首先：为什么 110% 或全额融资是值得的？

作为投资者，您更愿意贷款购买房产，并在较长时期内（约 35 年）偿还贷款。这样做的好处是：您需要的资产较少，因此可以 “投入更多资金”（因为您不需要任何资金）。这使您可以获得更多的租金收入。是的，有利息，但也有通货膨胀。货币贬值确保贷款分期付款实际上变得 “更便宜”。点击此处了解更多信息：房产作为投资的优势。

这就是为什么值得计算这三种情况的原因！

房产的全额融资：成本

全额融资示例：假设房产购买价为 240,000 欧元，且无股本出资：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本：0 欧元
• 贷款额：24 万欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
• 期限：20 年
• 每月分期付款：1,218.75 欧元

按购买价的 110% 融资：费用

110% 融资示例 – 在这种情况下，除了购买辅助费用和储备金外，还为购买价格的 10% 提供融资：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本：0 欧元
• 贷款金额（包括 10%的辅助费用）：264 000 欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
• 期限：20 年
• 每月分期付款：1,345.00 欧元

股权融资：成本

股权举例 – 假设您出资 20% 的购房款作为股权：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本： 48 000 欧元
• 贷款金额： 192 000 欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5%
• 期限：20 年
• 每月分期付款：975.00 欧元

如何为住房和公寓融资？

选择正确的融资方案对您长期成功购房至关重要。全额融资可以让您在没有资产的情况下购房，但会导致每月分期付款额增加，利息导致总成本增加。使用较高的贷款额度（例如购房价格的 110%）进行融资可以支付额外的费用，但会进一步增加每月的负担。

由于贷款额较小，引入资产可以降低每月分期付款额，减少总成本。由于银行承担的风险较低，因此利率也会更高。不过，最好还是保留一定数量的资产，以备不时之需或维修之需。

最终，最佳融资方案取决于您的个人财务状况和长期目标。为了做出正确的决定，建议您仔细规划，考虑不同的情况，必要时向财务专家寻求建议。

房屋和公寓的优惠融资？

让自己的生活更轻松，为购买房屋或公寓早做准备。第一步始终是明确融资问题。简单地说

你能买得起多少房子？你能买得起多少公寓？

步骤 1：购买前明确融资

先说融资。

点击此处了解更多：

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计算器关闭：地产大师 “应用程序

2022年圣诞节给了我这个想法，从那时起，我就一直在为Immobilien Guru应用程序进行编程同时，该应用程序有30多个房地产和金融计算器，外加一个投资学习系统，50,000个商人和20,000多个房地产专家。

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PS：专业人士当然可以跳过围绕股权和储蓄计划的第一个计算器，而直接从收益率、收益率检查及公司开始。

祝你好运，你的Lukinski!

股权：计算资产

一切都从股权开始。除非有人为你做担保，否则你不能没有它。通常情况下，如果其他方面都很好，你需要20%的股权，银行给你80%。例子：

• 股权=5,000欧元（20%）。
• 信贷量=20,000欧元（80%）。
• 最高购买价格=25,000欧元

为此，你要计算你的资产：

• 股票计算器

储蓄计划：你每个月能存多少钱（资产积累）？

你没有必要的股权资本？那么只有一个办法：储蓄!在这里，你可以很容易地计算出你每个月可以留出多少钱。因为经常会有一些费用被遗忘，而你在第一个月后就停止储蓄。储蓄是你实现目标的途径!在这里计算一下你可以预留多少钱。

