融资 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 02 Aug 2026 17:26:07 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.11 GroKo-Leaks x YouTube：特别基金、建筑政策、利率——首次购房者和投资者分析 https://lukinski.one/groko-%e6%b3%84%e9%9c%b2-youtube-%e7%89%b9%e5%88%ab%e8%b4%a2%e4%ba%a7-%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%94%bf%e7%ad%96-%e5%88%a9%e7%8e%87-%e5%88%86%e6%9e%90-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e8%b4%ad%e6%88%bf%e8%80%85-%e6%8a%95/ Sun, 30 Mar 2025 17:49:50 +0000 https://lukinski.de/groko-leaks-x-youtube%ef%bc%9a%e7%89%b9%e5%88%ab%e5%9f%ba%e9%87%91%e3%80%81%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%94%bf%e7%ad%96%e3%80%81%e5%88%a9%e7%8e%87-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e8%b4%ad%e6%88%bf/ 在基民盟与社民党的联合政府谈判中，部分内容已经浮出水面，甚至部分文件被泄露。这些草案为德国未来的房地产政策提供了有趣的展望。特别值得关注的是：针对首次购房者的新资助模式、对投资者的税收激励措施，以及一个可能影响利率发展的特别基金。我的新视频将这些事实简洁地汇总如下。

政治上讨论了哪些内容？

据泄露文件显示，基民盟和社民党目前正在讨论多项措施，以稳定德国房地产市场并刺激住房建设。充分利用税收优惠：房地产税收建议。其中讨论的要点包括：

  • 最高达五百亿欧元的新特别基金
  • 重新引入新建住房的特别折旧
  • 为首付较低的首次购房者提供资助计划
  • 数字化和建筑许可加速

这些措施对买家和资本投资者的影响各不相同。以下我们将根据目标群体区分事实。

首先观看关于泄露内容的视频，然后是针对买家和资本投资者的事实。

联合政府泄露内容：视频

特别基金、建筑政策、利率发展和特别折旧在YouTube x 房地产经验。

首次购房者：便利措施，但融资成本上升

目前许多年轻买家正面临较高的入门门槛：利率上升、自有资金紧张和房价昂贵。政府正在作出反应——至少根据草案——通过有针对性的资助建议：

计划措施：

  • 家庭利率支持计划
  • 降低KfW融资的入门门槛
  • 首次购房简化补贴

但同时，国家计划设立一个数十亿规模的特别基金。该基金将通过新债务进行融资——而这也带来了问题：资本市场利率因此可能长期上升。

尽管欧洲央行降低基准利率，但对住房贷款的影响有限。住房贷款主要参考长期债券，如十年期德国国债。如果其收益上升，建筑贷款利率比较也将上升——尤其是对首次购房者而言，长期贷款期限是一个严重的问题。

首次购房者现在应注意的事项：

  • 审查利率保障（例如远期贷款）
  • 尽早规划资助机会
  • 合理计算购买决策

针对投资者：特别折旧作为杠杆

对于投资者而言，计划中的特别折旧在新建项目中可能成为一个关键杠杆。目前，住宅建筑的直线折旧每年限制在约2%。特别折旧允许在最初几年进行额外折旧——根据早期模型，每年可高达5%，持续四年。

示例优势：

  • 更快的折旧 = 更快的税务减免
  • 通过税务优化提高自有资本比例
  • 新建项目中的更多投资激励

在建筑成本不断上升的时期，这些激励措施可能会再次为项目市场注入活力。然而：计划同时引入的特殊基金将增加国家的资本需求——从而可能导致未来几个月外债利息进一步上升。

