租用 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 17 Jul 2022 18:30:24 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 出售房产的技巧 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%e7%9a%84%e6%8a%80%e5%b7%a7/ Fri, 15 May 2020 21:29:40 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%e7%9a%84%e6%8a%80%e5%b7%a7/ 房产出售 -一旦你决定出售你的房子，计划和准备的时间就开始了。你需要大量的文件，要确定房产的市场价值，并申请房产的能源证书。你还需要一份土地登记册、地籍图和发展计划的摘要。

此外，你对房屋所在地的土地和房产价格的市场了解，与了解供需比例一样，起着重要作用。仅就准备阶段而言，你必须期待高额的费用并计划大量的时间。

卖房前应注意什么？

准备阶段是出售房屋的一个关键点。尽管这个过程中的所有步骤当然是同样重要的，但最佳的准备工作决定了你是顺利地出售你的房子还是在各个阶段面临组织上的困难。准备卖房的最好方法是借助于检查清单。一旦你完成了清单上的每一项内容，就在上面打勾。如果你决定通过有经验的房地产代理出售你的财产，你将从第一时间得到胜任的照顾，并且在这项任务中没有任何工作。

我们强烈建议进行专家评估，在此基础上，可以真实地确定你的财产的价格，并考虑到所有因素。由于出售房屋涉及非常大的金额，所以你不应该估计要价，而是根据市场价值来确定。提前意识到，你将不得不仔细观察潜在买家的信用度和收入，并在这方面进行研究和评估。

只在文件齐全的情况下出售你的房子

你已经需要一些文件来准备揭发。为了发表具体的描述，平面图、居住空间和地块的总面积以及能源平衡都是至关重要的。申请能源证书可能需要一些时间，所以你需要适时地处理这个问题。在销售处理阶段，要求潜在的买家提供各种文件和证明。如果你手头有这些东西，并能在被问及时出示，你就会有条不紊，给人留下认真和准备充分的印象。

每个潜在的买家都想看看土地登记册、地籍图和开发计划。你应该把这些文件放在一个文件夹里，还有关于供暖系统和电气系统的维护文件，以及任何已经进行的翻新和整修工作的文件。在公证证明之后，买方会收到钥匙和属于该房产的所有文件。

哪些因素影响投标价格并证明更高的价格是合理的

我们的客户最常提出的问题包括询问我们如何确定价格以及哪些因素构成报价的基础。作为经验丰富的房地产经纪人，我们对您的房屋进行估价，包括所有关于位置、供应和需求的细节，从市场分析结果和条件，以及固定装置和设备。为了保护你不被低估或高估，与你的房子同一地点具有类似特征的房产的比较也包括在市场价值中。我们向您保证，通过我们的房地产代理出售，您总是能获得比私人出售房屋更高的价格。

一个重要的因素是价格谈判的经验，这在出售房屋时总会发生。潜在的买家想降低价格，而你作为业主坚持你的报价。凭借谈判技巧和基于经验的令人信服的外表，你可以确信我们将实现最高价格，同时确保买方对报价感到满意和信服。

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出售

有各种原因使你考虑出售房产。我们的许多客户在继承父母的房子时已经拥有了自己的房子或公寓，不知道现在该如何处理遗产。你是否面临这个问题，或者有其他原因要出售你的房子？我们专业的网上房地产经纪人会支持你，帮助你为房产获得最好的价格，在销售过程中不会把漫长的等待提上日程。虽然你也可以作为唯一的所有者私人出售，但由一群继承人共同拥有的房子或公寓会带来更大的挑战。

经纪人的任务

基本上，房地产经纪人在销售和出租阶段之前和期间履行所有重要的任务。他创造一个曝光，确定你的财产的市场价值，为你的财产做广告，然后作为你和感兴趣的人之间的接口。虽然创建和发布广告是一项耗时但一次性的任务，但回答客户的询问是房地产经纪人日常业务的一部分。

经纪人的佣金 – 最重要的规定

在所有出售或出租的房产中，80%以上是通过中介进行的。这意味着，业主委托房地产经纪人宣传报价，并代表他实现所有的任务，直到缔结合同。专业经纪是客户和房地产经纪人之间商定的一项服务。在提供服务后，应收取佣金，即所谓的中介费。谁支付佣金取决于佣金的类型和佣金的原因。如果你通过房产中介出售你的房产，买方通常会付款。对于租金，自2015年起适用买方原则，因此，发票接收人和佣金支付人与委托经纪服务的人相同。