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最高购买价格：你能负担多少房产？

你的权益会自动引导你达到最高购买价格。你已经学会了如何在权益部分进行计算。如果你需要快速计算，你可以在这里计算：

• 最高购买价格

附带的购买费用：购买价格+X

附带的购买费用，还有其他的东西…通常情况下，购买价格的8%至10%是附带费用，这取决于联邦州。这是在任何情况下：

• 房地产转让税
• 公证费
• 土地登记费用
• 经纪人费用（如果委托的话）

你可以使用我的免费购买成本计算器，在任何时候都可以快速方便地计算出所有因素，无论你是购买公寓还是房子：

• 采购成本计算器

净收益率：一个房产能带来什么？

对投资者来说，最重要的计算方法是房产的净租金收益。它告诉你一个房产每月的收益率是多少，单位是%。因为作为一个投资者，你通常用信贷来融资，所以你要支付租金：

1. 维护~每年2%(每年)
2. 利息~目前的借贷利率
3. 还款~每年2%。

假设你以2%的利息贷款，你有（2%+2%+2%=6%）。如果你的回报率>6%，你的租户付清了你的房产，你的资产被动增长，你仍然每月从你的出租房产获得X欧元的正现金流。

为了使你能够快速和容易地计算，这里是我的：

• 净租金收益率计算器

产量检查：2秒内

你手头没有净租金收益率的所有数字？那您应该知道我的快速收益率检查。在这里，您可以在2秒内计算出Immobilien Guru应用程序中的任何收益率。在后台，也会假设一些数值，如目前每年2%的维护储备金，完全自动。

你只需按下2个简单的旋钮：

• 购买价格
• 租金/月

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• 产量检查

采购价格因素：大型项目的关键数字

简单解释一下：购买价格因素扭转了收益率的计算：

• 从 “租金收入/购买价格”
• 将 “购买价格/租金收入”

超级简单!

• 产量=每年的产量百分比
• 购买价格因素=在X年内付清

这个结果告诉你，你的投资物业在多少年内将由租金收入来偿还。

• 购买价格因素

维护储备：2秒内

你从来没有这么快地计算过你的维护储备金!我的房地产维护储备的小计算器和收益率检查一样简单。亮点是我根据彼得的公式在后台计算一切。

• 维修准备金计算器

投机税：X年后免税出售

免税，太好了!这是许多投资者的说法，他们是对的。粗略地说，有3种类型：

• 自身利益=3年的时间
• 出租=10年期限
• 混合模型=X+2年期间（X=出租时间）。

为了使今后的计算快速而简便，我开发了这个投机期计算器。

• 投机者

用我的应用程序在线学习!

用我的房地产应用程序在线学习。有50多个单独的课程，从购买和收益率到管理和租赁，再到出售房产的盈利。净收益率、总收益率或购买价格因素仍然没有什么意义，或者只是一点点？很好，因为我的应用程序使你超级容易为你的第一个资本投资做准备。

房地产辅导2.0：在线和免费的

你可以读1000本书，最后你也不知道什么是真正重要的。就像我的计算器一样，这都是关于房地产投资的核心内容：股权、收益、维护等。

该培训的设计极为简单，就像所有的房地产计算器一样!

房地产作为一种投资：学会投资

在10节课中，每节课约有5次训练，你将学习到各个分科中的重要内容。

• 购买房地产
• 房地产收益率
• 房地产修复与翻转策略
• 提升房地产
• 租用房地产
• 出售房地产
• …

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房地产大师!

卢金斯基房地产工具–应用程序#1

这一切都始于圣诞节的这个应用或想法，两个月后，这个应用（v.1.0）已经准备好了，并在App Store上架了！这就是我们的目标。

理念：面向初学者的房地产应用

有数以千计的营养学应用，数以千计的体育应用，数以百万计的游戏应用，而只有少数的房地产应用，主要是用于找房子的。

然后在圣诞节，我有了一个想法：我将为初学者建立非常简单的房地产和金融计算器。卢金斯基Immo工具的应用程序。例子：你可以把一个还款计划（利息、还款、贷款分期付款、不定期还款）用复杂的方式解释成千字指南，或者简单地展示出来。我在商学院的老师常说：”不要把鱼带给’穷人’，要给他们一根鱼竿。”这句话来自巴伐利亚南部，很简单，但包含了很多道理。 更多：慕尼黑市场。”在实践中学习 “也是很恰当的。