投资者现在可以采取的措施：

  • 重新评估新建项目的税务情况
  • 尽早确保融资策略
  • 将具有税务效果的资助机会相结合

在政策与市场之间：新的动态正在形成

泄露的计划显示：政府希望设置激励措施——既针对私人买家，也针对机构投资者。然而，这些计划产生的财务框架可能会长期增加融资成本。这导致了一个有趣的动态：

  • 一方面更多资助
  • 另一方面利息成本上升

在房地产市场中活跃的人，无论是个人还是商业用途，都应该密切关注这一发展趋势。因为这将决定补贴是否真的能带来可观的优势，或者是否会因更高的贷款成本而被抵消。

结论？买家和投资者的机会——伴随风险溢价

对于首次购房者来说，新的补贴计划可能有助于他们最终迈出拥有房产的一步。对于投资者而言，特别折旧使新房再次变得更具吸引力。然而，计划中的国家支出将带来利率风险，可能会使融资变得更加困难。

现在采取行动的人应有针对性地进行比较，审查补贴，并最重要的是：战略性地保障融资成本。因为大联合政府希望推动很多事情——但它也会推动利率。

来源和背景：

]]> 在迪拜通过房地产投资取得成功：因素、签证与选址 https://lukinski.one/%e6%88%90%e5%8a%9f-%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7-%e6%8a%95%e8%b5%84-%e8%bf%aa%e6%8b%9c-%e5%9b%a0%e7%b4%a0-%e7%ad%be%e8%af%81-%e5%9c%b0%e7%82%b9%e9%80%89%e6%8b%a9/ Sun, 24 Mar 2024 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/%e5%9c%a8%e8%bf%aa%e6%8b%9c%e9%80%9a%e8%bf%87%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e5%8f%96%e5%be%97%e6%88%90%e5%8a%9f%ef%bc%9a%e5%9b%a0%e7%b4%a0%e3%80%81%e7%ad%be%e8%af%81%e4%b8%8e%e9%80%89/ 迪拜 已从一个沙漠城市发展成为世界上最流动的房地产市场之一 – 毛租金回报率在6%至8%之间，租金收入无所得税，并且投资金额达到200万迪拉姆即可获得黄金签证。这使得这个酋长国在结构上比慕尼黑、维也纳或苏黎世对德国投资者更具吸引力。然而，市场也具有波动性：那些在2008年错误时机购买的人经历了超过50%的价值损失。本指南将展示投资者在选址、融资、法律结构和税收方面真正需要注意的事项 – 包括具体数字、比较表格和对 回报率计算 和 盈利性投资房产 的内部视角。

迪拜房地产市场：机会、数字与挑战

迪拜房地产投资公寓内部迪拜为投资者提供了欧洲市场上无法达到的多样性：JVC地区的单间公寓起价8万欧元，Business Bay地区的中档公寓价格在25万至50万欧元之间，棕榈朱美拉的豪华顶层公寓价格超过500万欧元。我已经报道过 迪拜最大的超级建筑项目 – 它们是价值增长的引擎。

收益率的现实检验

Die Bruttomietrendite liegt je nach Lage und Typ zwischen 5 und 9 Prozent – deutlich über deutschen Top-Lagen (2–3,5 Prozent). Wichtig: Brutto ist nicht netto. Service Charges (15–25 AED/sqft/Jahr), DEWA-Anschlusskosten, Verwaltung (5–8 Prozent der Miete) und Leerstand reduzieren die Nettorendite typischerweise um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte.

  • JVC，迪拜南区，城镇广场：毛利7-9%（大众市场，波动性较高）
  • Business Bay, Marina, JLT: Brutto 6–7,5 % (etabliert, stabile Nachfrage)
  • Downtown, Palm Jumeirah, Emirates Hills: Brutto 4,5–6 % (Kapitalerhalt, Prestige)

挑战和实际风险

Wer in Dubai investiert, muss die Marktzyklen kennen. Der Crash 2008/09 brachte Wertverluste von 40–55 Prozent, die Korrektur 2014–2020 weitere 25–35 Prozent in einigen Lagen. Konkrete Risiken:

  • 供应过剩风险： 每年有30,000至40,000个新单位进入市场
  • 开发商信用： 仅在一级开发商（Emaar，Damac，Nakheel，Sobha，Meraas）处购买期房
  • Service Charges: Bei manchen Luxus-Towern bis 35 AED/sqft/Jahr – kann Rendite halbieren
  • 货币挂钩：AED 与 USD 挂钩 – EUR/USD 波动直接影响德国投资者
  • 退出流动性：在危机期间，出售时间可能从 3 个月上升至 12 个月以上

了解法律框架和产权权利

想要进入 迪拜房地产市场 的投资者，首先必须了解产权法。在 迪拜，有三种产权形式：Freehold（完全产权，也适用于外国人）、Leasehold（30至99年的租赁权）和Commonhold（带有共有区域的产权公寓）。对于外国投资者而言，只有 “Freehold” 区域 是相关的 – 包括 迪拜海滨、迪拜市中心、棕榈朱美拉、Business Bay、JVC、迪拜山和JLT。

购买流程逐步说明

与德国不同，购买不是在公证人那里进行，而是在迪拜土地部（DLD）进行。典型流程如下：

  1. MoU（表格F）： 预约合同，10%的定金支付给托管人
  2. NOC（无异议证明）： 由开发商出具，确认该单位无债务
  3. DLD转让： 在迪拜土地部登记，颁发产权证书
  4. Oqood注册： 对期房房产是强制性的，保护买家权利

处理时间通常为30至45天。本地律师（费用为5000至15000迪拉姆）不是法律规定的，但强烈建议聘请。

签证规定：具体门槛

通过房地产投资获得签证 是富裕投资者的核心论点：

签证类型 最低投资额 有效期 特别说明
投资者签证 750,000 AED（约190,000 EUR） 2年，可续签 房产必须全额支付
黄金签证 2,000,000 AED（约510,000 EUR） 10年，可续签 可使用按揭，包含家庭成员
退休签证 1,000,000 AED房产 + 收入 5年 55岁以上，或可提供储蓄资产

然而，该签证并不自动构成税务居民身份 – 需要90天以上的实际居住时间和阿联酋的居住证明。

选址选择：城区的直接对比

选择正确的地点决定了收益和资产增值。在市中心投资并不比在JVC投资“更好”，这是不同的投资案例。

顶级地段对比表

城区 每平方英尺价格 毛回报率 目标客户群
迪拜市中心 2,200–3,500迪拉姆 4.5–6% 资本保值、声望、游客
迪拜海滨 1,600–2,400迪拉姆 6–7% 外籍人士、年轻专业人士
朱美拉棕榈岛 2,800–6,000迪拉姆 4.5–6% 高净值人群、度假租赁
商务湾 1,500–2,200迪拉姆 6–7.5% 在职人员、中端市场
JVC / 迪拜山 900–1,500迪拉姆 7–9% 入门者、现金流导向
迪拜南 / MBR城 800–1,400迪拉姆 7–8.5% 投机性、增值潜力

具有增长潜力的新兴城区

虽然成熟地区提供稳定性，但最大的增值潜力在于较新的总体规划社区：

  • 迪拜山社区： 拥有高尔夫球场、学校和购物中心的Emaar总体规划社区
  • 迪拜南： 靠近世博会场地和阿尔马克图姆机场，长期增长催化剂
  • MBR城： 位于市中心后方，拥有美丹和水晶泻湖
  • JVC（朱美拉村圈）： 中端市场中最高的租金回报率

迪拜市中心日落房地产

期房与现房：战略性的基本原则决定

每位迪拜投资者都会首先做出这个决定，它决定了整个投资结构。期房意味着在完工前购买并采用分期付款计划，现房则是购买现有单位。

期房：优势与陷阱

  • 优势： 10–20%的首付即可入场，其余分期支付（例如完工后60/40或50/50）
  • 优势： 诚信开发商在完工时通常会提高15–30%的价格
  • 风险： 6–24个月的建设延迟是市场常态
  • 风险： 市场调整可能导致交割时出现负资产
  • 要求： 在DLD注册Oqood并检查托管账户

