回报杠杆：股权和利息

回报内最大的杠杆是：1）股权份额，2）利率和3）固定利息期。成本越高”，回报越差。

购买和租赁别墅的补充指南。

产量是什么意思？

回报，简单地说，就是将你的资本投资与你从你的财产（租金）中获得的收益进行比较。如果每年的回报率（收入/投资）是6%或更多，你的别墅所产生的收益就足以让租户支付你的别墅。

由于利率和其他因素造成的负收益效应。

每月的费用（还款、利息和维护）越高，回报就越低。因此，如果你必须为贷款支付的利率增加，这对回报有负面影响。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护

当然，这与公平是一样的。因为你一会儿就会知道，你必须提供明显更多的资产作为国外的抵押品。你要提供的资产越多，在你的财产中捆绑的资产就越多。

南部的租房和额外设施：游泳池、花园及共同。

此外，还有典型的维护费用，当然是延长的，还有花园服务和游泳池服务等方面。例如，如果你一年中只有2、3或4个月自己使用你的别墅，其余时间都租出去。

了解你需要知道的关于西班牙别墅融资的一切。

海外股权投资：西班牙

股本的使用在国外有很大的不同。其主要原因是，在出现疑问（违约）的情况下，银行只能通过加大努力来获取财产。因此，德国银行很少为国外的房产提供融资，而是将您推荐给当地的合作伙伴。

股票比较：德国、西班牙和美国

在德国，对于房地产融资，你需要为你的第一、第二和第三处房产提供大约15%的权益资本。

在西班牙，无论是马洛卡岛、伊比沙岛、马贝拉还是其他热点地区，银行的收费都要高得多，通常为50-60%。

• 德国的股权：10-15
• 在西班牙的股权：50-60
• 在美国的股权: 100%

如果你想在美国购买你的房产，你必须期待更多。通常情况下，你甚至要用100%的资金购买。这是为什么呢？

安全、访问和法律系统

正如导言中已经描述的那样。股权作为银行的抵押品。贷款的 “风险 “越大，条件越差。在这个国家，良好的信用等级足以获得10-15%的通常条件。在国外，许多因素都在起作用，例如法律制度。在欧洲，或欧洲共同体内，比在美国等第三国要容易一些。

贷款因素。

• 利率
• 固定利息期
• 股权份额

利率和固定利率

利率和固定利率 – 事实是，作为一个外国人，你在其他国家得到的条件更差，毕竟风险增加。利率，或更高的利率，对盈利能力有极端影响。

利息效应：成本增加仅为1%以上

假设你借了50万欧元作为融资的贷款。每年（每个月）你都要偿还一点贷款金额。这笔剩余债务越小，你支付的利息就越少。

第一年的利率实例。

• 500,000欧元，每年1%=5,000欧元/第一年
• 500,000欧元，每年2%=10,000欧元/第一年
• …

剩余的债务和利息计算年限(每年)

假设第1年后，你已经偿还了5%的贷款金额，即25,000欧元。这就留下了47.5万欧元的剩余贷款。下一年度的利息计算基础。

第2年的利率实例。

• 475,000欧元，每年1%=4,750欧元/第2年
• 475,000欧元，每年2%=9,000欧元/第二年

结论：增加1%的利息=增加94.9%的利息成本

你的贷款每运行一年，差额就会增加。

• 第1年+第2年，每年1%=9,750欧元的利息
• 第1年+第2年，每年2%=19,000欧元的利息
• 差额=9,250欧元（94.9%）。

利率固定的简要解释

按每年5%的还款率，你假设（没有无计划的还款），贷款期限为20年。这就是固定利率发挥作用的地方。

这就是为什么固定利率（借贷利率）如此重要。这里，利率在X期是固定的，并且在该期内保持不变。X年后，你就必须寻找后续融资。

这将告诉你更多关于你需要的资产、还款和你的利息块。我曾就西班牙等国家的别墅维护问题单独写过一份指南。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护–更多内容见指南。

在国外购买和租赁别墅

产量，季节，服务费，装修，融资…买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。

那些想出租别墅的人，不仅是为了自己使用而购买，也是作为一种经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。

• 购买和租赁别墅

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要，从公证到融资。我在马洛卡、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅可以在这里找到。

• 卢金斯基：别墅

在马贝拉购买别墅？

马贝拉对那些喜欢温暖的气候、欧洲的安全和同时有点 “天堂 “的人特别有吸引力。仅仅在马贝拉附近就有超过20个高尔夫球场。对许多沉迷于高尔夫的人来说，这又是一块磁铁。虽然马洛卡和伊比沙岛的高尔夫球场选择相对有限，但在这里，你有所有的地形。不是没有原因的，”欧洲的迈阿密”。

体验马贝拉从Cala de Mijas到Golden Mile（Monte Paraíso）、Nueva Andalucía、Benehavís、Estepona和Sontogrande。