15个以上的小型计算器，用于计算股本、储蓄计划（储备金）、摊销时间表、各州的附带购买费用、土地转让税、房地产代理费用等等

为初学者提供的房地产应用程序，其目标是。

1. 积累资产
2. 寻找便宜的房产
3. 买房（作为投资）

房地产应用程序的新功能

在未来几周和几个月内，我将完善这些计算器，并建立新的计算器，也为业主服务。你已经可以在应用程序中找到共同所有权的计算器（购买公寓>业主协会的一部分）或居住空间的计算，功能空间和更多，都是根据DIN 277和WolfV。

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在这里，你可以找到商店里的免费房地产应用程序。

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你也可以在这里找到更多关于应用程序和计算器的信息。

• 卢金斯基-伊莫尔工具应用程序

卢金斯基别墅应用程序：度假物业和投资 – 应用程序＃2

度假物业或投资（居住和出租或只出租），在Lukinski别墅应用程序中，你现在可以找到在伊比沙岛、马贝拉、洛杉矶、迈阿密（和更多）的宝石选择。

在我的旅行中，特别是在讲西班牙语的世界里，我结识了越来越多的人。其中一些人带来了真正的宝藏：伊比沙岛、马贝拉、洛杉矶（和其他热点地区）的别墅。通过Lukinski别墅应用程序，你可以发现其中的一些瑰宝，作为度假物业或投资（居住和出租或只是出租）。

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你可以在这里的商店里找到免费的Villas应用程序。

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你还可以在这里了解更多关于应用程序和别墅的信息。

• 卢金斯基别墅APP

房地产体验应用：学习投资–应用#3

你如何学习 “买房”？最好的方法是使用Immobilien-Erfahrung.de应用程序。30个步骤，由我们的专家构建，到第一个物业。

此外，你将在应用程序中找到整个维基，其中有一千多个技术术语，以简单易懂的方式进行解释。

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在这里，你可以找到商店里的免费房地产应用程序。

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你还可以在这里了解更多关于该应用程序和如何成为投资者的信息。

• 房地产体验应用

FIV杂志应用程序：时尚和房地产杂志 – 应用程序＃4

已经超过25期的FIV杂志，我90年代的小媒体宝贝，我的 “小Vogue”。现在所有期刊都可以在FIV杂志的应用程序中免费获得所有封面和采访。

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在此了解更多关于该应用程序和杂志的信息。

• FIV杂志应用程序

现在在App Store免费提供。Immo工具

卢金斯基Immo工具和卢金斯基别墅应用程序，现在可以免费使用iOS和Android手机。

应用程序中的前三名计算器!

到目前为止，Immo Tool用户中最受欢迎的3个计算器。

前三名计算器：#1 产量检查

例如，收益率计算器，特别受欢迎。一处房产的收益率告诉你它有多大的利润（指南：房产收益率）。有了收益率检查计算器，你可以超级快速和容易地检查计划中的房地产投资是否有利可图。资本投资的收益率快速检查。

• 产量检查

计算净收益#2

净收益计算器可用于计算房产的净收益。在这里，你可以输入总收益率、适用的税收和成本（如维护成本），以确定净收益率。

• 计算净收益率

计算经纪费用 #3

你可以用相应的计算器轻松地计算出经纪费用。在这里，你可以输入购买价格的金额来确定所产生的经纪费用。

• 计算经纪费用

房地产融资

计算股权

通过资产净值计算器，你可以很容易地计算出你目前的资产净值，在为房产融资时可以作为首付款。

• 计算股权

计算储备金

通过储备金建立计算器，你可以计算出你每月的储蓄，并为你未来的购买需要多少储备金设定一个目标。

• 计算储备金

计算最高购买价格

通过该应用程序的最高购买价格计算器，你可以计算出你可以花多少钱购买房产而不至于让你的财务状况紧张。在这里，你可以输入各种因素，如收入、资产和每月支出，以确定一个现实的购买价格。

