e5%ba%94%e5%95%86%ef%bc%9a%e6%8e%a8%e8%8d%90%e5%92%8c%e5%88%97%e8%a1%a8/ Tue, 02 Jan 2024 19:26:48 +0000 https://lukinski.de/%e5%be%b7%e5%9b%bd%e9%a2%84%e5%88%b6%e6%88%bf%e5%b1%8b%e4%be%9b%e5%ba%94%e5%95%86%ef%bc%9a%e6%8e%a8%e8%8d%90%e5%92%8c%e5%88%97%e8%a1%a8/ 您是否正在寻找德国优秀的预制房屋供应商？这份附有链接的简短清单是我为您的房屋建造提供的建议。以下是我列出的几家最大的德国预制房屋公司，以及它们的简介和网站链接。更多相关信息？继续阅读：购买预制房屋。

预制房屋及优势

新建房屋中最受欢迎的一种类型：预制房屋。什么是预制房屋？快速解释：

预制房屋是一种预制房屋，其部件在工厂生产，然后在现场组装。您可以用预制房屋建造不同类型的房屋，从平房到两层楼高的房屋。建造时间通常比传统房屋短，成本也具有竞争力，但这取决于多种因素。

预制房屋在 5 分钟内快速建成

在快速运动中，整个房屋只需 5 分钟就能建成：

伟伯豪斯

具有创新和可持续发展预制房屋理念的传统家族企业。

HUF HAUS

建筑以设计为导向，采用大量玻璃和木材。

  • 现代设计
  • 宽大的玻璃面板
  • 网站：HUF HAUS

手指之家

专门生产节能型个性化预制房屋。

  • 能源效率
  • 定制规划
  • 网站：手指屋

城乡之家

德国固体建筑房屋和预制房屋的领先供应商。

  • 多种房型可供选择
  • 透明的固定价格保证
  • 网站：城乡之家

SchwörerHaus

可持续和节能的预制房屋。

Bien-Zenker

提供从古典到现代的各种预制房屋模型。

  • 多种房型
  • 传统和现代设计
  • 网站：Bien-Zenker

古塞克宫

提供定制预制房屋解决方案的中型家族企业。

丹伍德

专门生产注重生态的现代预制房屋。

  • 生态建设
  • 现代设计
  • 网站：丹伍德

坎帕

提供各种型号的预制房屋和个性化设计方案。

  • 多种型号
  • 定制
  • 网站：坎帕

卢克斯豪斯

高质量、可持续的预制房屋。

预制房屋：A-Z

您可以在这里找到首次置业的技巧：

]]> 购置房产：我们的新闻通讯现已在 immobilien-erfahrung.de 网站上发布！ https://lukinski.one/%e8%b4%ad%e7%bd%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e6%88%91%e4%bb%ac%e7%9a%84%e6%96%b0%e9%97%bb%e9%80%9a%e8%ae%af%e7%8e%b0%e5%b7%b2%e5%9c%a8-immobilien-erfahrung-de-%e7%bd%91%e7%ab%99%e4%b8%8a%e5%8f%91/ Sat, 11 Nov 2023 11:48:52 +0000 https://lukinski.de/%e8%b4%ad%e7%bd%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e6%88%91%e4%bb%ac%e7%9a%84%e6%96%b0%e9%97%bb%e9%80%9a%e8%ae%af%e7%8e%b0%e5%b7%b2%e5%9c%a8-immobilien-erfahrung-de-%e7%bd%91%e7%ab%99%e4%b8%8a%e5%8f%91/ 房产通讯 – 亲爱的房产爱好者们，我们有一个令人振奋的消息要告诉您！过去由 Lukinski 出版的《房产通讯》现在有了新的归宿，并在 immobilien-erfahrung.de 网站上独家发行！经典房产杂志的替代品。点击此处直接进入房产通讯。