]]> 出售房屋–避免高税收负担 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%b1%8b-%e9%81%bf%e5%85%8d%e9%ab%98%e7%a8%8e%e6%94%b6%e8%b4%9f%e6%8b%85/ Fri, 15 May 2020 21:29:37 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%b1%8b-%e9%81%bf%e5%85%8d%e9%ab%98%e7%a8%8e%e6%94%b6%e8%b4%9f%e6%8b%85/ 出售房屋–出售房屋的错误方法可能导致高额税费。如果出售房屋的利润被评估为应税收入，你有义务支付投机税。

如果是作为投资而购买的房屋，并通过出租产生回报，只有在你拥有该房屋至少10年的情况下，才有可能进行无投机税的销售。另一方面，如果是私人使用的房地产，只要你满足以下条件，你就可以免税获得销售收入。

自用房地产的特殊税制

房地产的投机期为10年。作为自住者，你不受这个时间限制，所以你也可以在投机期结束前卖掉，不用交税。免税销售的基础是基于部分或完全自用的居住目的。投机免税出售房屋的最佳前提条件是，你从建造或购买时起就与家人一起居住在该房产中。

如果你能证明至少在出售的那一年和之前的两个日历年内自用，你也可以免税出售。你可以为你的房子，但也可以为度假屋和第二居所获得这一福利。未开发的土地是不可能免税出售的。你不能提供用于居住目的的证明，因为未开发的地块不提供任何居住的机会，因此不构成免税意义上的自用基础。

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有各种原因使你考虑出售房产。我们的许多客户在继承父母的房子时已经拥有了自己的房子或公寓，不知道现在该如何处理遗产。你是否面临这个问题，或者有其他原因要出售你的房子？我们专业的网上房地产经纪人会支持你，帮助你为房产获得最好的价格，在销售过程中不会把漫长的等待提上日程。虽然你也可以作为唯一的所有者私人出售，但由一群继承人共同拥有的房子或公寓会带来更大的挑战。

出售房屋时的检查清单

你应该私下提供你的房产，还是委托房产中介？这是每一个想要出售或出租的业主面临的问题。如果你有经验和大量的时间，你可以自己进行大量的工作，并将你的财产私下出租。

但是，如果没有足够的专业知识，销售就会成为一个很大的挑战，而且可能 “很快就会被人超越”。专业的房地产代理为你提供了许多优势，并确保你在整个过程中不会遇到任何压力，直到交出房产。你可以了解如何识别一个好的房地产经纪人，以及你应该在检查清单中注意什么。

离婚–卖房子？你需要牢记的是

共同居住和出资的房子通常是离婚的焦点。如果双方都不想或没有能力保留房子，在大多数情况下，就会归结为房产出售。有各种解决方案，你可以考虑和比较。大多数离婚的夫妇选择将房子卖给第三方，因为这种方法引起的纠纷最少。你们一起分担现有的债务，并排除继续一起偿还房屋贷款的需要。

]]> 新的租金指数评估：德国的租金上涨 – News KW 9 https://lukinski.one/%e6%96%b0%e7%9a%84%e7%a7%9f%e9%87%91%e6%8c%87%e6%95%b0%e8%af%84%e4%bc%b0%ef%bc%9a%e5%be%b7%e5%9b%bd%e7%9a%84%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%b8%8a%e6%b6%a8-news-kw-9/ Fri, 08 Mar 2019 17:55:00 +0000 https://lukinski.de/%e6%96%b0%e7%9a%84%e7%a7%9f%e9%87%91%e6%8c%87%e6%95%b0%e8%af%84%e4%bc%b0%ef%bc%9a%e5%be%b7%e5%9b%bd%e7%9a%84%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%b8%8a%e6%b6%a8-news-kw-9/ 本周，《明镜》报道了2018年当前的租金指数评估等内容。 将通过改建多层停车场和超市来创造100多万套新公寓，这比新建建筑要便宜。焦点》涉及的话题是，联邦财政部长奥拉夫-肖尔茨在受到猛烈批评后缩小了他的房产税改革模式，《经理人》杂志展示了马略卡岛上昂贵的别墅在哪里，以及房产中介费用的新规定。

