站在德国的最前沿：生活在美因河畔的法兰克福

问题：您主要作为房地产投资者在法兰克福地区活动。根据您的经验，该地区房地产市场的发展情况如何？

我会用一个大胆的说法来回答：法兰克福的房地产市场目前是德国最吸引人的地方!至少在我看房地产市场的总投资时，数字是这样显示的。一些年来，法兰克福的私人和机构投资者对房地产市场的投资超过了德国其他地方。

问题是这些钱的去向，即用这些钱建造或购买什么样的房地产。本质上，它是商业房地产，即办公空间。但法兰克福在住宅领域也已经超过了德国其他主要城市。虽然2018年法兰克福的住宅市场投资了约12亿欧元，但以慕尼黑为例，这一数字仅为5亿欧元。

你可以在Statista找到更多的统计数据

如果你现在再加上一个事实，即法兰克福目前75万的人口预计将在未来10年内增加约10万，那么大家很快就会明白：这里需要公寓!而由于这种发展已经持续了几年，法兰克福的房产价格也迅速上升。如果你回顾一下过去十年的情况，房屋和公寓的价格在某些情况下每年上涨超过百分之十。在法兰克福及周边地区，今天的房子或公寓的价格几乎是几年前的两倍。这也解释了为什么房地产业的营业额在上升，但在法兰克福出售的房产的绝对数量却在一定程度上下降：待售的房屋和公寓简直越来越少。因此，我上面提到的高水平的投资。政客们确保新的住宅区和住房开发项目得到批准–如果还有任何空间的话。

趋势：购房价格上涨比租金更强劲

问题：对你来说，交易房地产仍有意义吗？

我的工作是寻找合适的房产、地块等–并在适当的时候这样做–以便使它们能够为我的客户所用。毕竟，我并不为自己保留房屋和单位。因此，如果您想在法兰克福投资房地产，您在升值、资本投资方面有最好的前景!但也很明显，任何想买的人都是在现在真正的高价位购买的情况下进入市场。当然，租金也在持续上涨，因此，我仍然有很好的机会通过租金为购买房产提供资金。但事实是，特别是在大城市，房产购买价格的涨幅远远超过了租金。这种情况可能会继续下去。所以你必须非常仔细地计算。

关于这个问题的最后一个想法。有一些房地产专家警告说，价格有泡沫。很难说公寓和住宅的价格是否以及何时会停滞不前，甚至可能再次下降。但我认为，随着对法兰克福人口增长的预测，房地产价格也将继续上涨。也许只是没有那么强烈。

以不同的方式销售房地产–Diskret-Makler提供见解

问题：你自己把卢金斯基经纪公司描述为一个谨慎的经纪人。这到底是什么意思？

这意味着我们提供给我们的房产没有经典的–让我称之为–“市场写作”。对卖家来说，这意味着：他可以确信，附近的人不会注意到他的出售意图。窗户上或前院中常见的广告牌已不再需要。我们的车辆保持不显眼，颜色完全是中性的。

曝光稿只发给我们事先联系过的客户，并列入我们的数据中。当然，我们也使用房地产营销门户网站，但我们的外观或房产的外观设计，几乎没有人可以得出关于房产位置的结论。因此，如果你想在市场上提供你的房产，例如，因为你想避免与邻居或朋友进行恼人的讨论，像Lukinski这样谨慎的房地产代理是你的正确选择。

对于买方来说，这也意味着最大限度的谨慎。如果你重视严肃的谈判，而不像通常那样被一哄而上的利益方 “哄抬价格”，这一点就特别重要。买方可以确信，即使是他的人也是在幕后。只有当他搬进新家时，他的身份才会被新邻居们公开。

房地产中互联网工具的真相

问题：从专家的角度看，互联网上有哪些工具对房地产投资者也有帮助？比如说，你对投资计算器有什么看法？

明确的答案是：这取决于!这始终是律师的答案。但事实上，这在房地产市场上是非常相似的。在我使用一个工具之前，我必须考虑我想用它来做什么。那才是最重要的!

如果我想了解我的房产值多少钱，例如因为我想卖掉它或用它来贷款，有时有相当好的估值计算器。贷款计算器，也被称为融资或抵押贷款计算器，可以帮助初步了解购买房产的成本。预算或可行性计算器也是如此。然后还有报价比较计算器。当我为我的房地产投资需要贷款时，我可以用它们来比较贷款报价。

对于快速浏览和感受数字和关系，这样的计算器确实相当不错。然而，一般来说，不可能将个人情况和愿望输入这些计算器。这包括考虑到资本市场的波动、税收情况等。一个在线工具并不能提供对房地产投资的全面看法，包括租金收入、辅助成本、税收等。

我取得的经验是，没有什么可以取代个人和个人对房地产投资的建议。这就像在医生那里：我通过互联网搜索就能找到我的问题，但我通常会得到完全不同的结果。与健康问题一样，在投资方面，最好与专家进行个人对话。

租金价格。测量是有回报的!