最受欢迎的是，当然是。

• 带游泳池的别墅
• 海边的别墅，或者至少是
• 海景别墅

由于海岸线狭窄，另一个优势是大多数别墅都有海景，而且由于这里的温度较高，几乎都有游泳池。

核心优势一目了然。

• 地中海至热带气候
• 冬天很少低于15°ï¼Œå¤å¤©å–œæ¬¢35°ã€‚
• 远至直布罗陀的高尔夫球场密度高
• 只有~5小时的飞行时间

马贝拉在哪里？地点、抵达和欢迎

马贝拉位于欧洲大陆最南端的角落，在西班牙南部，直接沿着地中海海岸。开车到最近的马拉加机场需要40分钟。因此，要去马贝拉，你需要带一天的行程，不像在马洛卡，例如，在松维达的别墅，或在伊比沙，在圣赫苏斯的别墅。

这就是为什么通常只推荐给那些1）与马贝拉有个人联系的人，或者2）真正的高尔夫爱好者，他们想在果岭上花很多时间，甚至在冬天。

• 欧洲的极端西南地区
• 靠近直布罗陀，能见度好的话，可以看到非洲的海岸线
• 距离最近的机场（马拉加）40分钟车程

温度和气候: Cumbre Vieja

Cumbre Vieja是一座大山，山脚下的马贝拉沿着海岸线延伸。Cumbre Vieja有一些神奇的地方，而且，似乎可以让云层不在马贝拉的内陆移动。它保护城镇免受内陆温度过高、云层、风和天气的影响。

由于Cumbre Vieja的存在，你们这里有永久的好天气。从统计数据中你也可以看到。

Ø 低温/ Ø 高温 °C。

• 冬季（一月）：9°/16°ã€‚
• 夏季（8月）：31 °/21 °ã€‚

从机场前往：从马拉加出发，30分钟即可到达。

从马拉加的机场到马贝拉的老城区，你需要大约30分钟的车程。赔偿。这条路带你沿着海岸线走。

• 行程时间：40分钟
• 路线：经AP-7的51.2公里

你想在马略卡岛买房，并在寻找购买（和升级）顾问？

只要给我打电话或写信给我。

• 联系我们

马贝拉别墅之旅：最昂贵的街区

与西班牙在地中海的其他热点地区如马洛卡和伊比沙相比，马贝拉相对较小。毕竟，它不是一个岛屿，而是一个沿海地带。因此，如果你想从卡拉-德-米哈斯（Cala de Mijas）到埃塞特波纳（Esetepona）的所有相关地方，你的旅行将延伸到大约70公里。

如果你想集中在马贝拉镇，你不必看外围地区。但是，对于那些寻找隐居而不是城市生活的人来说，你应该从卡拉-德-米哈斯到埃塞特波纳的整个地区开一次车。

在前往马贝拉的路上，你将首先经过米哈斯。

Cala de Mijas: 偏僻，靠近机场

在Cala de Mijas，我从一个朋友那里认识了马贝拉的第一批别墅之一。该地区位于马拉加和马贝拉之间。从地图上可以看出，它有一个黄金的海滨位置。然而，你会发现直接在海滩边的别墅较少。和整个马贝拉一样，别墅总是稍微在山坡上，而不是直接在海滩上。

Cala de Mijas的优势。

• 远离城市的喧嚣和骚动
• 相对安静的海滩（对比马贝拉）。
• 更小的社区，更快的连接
• 靠近机场（仅20分钟）。

别墅、游泳池、景观 – 还有什么？

马贝拉市

过了卡拉-德-米哈斯，你就到了马贝拉镇。在我们看一下昂贵的别墅区之前，这里给所有的游客一个提示，马贝拉的 “老城区”。然后我们驱车前往蒙特-帕拉伊索（Monte Paraíso），即所谓的马贝拉和新安达卢西亚（Nueva Andalucía）的 “黄金一英里”，这是马贝拉的一个区，向埃斯特波纳（Estepona）行驶。

1. 老城区的欢迎
2. 蒙特-帕拉伊索：”黄金大道
3. 新安达卢西亚

老城区

这里不是别墅区，而是马贝拉老城区的浪漫之地。特别是在淡季（深秋、冬季），许多街道几乎都是你自己的，可以在15°、20°的时候享受大餐厅。从这里你也可以直接到达马贝拉的第一个热点，蒙特-帕拉伊索，”黄金大道”。

背景是Cumbre Vieja，在展台后面保护着（内陆的热量、风暴等）。

充满南方风情的浪漫市中心。

蒙特-帕拉伊索：黄金地段

蒙特-帕拉伊索：”黄金大道 “位于马贝拉的中部。该社区位于Cumbre Vieja（面向内陆的大山）的脚下。小街道蜿蜒而上，通往有门的社区。在这里，别墅的价格约为300万至1500万，取决于位置和建筑。

蒙特-帕拉伊索的优势。

• 紧邻城市
• 马贝拉的独特景观
• 独家邻里关系

我在马贝拉的别墅的例子，你已经从封面图片中知道了。我特别喜欢这栋别墅的什么？你在这里看到的是一个夜里的房子（左边）和一个白天的房子（右边）。前景是水池和人工瀑布，背景（这里看不到）是一棵超过400年历史的橄榄树，是专门从意大利运到这里的。