租金指数：2018年的新评估

目前德国的租金指数评估显示，住房越来越贵。研究公司F+B在对350个拥有2万居民以上的城市进行评估时得出了一个令人惊讶的结论。高昂的租金使大城市的许多人无法负担，但周边地区的租金也越来越高。根据新的租金指数评估，慕尼黑20年来首次不再居于首位。慕尼黑房地产市场被过度刺激的事实也可以从周边地区的价格上涨中看出。在九十年代，要找到一个新家已经不容易，也不便宜，但在此期间，由于房地产的繁荣，情况发生了更大的变化。在潮流区，正常收入者几乎不可能找到负担得起的住房。

慕尼黑和斯图加特周边地区的蓬勃发展

慕尼黑郊区达豪区的卡尔斯菲尔德（Karlsfeld）有22000名居民，20多年来第一次取代了慕尼黑。就租金水平而言，慕尼黑已不再处于领先地位。根据租金指数，卡尔斯费尔德成为最昂贵的城市，65平方米的公寓的净冷租金为每平方米10.62欧元，家具中等，位置中等。慕尼黑紧随其后，每平方米10.45欧元，斯图加特为9.97欧元。10个最昂贵的城市包括达豪和Germering，这是慕尼黑地区的两个郊区。在斯图加特地区，Leinfelden-Echterdingen、Ditzingen和Ludwigsburg是最昂贵的城市之一。

柏林的租金相对便宜，大都市的价格在上升

柏林的租金相对较低，令人吃惊。 信息：柏林市场。在柏林西部，每平方米的价格是7.27欧元，东部是6.58欧元。然而，所有大都市的租金都在上涨，如慕尼黑、柏林、斯图加特或汉堡，但有一在周边地区，价格也在稳步上升。房地产购买价格的上涨甚至超过了租金。房地产价格的上涨已经持续了九年多的时间。房地产行业春季调查报告显示，2018年德国的共管公寓平均价格上涨了8.2%。相比之下，前一年则少了0.3%。

10个最昂贵的城市

2018年标准地方比较租金占全德国平均水平的百分比；来源：F+B Mietspiegelindex 2018。 根据排名、位置和指数列出。

  1. Karlsfeld 153
  2. 慕尼黑 151
  3. 斯图加特 144
  4. Leinfelden-Echterdingen 144
  5. 达豪 139
  6. Tübingen 137
  7. 格姆林137
  8. 迪琴根 128
  9. 路德维希堡 128
  10. 达姆施塔特127

房地产新闻。

明镜周刊》关于昂贵的住房和改建停车场的报道

本周《明镜》杂志的文章《房产太少：缺乏办公室促使公司离开大城市》是关于工匠的空间太少。企业对城市和市政当局尤其重要，因为它们提供税收。此外，本周的游戏是关于目前的租金指数评估：”这就是德国的住房有多贵”，我们在一开始就已经比较详细地看了。本周的更多新闻。

在线关注财产税改革和 “肖尔茨计划

本周《焦点在线》特别关注房地产市场的政治发展。环境部长希望有更严格的规范。一百万个家庭受到了昂贵的烟囱和烟道改造的威胁。而这一切都与国家补贴有关：改革后的住房补贴将比建筑补贴的帮助更大。焦点在线的更多新闻。

土地税改革？用土地价值模型简单解释

新房子的房产税评估要比老房子高得多，尽管房产价值相同。联邦宪法法院现在也认定这是不公平的，并将在明年年底前处理此事。这里有一篇关于目前情况和正在谈判的模型的文章。

IM Immobilienmanager：未来，房地产将像股票一样在证券交易所进行交易

本周在IM Immobilienmanager，除其他外，还有关于 “普华永道和Evana成立数字化智囊团 “和 “Deka寻找Thomas Schmengler的继任者 “的文章。未来会怎样，房地产会不会像股票一样在证券交易所进行交易？更多来自博客的信息。

  • 在未来，我们将像在证券交易所的股票一样交易房地产
  • 德卡寻求托马斯-施门格勒的继任者
  • 普华永道和Evana建立数字化智囊团

法兰克福汇报》告知您的房产价值多少钱

本周《法兰克福汇报》有令人兴奋的事情，例如 “Frag den Mohr “专栏：我的财产值多少钱？”什么时候房产是有利可图的投资，以何种形式？有哪些常见的误解？以及 “使用工业用地。在柏林仍有大量的建筑用地”。本周的更多新闻。

