社民党 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 02 Aug 2026 12:34:53 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.6 GroKo-Leaks x YouTube：特别基金、建筑政策、利率——首次购房者和投资者分析 https://lukinski.one/groko-%e6%b3%84%e9%9c%b2-youtube-%e7%89%b9%e5%88%ab%e8%b4%a2%e4%ba%a7-%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%94%bf%e7%ad%96-%e5%88%a9%e7%8e%87-%e5%88%86%e6%9e%90-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e8%b4%ad%e6%88%bf%e8%80%85-%e6%8a%95/ Sun, 30 Mar 2025 17:49:50 +0000 https://lukinski.de/groko-leaks-x-youtube%ef%bc%9a%e7%89%b9%e5%88%ab%e5%9f%ba%e9%87%91%e3%80%81%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%94%bf%e7%ad%96%e3%80%81%e5%88%a9%e7%8e%87-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e8%b4%ad%e6%88%bf/ 在基民盟与社民党的联合政府谈判中，部分内容已经浮出水面，甚至部分文件被泄露。这些草案为德国未来的房地产政策提供了有趣的展望。特别值得关注的是：针对首次购房者的新资助模式、对投资者的税收激励措施，以及一个可能影响利率发展的特别基金。我的新视频将这些事实简洁地汇总如下。

政治上讨论了哪些内容？

据泄露文件显示，基民盟和社民党目前正在讨论多项措施，以稳定德国房地产市场并刺激住房建设。充分利用税收优惠：房地产税收建议。其中讨论的要点包括：

  • 最高达五百亿欧元的新特别基金
  • 重新引入新建住房的特别折旧
  • 为首付较低的首次购房者提供资助计划
  • 数字化和建筑许可加速

这些措施对买家和资本投资者的影响各不相同。以下我们将根据目标群体区分事实。

首先观看关于泄露内容的视频，然后是针对买家和资本投资者的事实。

联合政府泄露内容：视频

特别基金、建筑政策、利率发展和特别折旧在YouTube x 房地产经验。

首次购房者：便利措施，但融资成本上升

目前许多年轻买家正面临较高的入门门槛：利率上升、自有资金紧张和房价昂贵。政府正在作出反应——至少根据草案——通过有针对性的资助建议：

计划措施：

  • 家庭利率支持计划
  • 降低KfW融资的入门门槛
  • 首次购房简化补贴

但同时，国家计划设立一个数十亿规模的特别基金。该基金将通过新债务进行融资——而这也带来了问题：资本市场利率因此可能长期上升。

尽管欧洲央行降低基准利率，但对住房贷款的影响有限。住房贷款主要参考长期债券，如十年期德国国债。如果其收益上升，建筑贷款利率比较也将上升——尤其是对首次购房者而言，长期贷款期限是一个严重的问题。

首次购房者现在应注意的事项：

  • 审查利率保障（例如远期贷款）
  • 尽早规划资助机会
  • 合理计算购买决策

针对投资者：特别折旧作为杠杆

对于投资者而言，计划中的特别折旧在新建项目中可能成为一个关键杠杆。目前，住宅建筑的直线折旧每年限制在约2%。特别折旧允许在最初几年进行额外折旧——根据早期模型，每年可高达5%，持续四年。

示例优势：

  • 更快的折旧 = 更快的税务减免
  • 通过税务优化提高自有资本比例
  • 新建项目中的更多投资激励

在建筑成本不断上升的时期，这些激励措施可能会再次为项目市场注入活力。然而：计划同时引入的特殊基金将增加国家的资本需求——从而可能导致未来几个月外债利息进一步上升。

投资者现在可以采取的措施：

  • 重新评估新建项目的税务情况
  • 尽早确保融资策略
  • 将具有税务效果的资助机会相结合

在政策与市场之间：新的动态正在形成

泄露的计划显示：政府希望设置激励措施——既针对私人买家，也针对机构投资者。然而，这些计划产生的财务框架可能会长期增加融资成本。这导致了一个有趣的动态：

  • 一方面更多资助
  • 另一方面利息成本上升

在房地产市场中活跃的人，无论是个人还是商业用途，都应该密切关注这一发展趋势。因为这将决定补贴是否真的能带来可观的优势，或者是否会因更高的贷款成本而被抵消。

结论？买家和投资者的机会——伴随风险溢价

对于首次购房者来说，新的补贴计划可能有助于他们最终迈出拥有房产的一步。对于投资者而言，特别折旧使新房再次变得更具吸引力。然而，计划中的国家支出将带来利率风险，可能会使融资变得更加困难。