• 计算最高购买价格

计算赎回时间表

还款时间表计算器有助于计算偿还贷款的时间表。在这里，你可以输入贷款金额、还款分期付款和应计利息，以获得每月还款分期付款的概况。

• 计算赎回时间表

购买房地产

计算辅助采购成本

通过辅助购买费用的计算器，你可以计算出购买房产时除购买价格之外的费用，如公证费、土地转让税、房产中介费等。

• 计算辅助采购成本

计算土地转让税

土地转让税计算器可用于计算购买房产时应缴纳的土地转让税金额。你可以输入购买价格和联邦州来确定税额。

• 计算土地转让税

房地产收益率

计算总收益

毛收益计算器可用于计算房产的毛收益。在这里，你可以把购买价格的金额，每月的租金收入，但不包括（！）发生的费用（如维修费用）来确定总收益。

我们建议使用净收益率，它对于计算房产的收益率要准确得多。

尽管如此，对计算器来说。

• 计算总收益
• 计算净收益率

计算购买价格系数

特别是对于较大的房产和投资组合，经常使用购买价格因素。简单地说，这个结果表明，在多少年内（x），该房产将再次支付自己的费用。购买价格系数计算器可以用来计算购买价格系数。你可以输入购买价格和年租金收入来确定购买价格系数。

• 计算购买价格系数

房地产领域

计算可用的建筑面积（DIN 277）。

通过可用面积计算器（DIN 277），你可以通过输入房间的尺寸和墙壁的厚度来计算出房产的可用面积。这个计算是根据DIN 277的规格进行的。

• 计算可用的建筑面积（DIN 277）。

计算居住空间（WoflV）。

通过居住空间计算器（WoflV），你可以通过输入房间的尺寸和墙壁的厚度来计算出房产的居住空间。这种计算是根据居住空间条例（WoflV）的规范进行的。

• 计算居住空间（WoflV）。

计算交通面积（DIN 277）。

通过交通面积计算器（DIN 277），你可以通过输入房间的尺寸和墙壁的厚度来计算出房产的交通面积。这个计算是根据DIN 277的规格进行的。

• 计算交通面积（DIN 277）。

计算功能区（DIN 277）。

通过功能区计算器（DIN 277），你可以通过输入房间的尺寸和墙壁的厚度来计算出房产的功能区。这种计算是根据DIN 277的规格进行的。

• 计算功能区（DIN 277）。

WEG（业主社区）

计算共同所有权份额

共同所有权份额计算器允许你通过输入房产的总价值和所有权份额来计算房产的共同所有权份额。

• 计算共同所有权份额

计算维护储备金

通过维修准备金计算器，你可以计算出一个房产的维修准备金应该有多高，以支付未来的维修费用。你可以输入购买价格的金额和预期的维修费用。

• 计算维护储备金

出售房地产

计算投机期

通过投机期计算器，你可以计算出房产在投机期过后何时可以出售，以获得免税。你可以输入购买日期和投机期。

• 计算投机期

计算部分销售

通过部分出售计算器，你可以计算出部分出售房产的价值。在这里，你可以输入购买价格、发生的费用和预期的租金收入，以找出部分销售的价值，当然，也可以计算出作为部分购买回报的使用费（相当于租金）。

• 计算部分销售

计算部分销售支票

通过部分出售检查，你可以检查部分出售房产是否有利可图。快速而简单。

• 计算部分销售

回报杠杆：股权和利息

回报内最大的杠杆是：1）股权份额，2）利率和3）固定利息期。成本越高”，回报越差。

购买和租赁别墅的补充指南。

产量是什么意思？

回报，简单地说，就是将你的资本投资与你从你的财产（租金）中获得的收益进行比较。如果每年的回报率（收入/投资）是6%或更多，你的别墅所产生的收益就足以让租户支付你的别墅。