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  • 我最喜欢的作品：《秘书
  • 使用工业用地。柏林仍有大量的建筑用地

Handelsblatt: 德意志银行预计未来几年房地产价格将继续上涨

相比之下，Handelsblatt本周报道了德意志银行预计未来几年房地产价格将继续上涨，目前的情况将继续改变，以及软银CEO孙正义希望将房地产行业数字化。本周的更多头条新闻。

斯特恩提供关于融资专题的信息。逐步实现房地产贷款

斯特恩的博客聚焦于 “建筑竞赛：永恒的美丽梦想之屋：2019年房屋奖的获奖者”。比赛以 “在现代性的传统中 “为题举行。包豪斯风格与古典现代主义相遇，寻求两种风格的结合。此外，还有5个关于 “融资：就这么简单：一步步走向房地产贷款 “的提示。来自博客的更多新闻。

Haufe：具有吸引力的生活空间，可移动的玻璃幕墙

本周Haufe的新书包括：”房地产业务：2019年的活动和事件 “以及 “可移动的玻璃外墙”。不仅可以用它们来设计明亮的、充满光线的生活空间，而且最佳的隔音效果也可以用它们来提高财产价值。更多社会媒体新闻。

T-Online报道了租赁协议中的条款。什么时候禁止饲养宠物？

本周，T-Online的主题是 “租赁协议中的条款–何时禁止在公寓内饲养宠物”。不是每个公寓楼都欢迎宠物。通常情况下，房东在这个问题上没有发言权，但这并不意味着租户对动物的所有权利。”BGH “谈判–是否允许将公寓出租给游客？” 房地产价格上涨是由于推广Baukindergeld吗？本周的新话题。

南德意志报》：如果潜在租户的德语水平不够，该怎么办？

本周《南德意志报》博客的主题是：”当语言失败时”。当潜在租户的德语水平不够时，该怎么办？你可以在研讨会上学习房地产英语。”莫斯科的黄金”，俄罗斯国家和寡头在伦敦藏钱，议员们不想再接受这个事实。”莫森的新建筑区”。当地议会通过了一项决议，在莫森再建一个建筑区。来自博客的更新和新闻。

Bundesanzeiger报道了由于买方原则而降低的辅助费用

本周的Bundesanzeiger，除其他主题外，还有 “ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss: Vorgehen des Bundesumweltministeriums bei Klimaschutzgesetz kopflos”（ZIA中央房地产委员会：联邦环境部对气候保护法的做法无头）以及 “Weniger Nebenkosten dank Bestellerprinzip” （由于买方原则，辅助费用较低）。在适用买方原则的国家，经纪佣金明显低于德国。德国经济研究所（IW）的一项研究说，只有卖家才能与代理人进行有效的谈判。新文章、头条新闻和趋势。

  • 由于买方原则，辅助费用较低
  • ZIA：BMU对气候保护法的态度是无头的
  • 统一购买的买方原则并不能解决高额的辅助购买成本问题

Berlin.de: 哪些保险涵盖大雨造成的损失？

本周来自Berlin.de的最新文章包括：”近10万套出租公寓被改造成房产 “和 “哪种保险能涵盖大雨造成的损失？自动，住宅建筑保险并不包括一切。业主通常可以增加延长保护。以下是德国保险协会（GDV）的更多提示。

 

本周的更多头条新闻。

Immobilien Zeitung：房地产环境正在变得光明起来

本周Immobilien Zeitung有一些有趣的话题，如 “三个德国城市是最重要的外国目的地”。慕尼黑、法兰克福和柏林去年进入了外国资本的前10个目的地。下一个话题是 “房地产环境正在变亮”。连续两个月，德意志银行的房地产气候指数上升了–上升了1.6%，现在是125点。更多新闻。

经理人杂志：马略卡岛的昂贵别墅在哪里？

本周《经理人》杂志有一些新的头条新闻，如 “正在寻求对房地产代理费的新规定。单位卖家今后要向房产中介支付费用”。竞争和房地产代理费的价格将变得更加公平。”房地产市场在上升：马洛卡岛的昂贵别墅在哪里”。马略卡岛仍然是德国人的热门旅游目的地之一。许多人甚至在那里有房子或公寓。更多头条新闻。

推特上的新闻主题：房地产价格

重点关注租金上涨。

基民盟（图林根州）关于租金上涨的问题

 

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