问题：对于公寓或房屋的租户来说，每平方米的价格到底是如何计算的？

起初听起来很简单，但不一定如此。因为当谈到每平方米的价格时，问题总是出现了：什么是真正属于生活空间的？我可以计算哪些平方米，如何计算？这样的计算很简单：我把租金除以租赁协议中规定的平方米。如果我加上辅助费用，那么我就有了每平方米的 “暖租 “价格。

根据一般适用的规则，所有的客厅、卧室、餐厅，以及厨房、走廊、浴室，还有茶水间，根据居住面积条例，100%算作居住面积。阳台和露台各占四分之一。地窖和车库不包括在内。如果是倾斜的屋顶，只有那些天花板高度超过两米的地方才被认为是100%的居住空间。天花板高度为一到两米的房间部分按一半计算，低于一米的部分则完全不计算。

现在这里有几件漂亮的小东西!每个人在拿着折尺跑遍单位开始测量之前都应该知道这些：壁炉、炉子、内置家具和浴缸都算作完整的生活空间。三级以上的楼梯要从居住空间中扣除，独立的柱子和烟囱的砖块凸起也要扣除。

当然，我建议用精密的工具来代替折尺，比如激光测量仪。

在任何情况下，测量都是值得的。从房地产投资者的角度来看，也就是未来的房东，这意味着：如果租户自己测量准确，遇到差异，我就可以避免以后与租户发生纠纷。服务费、保险费等也是基于平方米的数字。所以它应该真的适合。

生活在法兰克福：每个人都有机会

问题：与汉堡、柏林和慕尼黑等德国其他主要城市相比，您如何评价法兰克福的生活质量？哪些景点和活动使该市对房地产投资者和租户具有吸引力？

幸运的是，我不是法兰克福人。这就是为什么我可以在某种程度上客观地对待这个微妙的问题。如果以 “德国经济研究所”（Institut der deutschen Wirtschaft）的年度城市排名为例，慕尼黑第七次排名第一，明显领先于总排名第五的法兰克福。至少，这个主要的大都市与前一年相比，排名提高了一位。

我也不相信法兰克福会成功地将慕尼黑从第一的位置上赶下来。当然，除非 “Äppelwoi “和陶努斯有朝一日在人们心目中的休闲目的地地位超过了阿尔卑斯山和小麦啤酒。法兰克福是一个相当正常的 “日常城市”。它拥有歌剧、剧院和博物馆一英里，拥有高级文化所需的一切。此外，这里还有一个良好的美食环境，在国际化方面，世界上没有人可以与之相比。市内有美丽的公园，以及动物园和棕榈园，所以你不必离开城市就能获得短暂的休息。美因河堤是一个诱人的散步场所，别致的购物长廊也是如此。摩天大楼本身也是一种吸引力。如果你在夏天参观众多的节日，你很难从天际线的景色中抽身出来。法兰克福没有啤酒节，也没有类似于著名的 “Volkstmliches “的东西。但莱茵黑森（Rheinhessen）、莱茵高（Rheingau）和贝格大街（Bergstrasse）的葡萄种植区离这里只有很近的距离。随着 “Römer “的新发展，城市中心也获得了另一个亮点。总而言之，这是一个适合所有人的城市。

不是所有的东西都会发光：投资黄金

问题：几千年来，黄金一直作为一种支付手段存在于世界各地。长期以来，黄金作为一种资本投资也非常受欢迎。您如何看待这个话题–黄金作为一种投资？给我们介绍一下这种投资形式的三个优点和三个缺点。

根据专家的一致意见，黄金是一种危机时期的货币。它在罗马帝国以及中世纪或现代总是有效。那些除了金条或硬币之外没有钱的人，总能买得起一些东西来生活或生存。黄金的价值基本上在于它是罕见的，并且必须用一定的工作量进行开采。

这已经提到了一个优势。黄金的价值基本上是恒定的，即使黄金汇率波动也是如此。汇率只有在转换为具体的现行货币时才会出现。如果你有一盎司黄金，比如说，1870年的，你可以用它来购买今天的东西，就像你在那时一样。用同一时期的帝国马克纸币试试吧。

第二个优势：黄金作为一种投资是相当容易理解的。与股票或其他金融市场产品不同，它可以从字面上把握住。将黄金放在保险箱中并关注金价就足够了。

第三个优势是在经济或政治危机时期，希望这种情况仍然很少。例如，当一个国家的货币贬值时，人们会购买贵金属。需求增加了黄金的价值。

就这样，我们已经有了摆在桌面上的不利因素。与其他投资相比，无论是房地产还是股票等，投资黄金的利润只有在出售黄金时才会产生。甚至只有在某些情况下才会如此。利息、红利、租金收入等不适用于黄金。如果你看一下几十年来的黄金价格，你会发现价格的波动比股票的波动大得多。最后，对于黄金汇率，你必须始终关注各自货币的汇率。黄金是以美元进行交易的。如果金价向上移动，但美元对欧元贬值，那么当你卖出黄金时，你实际上是有损失的。