现在采取行动的人应有针对性地进行比较，审查补贴，并最重要的是：战略性地保障融资成本。因为大联合政府希望推动很多事情——但它也会推动利率。

来源和背景：

]]> 联合协议 2021 适用于房主 & 平坦 – 新建房屋，供暖，太阳能装置，… https://lukinski.one/coalition-agreement-2021-property-owner-apartment-new-construction-heating-solar-system/ Thu, 25 Nov 2021 21:24:04 +0000 https://lukinski.de/2021%e5%b9%b4%e6%88%bf%e4%b8%bb%e4%b8%8e%e4%bd%8f%e6%88%bf%e8%81%94%e7%9b%9f%e5%8d%8f%e8%ae%ae-%e6%96%b0%e5%bb%ba%e6%88%bf%e5%b1%8b%e3%80%81%e4%be%9b%e6%9a%96%e3%80%81%e5%a4%aa%e9%98%b3%e8%83%bd/ Was bedeutet der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung für Immobilieneigentümer, Vermieter und Kapitalanleger? Nach 16 Jahren Bundeskanzlerin Angela Merkel hat die Koalition aus SPD, Grünen und FDP einen 177-seitigen Vertrag vorgelegt, der die Immobilienbranche in den kommenden Jahren grundlegend umbaut. Wir analysieren die wichtigsten Punkte aus Investoren-Sicht: Was kostet die neue 65-Prozent-Regel bei Heizungen? Wie wirkt sich die verschärfte Mietpreisbremse auf die Rendite aus? Welche Förderprogramme gibt es konkret für Neubau, Umbau und energetische Sanierung? Denn eines gilt unverändert: Je höher die Investitionskosten, desto geringer die Mietrendite — wer die neuen Spielregeln früh versteht, sichert sich entscheidende Wettbewerbsvorteile.

联盟协议一览：业主关注的十个最重要要点

联合政府协议中最具影响力的主题莫过于气候问题。在177页的文件中，“气候”一词出现了约198次，其中超过40页专门讨论气候保护。总体目标是实现气候中性。对房地产业主而言，这意味着一波新的义务——以及机遇。

快速概览：之前 vs. 之后

领域 此前 新（联盟协议） 对业主的重要性
住宅建设 每年约295,000套 目标：每年400,000套（其中100,000套为公共住房） 更多补贴，更多竞争
新供暖系统 无可再生能源配额 65%可再生能源（自2024/2025年起） 更高的投资成本
太阳能安装义务 仅州级规定 商业新建必须安装，住宅新建有规定 每栋独栋住宅增加8,000–20,000欧元成本
租金刹车 3年内上涨15%（封顶限制） 紧张市场中3年内上涨11% 租金上涨空间减少
新建建筑直线折旧率 每年2% 每年3% 更高的税务折旧
建设部 属于联邦内政部 独立的部 更大的政治影响力
最高税率 42% / 45% 保持不变 规划确定性
充电基础设施 约50,000个公共充电桩 100万个充电桩 社区需安装墙装充电器

现实检验：究竟实现了什么？

从宣布到现实之间存在巨大差距。与承诺的每年400,000套住房相比，最近仅完成了约250,000套——由于利率调整、建筑成本和材料短缺，这一数字呈下降趋势。供暖法中的65%规则已被多次削弱。太阳能安装义务仍由各州自行决定。因此，投资者应清楚区分政治意图和法律现状，并基于法律上具有约束力的内容进行计算。

建筑热潮：每年400,000套住房——目标背后隐藏着什么？

政治任务明确：每年应新建400,000套住房，其中100,000套为公共资助。这比目前平均每年约306,000套的水平高出30.5%。

设立自己的建设部：仅仅是象征意义吗？

自1998年以来，德国首次重新设立独立的建设部。这样一来，此前分散在内政部、经济部和环境部的职责将得到整合。对房主而言，从中期来看这意味着一个中央的办事机构，但短期内由于重新组织，将带来额外的官僚程序。

联邦不动产管理局（BImA）作为杠杆

BImA管理约400万平方米的联邦土地。这些土地将更多地用于社会住房建设，部分情况下甚至低于市场价值。对私人开发商而言，这意味着在B类和C类地段的土地竞争将减少，而在A类地段，市场依然紧张。

加快建筑许可

  • 建筑申请的数字化（目标：完全数字化）
  • 许可假定：如果主管部门未在规定期限内作出决定，申请将被视为已获批准
  • 针对批量建设的类型许可
  • 加建和屋顶扩建的简化程序