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示例 快速解释
长期增值 随着时间的推移，房产往往会增值。这可以作为一项稳健的长期投资。
收入来源 房产可以定期产生租金收入，为业主带来稳定的收入来源。
多样化 由于房地产投资不同于股票和债券等其他资产类别，因此为投资组合的多样化提供了机会。
税收优惠 在一些国家，房地产投资的税收优惠和折旧提供了财政激励和优势。
杠杆效应 通过使用债务资本（如抵押贷款），投资者可以提高股权回报率，这就是所谓的杠杆作用。
通货膨胀保护 房产可以对冲通货膨胀，因为租金和房产价值往往会随着物价的普遍上涨而上涨。
控制和设计 作为业主，您可以控制自己的投资物业，并根据自己的意愿进行设计和改进。
被动收入 房产投资可以产生被动收入，因为租户支付租金，房东一般无需积极工作。
遗产规划 财产可以作为长期继承规划的一部分，为子孙后代创造资产。
]]> 洛杉矶威尼斯运河：投资者面对 “小威尼斯” – 最新视频！ https://lukinski.one/%e6%b4%9b%e6%9d%89%e7%9f%b6%e5%a8%81%e5%b0%bc%e6%96%af%e8%bf%90%e6%b2%b3%ef%bc%9a%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85%e9%9d%a2%e5%af%b9-%e5%b0%8f%e5%a8%81%e5%b0%bc%e6%96%af-%e6%9c%80%e6%96%b0%e8%a7%86/ Sun, 15 Oct 2023 12:40:47 +0000 https://lukinski.de/%e6%b4%9b%e6%9d%89%e7%9f%b6%e5%a8%81%e5%b0%bc%e6%96%af%e8%bf%90%e6%b2%b3%ef%bc%9a%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85%e9%9d%a2%e5%af%b9-%e5%b0%8f%e5%a8%81%e5%b0%bc%e6%96%af-%e6%9c%80%e6%96%b0%e8%a7%86/ 洛杉矶威尼斯运河 – 您是否知道在洛杉矶市中心有一个隐藏的宝藏，它将把您带入一个远离典型城市景观的世界？威尼斯运河历史区坐落在充满活力的威尼斯郊区，见证了其创始人艾伯特-金尼（Abbot Kinney）富有远见的梦想。

洛杉矶威尼斯运河的位置 🏝️🌅

一如既往，我们的出发点只有一个：位置、位置、位置！

威尼斯运河位于美国加利福尼亚州洛杉矶市的威尼斯海滩社区。运河始建于 20 世纪初，是威尼斯海滩最初城市规划项目的一部分。该地区还拥有轻松的艺术氛围，以街头艺术家、精品店和咖啡馆而闻名。

洛杉矶威尼斯运河

演练：360° 全景

方丈金尼的 “美国威尼斯”

艾伯特-金尼（Abbot Kinney）是一个具有远见卓识的人，他于 1905 年开始执行一项雄心勃勃的任务：他希望将意大利威尼斯的魅力带到洛杉矶海岸。金尼希望把威尼斯的外观和感觉带到加利福尼亚。

想象一下，沿着风景如画的运河漫步，穿过迷人的拱桥，凝视美丽的河畔房产。这些标志性运河的历史与流经运河的水一样迷人。

您还可以在维基百科上找到更多数据：威尼斯运河

渠道的建立

1905 年，艾伯特-金尼开始修建人工运河，作为其 “美国威尼斯 “项目的一部分。这些运河被命名为 Aldebaran 运河、Altair 运河、Cabrillo 运河、Coral 运河、Grand 运河、Lion 运河和 Venus 运河，都是由金尼亲自命名的。它们是这个雄心勃勃的项目的核心，吸引了公众的关注，并有助于该地区房产的销售。

黄金时代与衰落

20 世纪 20 年代，汽车逐渐普及，许多人认为运河已经过时。因此，部分运河于 1929 年被填埋，为柏油马路让路。到 1940 年，剩余的运河状况不佳，人行道也被市政当局拆除。40 多年来，运河区的状况一直很差，由于资金问题、环境问题以及对谁应承担经济责任的分歧，许多运河翻新提案都以失败告终。

渠道的重生

直到 1992 年，人们才开始了期待已久的运河改造工程。运河被抽干，修建了新的人行道和围墙，并于 1993 年重新开放。运河发展成了该市一个受人追捧的昂贵住宅区。

今天的频道

剩余运河周围的住宅区于 1982 年被列入《国家历史名胜古迹名录》。但近年来，许多老房子都进行了大规模的翻新工程，并建造了许多大型现代化住宅。

让运河焕发生机

运河通过巴洛纳泻湖向滨海德尔雷防波堤上的海闸供水。水闸在退潮时打开，释放出大部分的水，在涨潮时关闭，滞留约三天后才会重新蓄水。

方丈金尼的遗产

威尼斯运河不仅是一个历史地标，也是一个人敢于将洛杉矶的一个小角落改造成威尼斯的惊人范例。

运河改造–一个联合项目

运河改造是一个社区项目，运河居民和所有者共同努力，保护和改善运河独特的环境。尽管存在一些分歧和障碍，但社区最终还是找到了一个既能让运河恢复生机，又能保护其自然美景的解决方案。

洛杉矶威尼斯运河

洛杉矶的威尼斯运河不仅是一个具有历史意义的地方，也是一个活生生的例子，展示了通过远见、合作和对变革可能性的信念所创造的美丽。如果您有机会参观这些迷人的运河，就能亲身体验阿博特-金尼的 “美国威尼斯 “的历史、魅力和神奇。

