旧物业：几十年前的公寓和房子

德国有超过265万套房产是在1919年之前建造的。而在本世纪中叶以后的一段时间里，甚至有近750万套房子！。当然，那时的建筑技术是不同的。但几十年来，建筑业迅速学习，不仅求助于更有效的建筑材料，而且还关注隔音和隔热以及防火的话题。

以下是一个简单的概述。

• 1919年之前建造的：2,655,042
• 1919年-1949年建成：2,374,762辆
• 1950年-1979年建成：7,357,255辆
• 1980-1989年建造：2,090,142辆
• 1990-1999年建成：2,490,829辆
• 2000-2011年建成：1,954,588个

每个十年都带来了不同的优势和劣势。你想投资一个建于1940年的公寓吗？或者购买一栋建于1967年的公寓楼作为投资？在我们讨论不同的缺陷之前，以下是这种旧有房产的优势和劣势。

现有财产：优势和劣势的总结

如果你想投资收入型房产，那么现有的几十年前的房产有非常明显的优势。购买价格低，租金收益高。辅助购买费用和要投资的权益资本也被控制在一定范围内。同时，维护成本也相对较高。

位于B区和C区的旧有房产是极好的收益房产!

以下是对优势和劣势的总结。

购买旧房产时的优势。

• 大多是较低的购买价格
• 如果你意识到缺陷，费用是可以计算的
• 较低的购买价格往往能确保更好的回报
• 位于成熟的基础设施中

购买旧房产的劣势。

• 维护和修理的费用高
• 可能的隐藏缺陷

那么，是什么让不同建筑年代的房产相互区别？那么你应该期待的缺陷分别是什么？因此，让我们按时间顺序开始–从120年以上的房产开始。

建于1900年的房地产

砖石上的裂缝是1900年以前建造的老房子的典型特征。由于当时的建筑技术落后，保温层要么不存在，要么不充分。窗户通常是单层玻璃，因此在冬天让寒气进入屋内，而阁楼和地窖的房间里则积聚着湿气。而一些不足之处也可以在浴室中找到。自1971年以来就不允许使用的铅管在这里经常可以找到，通常在购买后需要紧急更换。

典型的120年以上的老房子：能源充足在当时不是一个问题!

1900年以前的房地产缺陷

以下是一个简单的概述。

• 石膏和砖石的裂缝
• 外墙、屋顶和窗户缺乏隔热性能
• 潮湿的地下室房间
• 过时的技术和电子产品
• 卫生间内过时的粘土和铅管

建于1900年至1939年间的房产

类似的缺陷也可以在1900年至1939年间建造的房产中发现。缺少衬垫会让寒冷和潮湿进入屋内，木梁天花板受到真菌侵袭的困扰，而墙体通常建造得太薄，容易发霉。不仅天花板是木头做的，而且楼梯也是木头做的–这是一个巨大的火灾风险!

特点：过去，在建筑时没有注意到防火问题!

检查表。1900年前后的房地产缺陷 – 1939年的房地产缺陷

所有的缺点简要地总结了一下，一目了然。

• 缺少衬垫
• 凝结问题
• 海绵和霉菌侵袭
• 几乎没有任何可用的防火措施
• 过时的粘土和铅管
• 砖石中的裂缝

1939-1945年建造的房产

1939年至1945年之间建造的房产的一个典型特征是其建筑结构差。在战争期间，原材料、时间和精力被投入到战争中。因此，施工速度快，成本低，这就是为什么一些房产的建筑结构和静力学都受到影响。还使用了不合适的建筑材料，如建筑碎石和夏季木材。

检查表。1939-1945年前后房地产的缺陷

典型的不足之处包括。

• 建筑结构差
• 由于不正确的建筑材料造成的虫害
• 静态问题
• 砖石中的裂缝
• 过时的燃气管道
• 几乎没有任何防火措施

1945-1959年建造的房产

特别是在1945年至1959年之间建造的房产中，经常发现隔热性能差或缺失。现在被归类为有问题的建筑材料也经常被使用。这些包括石棉、焦油、甲醛涂料和含铅涂料。仍然是一个问题：缺乏防火措施。战后，必须快速有效地建造房屋。因此，通常缺乏消防队的通道，几乎没有防火门。当时也没有考虑到噪音保护，这就是为什么这一时期的旧公寓往往非常明亮。

检查表。1945-1959年前后房地产的缺陷

这一时期的房产特点是。

• 使用有问题的建筑材料
• 缺少防火措施
• 缺少隔音效果
• 缺少隔热性能
• 燃气管道渗漏
• 砖石中的裂缝

建于1960-1969年的房产

在20世纪下半叶，施工方法有所改进。木材不再被用来做楼梯和天花板。取而代之的是，使用了石头和混凝土，窗户用铝进行了隔热处理。排水沟防止湿气在地窖和阁楼上引起霉变，并安装了底层材料。从现在开始，重点放在了保温上，但有害物质仍然被用于这一目的。

检查表。1960-1969年前后房地产的缺陷

以下是一个简单的概述。

• 有问题的建筑材料
• 对健康有害的绝缘材料
• 混凝土损坏
• 不绝缘的屋顶桁架

建于1970-1979年的物业

在20世纪70年代，建筑技术再次得到巨大的改进。新通过的关于隔音的规定导致了更有效的建筑。不再铺设铅管，而是铺设铜水管，并且主要用混凝土进行施工。尽管建筑材料有所改进，但冬天寒冷还是会渗透到生活空间，导致发霉。

检查表。1970-1979年前后房地产的缺陷

典型的不足之处包括。

• 含焦油的镶木地板粘合剂
• 需要翻修
• 混凝土作为一种建筑材料

建筑年份为1980-1999年的房产

在过去30至40年中建造的房产通常以其现代建筑技术为特征。尽管如此，这里也可以发现一些不足之处。维修费用很高，屋顶连接处破损，1985年以前的中央供暖经常导致问题。

检查表。约1980-1999年的财产缺陷

这里又是1980-1999年的典型缺陷。

• 平屋顶的连接和端接
• 中央供暖
• 昂贵的维护

结论：你应该投资于旧房产吗？

无可否认的是与现代的新建筑相比，旧时代的房产有其自身的魅力。而根据建筑年份的不同，它们会带来各自的优势和劣势，只要有一点资金，建筑服务、屋顶和砌体也可以更新。

现在你可以在我的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）中找到更多关于按建筑年份划分的各自缺陷，供房产买家参考。

• 建造年份 财产：缺陷和状况（外部）

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