内部小贴士：现有建筑中的 加层 和 顶层扩建 拥有最大的加速潜力 —— 在这里可以快速创建无需购买土地的住宅。如果您拥有一处 多户住宅现有物业，应请专业人士评估其加层潜力。

租金刹车：对房东意味着什么

柏林 Berlin、慕尼黑 München、汉堡 Hamburg 和法兰克福 Frankfurt 的租金上涨主导了政治辩论。因此，联盟协议将加强租金刹车 —— 不过是按地区差异进行的。

三种租金上涨工具 —— 清晰区分

Instrument What is limited? Height Applies where?
租金刹车 新租赁的初始租金 最高不超过当地比较租金的10% 紧张的住房市场
封顶限额（新） 租赁合同期间的租金上涨 3年内上涨11%（原为15%） 紧张市场，各州事务
现代化费用分摊 维修费用分摊 每年现代化费用的8% 全国范围内

具体计算示例：对现金流的影响

一位房东在慕尼黑拥有一套80平方米的公寓，现有租金为12欧元/平方米 = 每月960欧元。

  • 以前（15%）： 3年内最高可上涨至13.80欧元/平方米 = 1104欧元/月 → 每月增加144欧元
  • 现在（11%）： 最高可上涨至13.32欧元/平方米 = 1066欧元/月 → 每月增加106欧元
  • 差额： 每月38欧元 = 每年456欧元 = 若持有25年，现金流减少约11,400欧元

对于一栋拥有12个单元的公寓楼，25年内的现金流损失将达到约137,000欧元。如果在投资计算中未考虑这一因素，就会系统性地高估租金收益率。

期限和例外情况

  • 租金刹车：在紧张的市场中延长至2029年
  • 指数租金：可能不受限制，指数租金的趋势将进一步加强
  • 带家具出租：仍可收取附加费用，但需透明说明
  • 新建项目：首次出租仍自由（例外：获得补贴的情况）

促进自有住房：利用具体项目

德国的自有住房比例约为46.5% —— 在西欧国家中最低（西班牙：76%，意大利：72%，法国：64%）。联合政府协议希望对此进行改善。

德国自有住房比例的时间变化

  • 当前水平：约46.5%
  • 十年前：45.5%
  • 15年前: 41,6 %
  • 25年前: 40,9 %

来源: 联邦统计局

自住用户资助计划一览

计划 对象 金额 条件
KfW家庭自有住房贷款（300） 有孩子的家庭 最多27万欧元的利率优惠 收入限制，KfW-40
KfW 261（能效房屋） 房主 / 买家 最多15万欧元 + 还款补贴 能源效率
BAFA供暖补贴 房主 最多投资成本的70% 可再生能源供暖
住房储蓄奖金 住房储蓄者 储蓄贡献的10% 收入限制
住房Riester计划 Riester储蓄者 补贴 + 税收减免 自住
各州计划 不同 不同 例如巴伐利亚家庭住房补贴，北莱茵-威斯特法伦银行

在联合政府协议中写道：

“我们希望让德国的更多人能够拥有自住的自有住房。”

具体措施：提高自用房产的地产取得税免税额度（地方事务，联邦政府可提供补贴），为年轻家庭提供KfW资助，为自有资金替代提供担保模式。

太阳能义务：强制光伏的成本是多少？

太阳能系统将成为常态——在商业新建项目中是强制性的，在私人新建项目中“将成为常态”。在联合政府协议中提到：

“未来所有适合的屋顶面积都应用于太阳能发电。”

成本与回收：以单户住宅为例

重复（尝试3）。之前的尝试有错误。之前的尝试改变了HTML结构。精确地按照输入中的数量和顺序复制标签。不要添加任何或其他标签，不要遗漏任何一个。

安裝規模 投資 年產量 自用比例 回報期
5 kWp（小型） 約9,000歐元 約4,750千瓦時 30–40 % 11–13年
10 kWp（中型） 約16,000歐元 約9,500千瓦時 25–35 % 10–12年
10 kWp + 儲能 約24,000歐元 約9,500千瓦時 60–80 % 12–15年
30 kWp（MFH） 約42,000歐元 約28,500千瓦時 可變 9–11年

稅務處理 — 對出租人很重要

  • 30 kWp以下的裝置：免所得稅和增值稅
  • 供應和安裝：0%增值稅（零稅率）
  • 出租時：可以使用租戶電力模式，租戶電力補貼
  • 對於較大的裝置，應考慮直接銷售而不是EEG補貼

雄心勃勃的目標：到2030年，可再生能源在電力消耗中的比例應達到80％，安裝的太陽能電力應達到200千兆瓦（峰值）。目前約為80千兆瓦

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