现房：优势与劣势

  • 优势： 可立即获得租金收入并进行实地看房
  • 优势： 在DLD注册后即可申请签证
  • 劣势： 首付资金需求更高（至少25% + 其他费用）
  • 劣势： 相比期房，增值潜力较低

迪拜投资房产的融资与税务方面

海外房产的融资在结构上与德国的流程不同。对于外国投资者，规定为：500万迪拉姆以下房产最多可贷款50%，500万迪拉姆以上房产最多可贷款40%（中央银行规定）。如果作为阿联酋居民融资，最高可达75%。

购房时的实际附加费用

除了房价外，还需支付6–8%的附加费用：

  • DLD转让费： 房价的4%（通常由买方和卖方各承担50%）
  • 产权证颁发费： 580迪拉姆
  • 受托人费用： 4,000迪拉姆（+5%增值税）
  • 中介佣金： 2% +5%增值税
  • 抵押登记费： 贷款金额的0.25%
  • 无异议证明费（NOC）： 500–5,000迪拉姆（视开发商而定）

税务优势与德国的税务现实

迪拜不对租金收入征收所得税，也不征收资本利得税、遗产税和年度地税——这是其结构性的卖点。但：对于在德国居住的德国投资者而言，这一优势并非完全适用。

  • 德国外交部与阿联酋的税收协定： 租金收入在拥有房产的国家（迪拜）征税——实际上就是不征税——但在德国需适用累进税率
  • 出售收益： 在德国，若持有期限超过10年则免税，否则按个人税率征税
  • 迁出征税： 若将居住地迁往迪拜，需谨慎审查
  • 补充征税： 若使用阿联酋公司结构则相关

融资选项对比

融资选项 外国人最大贷款比例 优点 / 缺点
阿联酋银行的房地产贷款（非居民） 50%（低于500万迪拉姆） 透明利率（4.5%-6%），但需要严格的收入证明
阿联酋银行（居民） 高达75% 最佳条件，但需要在阿联酋有居住地和收入证明
开发商付款计划（预售） 实际可达80%-90% 无利息，但存在市场风险和开发商信用风险
国际银行（私人银行） 50%-70%，通常为抵押贷款方案 灵活，但通常要求净资产至少100万欧元
来自德国的自有资金 100% 无银行障碍，但需要大量资金投入和承担集中风险

市场趋势和未来发展的概述

]]> 购置房产：我们的新闻通讯现已在 immobilien-erfahrung.de 网站上发布！ https://lukinski.one/%e8%b4%ad%e7%bd%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e6%88%91%e4%bb%ac%e7%9a%84%e6%96%b0%e9%97%bb%e9%80%9a%e8%ae%af%e7%8e%b0%e5%b7%b2%e5%9c%a8-immobilien-erfahrung-de-%e7%bd%91%e7%ab%99%e4%b8%8a%e5%8f%91/ Sat, 11 Nov 2023 11:48:52 +0000 https://lukinski.de/%e8%b4%ad%e7%bd%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e6%88%91%e4%bb%ac%e7%9a%84%e6%96%b0%e9%97%bb%e9%80%9a%e8%ae%af%e7%8e%b0%e5%b7%b2%e5%9c%a8-immobilien-erfahrung-de-%e7%bd%91%e7%ab%99%e4%b8%8a%e5%8f%91/ 房产通讯 – 亲爱的房产爱好者们，我们有一个令人振奋的消息要告诉您！过去由 Lukinski 出版的《房产通讯》现在有了新的归宿，并在 immobilien-erfahrung.de 网站上独家发行！经典房产杂志的替代品。点击此处直接进入房产通讯。

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示例 快速解释
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