由于利率和其他因素造成的负收益效应。

每月的费用（还款、利息和维护）越高，回报就越低。因此，如果你必须为贷款支付的利率增加，这对回报有负面影响。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护

当然，这与公平是一样的。因为你一会儿就会知道，你必须提供明显更多的资产作为国外的抵押品。你要提供的资产越多，在你的财产中捆绑的资产就越多。

南部的租房和额外设施：游泳池、花园及共同。

此外，还有典型的维护费用，当然是延长的，还有花园服务和游泳池服务等方面。例如，如果你一年中只有2、3或4个月自己使用你的别墅，其余时间都租出去。

了解你需要知道的关于西班牙别墅融资的一切。

海外股权投资：西班牙

股本的使用在国外有很大的不同。其主要原因是，在出现疑问（违约）的情况下，银行只能通过加大努力来获取财产。因此，德国银行很少为国外的房产提供融资，而是将您推荐给当地的合作伙伴。

股票比较：德国、西班牙和美国

在德国，对于房地产融资，你需要为你的第一、第二和第三处房产提供大约15%的权益资本。

在西班牙，无论是马洛卡岛、伊比沙岛、马贝拉还是其他热点地区，银行的收费都要高得多，通常为50-60%。

• 德国的股权：10-15
• 在西班牙的股权：50-60
• 在美国的股权: 100%

如果你想在美国购买你的房产，你必须期待更多。通常情况下，你甚至要用100%的资金购买。这是为什么呢？

安全、访问和法律系统

正如导言中已经描述的那样。股权作为银行的抵押品。贷款的 “风险 “越大，条件越差。在这个国家，良好的信用等级足以获得10-15%的通常条件。在国外，许多因素都在起作用，例如法律制度。在欧洲，或欧洲共同体内，比在美国等第三国要容易一些。

贷款因素。

• 利率
• 固定利息期
• 股权份额

利率和固定利率

利率和固定利率 – 事实是，作为一个外国人，你在其他国家得到的条件更差，毕竟风险增加。利率，或更高的利率，对盈利能力有极端影响。

利息效应：成本增加仅为1%以上

假设你借了50万欧元作为融资的贷款。每年（每个月）你都要偿还一点贷款金额。这笔剩余债务越小，你支付的利息就越少。

第一年的利率实例。

• 500,000欧元，每年1%=5,000欧元/第一年
• 500,000欧元，每年2%=10,000欧元/第一年
• …

剩余的债务和利息计算年限(每年)

假设第1年后，你已经偿还了5%的贷款金额，即25,000欧元。这就留下了47.5万欧元的剩余贷款。下一年度的利息计算基础。

第2年的利率实例。

• 475,000欧元，每年1%=4,750欧元/第2年
• 475,000欧元，每年2%=9,000欧元/第二年

结论：增加1%的利息=增加94.9%的利息成本

你的贷款每运行一年，差额就会增加。

• 第1年+第2年，每年1%=9,750欧元的利息
• 第1年+第2年，每年2%=19,000欧元的利息
• 差额=9,250欧元（94.9%）。

利率固定的简要解释

按每年5%的还款率，你假设（没有无计划的还款），贷款期限为20年。这就是固定利率发挥作用的地方。

这就是为什么固定利率（借贷利率）如此重要。这里，利率在X期是固定的，并且在该期内保持不变。X年后，你就必须寻找后续融资。

这将告诉你更多关于你需要的资产、还款和你的利息块。我曾就西班牙等国家的别墅维护问题单独写过一份指南。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护–更多内容见指南。

在国外购买和租赁别墅

产量，季节，服务费，装修，融资…买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。

那些想出租别墅的人，不仅是为了自己使用而购买，也是作为一种经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。

• 购买和租赁别墅

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要，从公证到融资。我在马洛卡、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅可以在这里找到。

• 卢金斯基：别墅