我的建议：如果你有足够的钱，并且正在寻找投资机会，你应该只将一小部分资本投资于黄金。

还有什么可以作为投资–房地产的替代品

问题：在法兰克福，不仅有房地产的交易。作为众多银行的总部，包括欧洲央行和其他主要的国内和国外银行，许多其他投资机会也在那里发挥作用。你认为房地产的哪三种替代品，每种情况下的最大缺点是什么？

我已经在上面说了几句关于股票和其他证券投资的情况。原则上，这始终是一个令人兴奋的，而且根据投资的形式，也是有利可图的投资形式。作为房地产的替代方案，我可以提到以股票形式直接参与公司，通过股票基金参与几家公司，或投资于政府债券，即所谓的 “年金”。例如，与黄金相比，所有这些形式都有机会通过价格发展为投资者带来利润，而不仅仅是在出售 “票据 “时。只要股票、证券等在我手中，我就会收到类似于利息的东西。因此，在我的证券有效期内，我已经注意到我从他们那里得到了一些东西–即钱。

然而，缺点是，我对投资的安全性要求越高，我的利润就越少。政府债券被认为是一种非常安全的投资，但目前几乎没有一个国家为我借给他们的钱支付多少利息–无论以何种形式。目前，利率特别低，因为政府几乎可以免费从银行借到钱。在以股票形式直接投资公司的情况下，我通常要投入大量的时间，以便通过出售和购买新股来弥补价格的大幅下跌。与房地产相比，这些投资形式的最大缺点是，如果我想住在里面，就不能自己住。此外，通过房地产的增值，更容易产生进一步的资本。这是因为我通过价值的增加获得了额外的权益，然后我可以利用这些权益从银行获得有利的贷款，购买更多的房地产。

• 关于资本投资备选方案的更多信息

新的竞争–来自国外的房地产买家

问题：由于国际机场的存在，对法兰克福房地产市场是否有影响？是否有更多专门针对法兰克福的外国房地产投资者作为本地投资者的竞争者？

当然也有影响。然而，要衡量它们是非常困难的。因为基本上是这样的，靠近国际机场也使得被公司派往德国的外国工人对居住地感兴趣。对于房地产市场的外国投资者来说，这最终并不十分重要。在那里，它更多的是一个问题，即投资地点从根本上说是一个增长市场。机场的存在可以为这种发展提供便利。在法兰克福，情况当然是这样。但在这里，同样重要的是，法兰克福作为一个以银行业为主的服务型城市，无论如何都对国际受众具有吸引力。

现在还不可能确定英国脱欧的影响是什么。关于这一点有各种说法。事实上，观察房地产市场对没有德国公民身份的投资者的变化是令人兴奋的。最近，有一份报告指出，大约三分之一的投资者–也是在住宅房地产市场–没有德国公民身份。这比前一年增加了约13%。有些人把这归功于百年老店。对于来自德国的投资者来说，这当然意味着市场的收紧。

法兰克福的足球运动员住在哪里？

问题：在法兰克福，也有很多市民支持他们在德甲的足球俱乐部。如果一个收入丰厚的 “Eintracht “职业足球运动员想住在这个地区，他在哪里购买或多或少的豪华住宅？

老实说，我不知道法兰克福的职业足球运动员住在哪里。我假设他们和其他所有人一样。你住在哪里取决于你需要什么。寻找大城市喧嚣的人肯定不会搬到农村，反之亦然。有了新的Henninger大厦，我们当然有适合一两个足球运动员的钱包的房产。法兰克福最时尚的地区包括博肯海姆(Bockenheim)、奥斯坦德(Ostend)和格里斯海姆(Griesheim)，也许还有北部的韦斯特德(Westend)。位于“Gutleutviertel “的港口公寓也能满足人们对最高档要求的一切心愿。

但我也知道一位来自Hertha BSC的职业足球运动员在亨斯吕克实现了他的梦想家园。这当然不是为了正常的日常生活。对于去工作场所 “Stadtion “的路当然不应该太远。没有一个男孩会在早上站在S-Bahn的前面或在交通堵塞中。这使我们回到了紧邻的法兰克福市区。但我不认为职业足球运动员所购买或租用的公寓会进入普通房地产投资者的视野。因此，他们被排除在目标租户群体之外，就像他们被排除在投资房地产市场的竞争者之外一样。

生活在法兰克福的软区–专家的建议

问题：如果你想在法兰克福地区寻找房产，你肯定能在周边地区找到。您有关于法兰克福地区值得购买的房产的内幕消息吗？

当然：我非常乐意谈论莱茵黑森。美因茨以南和以西的地区作为房产买家的投资对象非常有趣。这是因为每平方米的购买价格仍然可以承受，与此相关的租金收入也不错。作为莱茵-美因地区的移民地区，这些地区的价值发展和租金价格稳定也得到了保证。由于与宾根、沃尔姆斯和阿尔泽的交通联系也非常好，你应该把目光转向这些地区。这当然是值得的!

聚焦法兰克福：在莱茵-美茵地区投资

• 法兰克福的价格
• 达姆施塔特的资本投资
• 威斯巴登投资
• 资本投资美因茨