好莱坞乐园：好莱坞背后的故事

小贴士您知道好莱坞标志背后的精彩故事吗？点击此处了解好莱坞乐园的全部内容！

]]> 房产 Instagram：学习投资 1×1，简明扼要地解释投资 https://lukinski.one/%e6%88%bf%e4%ba%a7-instagram%ef%bc%9a%e5%ad%a6%e4%b9%a0%e6%8a%95%e8%b5%84-1x1%ef%bc%8c%e7%ae%80%e6%98%8e%e6%89%bc%e8%a6%81%e5%9c%b0%e8%a7%a3%e9%87%8a%e6%8a%95%e8%b5%84/ Sat, 14 Oct 2023 09:00:36 +0000 https://lukinski.de/%e6%88%bf%e4%ba%a7-instagram%ef%bc%9a%e5%ad%a6%e4%b9%a0%e6%8a%95%e8%b5%84-1x1%ef%bc%8c%e7%ae%80%e6%98%8e%e6%89%bc%e8%a6%81%e5%9c%b0%e8%a7%a3%e9%87%8a%e6%8a%95%e8%b5%84/ Instagram 上的 Property 1×1 – 成为房产投资者的简单方法！🏡💰 在我的 Instagram 视频中，我分享了我的房产投资知识–无论是在日常生活中、出差途中还是会议间隙。在这里，您可以以简洁易懂的方式了解您需要知道的一切。就像小型免费在线课程一样，你可以在 Instagram 应用程序中找到有关租金收益、融资、选址等方面的提示。我们计算租金收益率，学习如何计算年度冷租金，并做出有理有据的投资决策。正如我常说的：卢金斯基，我们走！现在就访问我的 Instagram 房地产投资频道。📈🏠 Instagram 房产投资。

实例：紧凑型视频讲解

一张图片胜过千言万语！下面是几个例子：

购置房产：如何获得优惠的房产报价

真正的利润在于购买，这就是为什么房产收购 是你成为房产投资者和房产投资家的过程中一个如此重要的话题。在 YouTube 上，我提供了从数字渠道到给业主打冷电话等各种收购技巧。

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刚开始做投资者时，最重要的是购置有利的房产：

让人知道你在 X 地区购买房产！家人、亲戚、朋友、熟人和同事都是您强有力的宣传工具。

只要有人听到风声，就会有人提供线索。

被动收入：通过出租赚钱

被动收入是许多人孜孜以求的梦想，而房产则为实现这一梦想提供了机会。试想一下，在工作之余，无需主动工作，每月就能获得 5000 欧元的收入。你会有什么感觉？许多人正是依靠房产来实现这一目标的。

  • 通过租金收入积累资产
  • 额外收入 – 被动收入
  • 安心

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5%的回报率：这意味着什么？

5% 的回报率意味着什么？在这段视频中，我将解释为什么在不同的资产类别中，5% 的估值是不同的。

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如果您想直接 “用房产赚钱”，5% 是不够的。请阅读 “您需要多少回报率“：如果您想在出租的第一个月就直接赚钱，“至少 “需要多高的回报率。

作为通货膨胀保护手段的财产：保值

购买共有公寓是一个明智的决定，尤其是对于房产新手而言。购买公寓后，您就成为了公寓业主协会（WEG）的一员，这意味着许多公共费用都由协会分担。试想一下，在一栋有五方业主的公寓楼里，您只需支付 20% 的公共费用。这意味着您可以节省大量费用。

  • 财产的长期增值
  • 租金收入逐步增加
  • 稳定的摊销率

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公寓与住宅：公寓的优势

投资者通常选择 30 年或 35 年的长期融资。这为进一步投资创造了流动资金。您可以向银行贷款，而不是自己支付全部购房款，通常只需投入 20% 的股权。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

  • 加入业主协会
  • 分担成本 – 例如供暖系统

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长期投资融资

投资者通常在 30 年或 35 年的较长时期内进行融资。这为进一步投资创造了流动性。您无需自己支付 100%的购房款，而是从银行贷款，通常只出资 20%。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

  • 创造流动性
  • 通货膨胀导致资产增加，而摊销额保持不变

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在 A 类地区和 B 类地区购房：区别

在房地产界，地段通常分为 A、B 和 C 地段。在 Instagram 上，我将为您讲解这些地段的基本知识，并分析它们的区别和优缺点。敬请关注，获取宝贵的房产投资知识。

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投资者的故事：向伟大的投资者学习

你可以在我的博客上找到很多投资者的故事，当然，我现在也为 LinkedIn 做了一些！比如这里的《好莱坞乐园》。

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