PS!你可以购买这栋别墅。在这里看到更多这个别墅和来自马贝拉的信息。

• 马贝拉的别墅

金色里程中的别墅。

新安达卢西亚：高尔夫俱乐部和码头

在新安达卢西亚，除了所有的优势，你还有一个特别的东西：许多高尔夫球场。我已经在我的杂志上写过关于洛斯-纳兰霍斯高尔夫俱乐部的文章。巴努斯港（码头）也位于这里的区。在那里

新安达卢西亚的优势。

• 众多良好的高尔夫俱乐部
• 巴努斯港码头
• 直接在中心

码头：巴努斯港

另外提到的是码头。这里没有别墅，但偶尔会有一些漂亮的复式楼和复式楼出现在市场上。当然，是船主的理想选择。

参观巴努斯港的码头。

贝纳哈维斯：在 “内部 “的别墅

你真的想让它安静和隐蔽？那么你在马贝拉的观光旅游中就不应该跳过贝纳哈维斯。贝纳哈维斯在内陆地区大约10分钟，这取决于你如何开车。因此，从新安达卢西亚到这里真的只是一个短距离的跳跃。

位置在马贝拉/附近。

埃斯特波纳：距马贝拉30分钟车程

如果你不想直接在马贝拉购买，Esetepona是一个不错的选择，沿着海岸线开车只需30分钟左右。这里的房地产报价比较有限，所以你可能要花一些时间去寻找房产。在马贝拉本身，你几乎总是能找到有趣的报价，无论是别墅、历史悠久的庄园还是城市中的复式建筑。

• 旅行时间（从马贝拉出发）：28分钟
• 路线：33.0公里，也经过AP-7

路线：马贝拉到埃斯特波纳。

在Estepona有游泳池的别墅。

Sotogrande：更多的 “迈阿密 “是不可能的

我的最后一个建议是给那些寻找宁静的人，真正的宁静，以及喜欢打高尔夫的人。住宅的左右两边都有大型球场，甚至可以直接住在高尔夫球场上，有别墅。所有这些都可以在距离马贝拉四分之三小时车程的索格兰德（Sotogrande）实现。

• 旅行时间（从马贝拉出发）：44分钟
• 路线：58.5公里，也经过AP-7

自己的气候：冬季/夏季比较

45分钟的车程对气候有影响，在冬季，温度已经高出+1°/+2°，在11°到16°。同时，在盛夏时节，也就是8月份，这里的温度会低一些。而不是平均31°，只有28°，因此更令人愉快。

从桑托格兰德（Sontogrande），你已经可以看到非洲的海岸，你可以确定你是住在欧洲的一个特殊地方。

路线：马贝拉至索格兰德

提示!马贝拉的房地产适合高尔夫爱好者

马洛卡是高尔夫爱好者的天堂。在此了解马略卡岛最美丽的高尔夫球场。

• 马贝拉的高尔夫课程

你也可以直接在甚至在个别高尔夫球场上购买房产。从非常舒适的公寓，到别墅。你所需要的是马略卡岛的一个好的房地产经纪人。

• 在马贝拉购买别墅

高尔夫球场，几乎就像在迈阿密或夏威夷。

购买地中海上的别墅

在此了解更多西班牙的地中海热点地区。

马洛卡：巴利阿里群岛最大的岛屿

购买马略卡岛别墅–带游泳池的别墅，可欣赏到帕尔马、隐蔽的海湾或热点地区的独特景色，如Son Vida（帕尔马郊区）和岛屿西部的Port Andratx。说到房地产，马略卡岛是地中海地区的买方磁场。有许多热点地区，但只有这个岛将 “大城市生活 “与海滩、自然、阳光和宁静结合起来–在僻静的别墅区。有些人已经访问该岛5年或10年了，清楚地知道他们想在马略卡岛的哪个区域购买，其他的人还没有决定马略卡岛的正确位置。

• 在马略卡岛购买别墅

伊比沙岛：岛屿旅游和别墅区

在伊比沙岛的别墅 – 你想在伊比沙岛购买别墅？带游泳池的别墅，靠近海滩和/或机场，安静地靠近海湾或靠近城市的所有购物热点。在这里，你将了解到岛屿的正确和重要部分。此外，我在开始时有几个客户经常提出的问题。根据我的经验，哪个地方值得购买？我向客户推荐岛上的哪些地方？这样你就对伊比沙岛有了一个快速的概述，分为A、B和C三个位置。也许你已经知道我们的 “卢金斯基房地产评级“，在这个评级中，我们对德国人口超过5万的城镇分3类进行评级。从好的A地到便宜的C地。从Eivissa和Es Cubells的门控社区，到Cala Vadella，到Sant Antoni。

• 在伊比沙岛购买别墅

花园作为价值杠杆 – 户外景观如何决定售价

买家在最初的30秒内就会决定一栋房产是否符合要求——而第一印象则来自于室外。在房屋门口、前院、从客厅窗户望向露台时形成的第一印象。想要出售别墅的人知道：花园是生活方式承诺的一部分。在典型的联排别墅中，花园的价值贡献约为5–8%，在独立房屋中约为8–12%，而在别墅和庄园中则可能超过15%。

不同花园元素的价值贡献（参考值）

重要：泳池和游泳池并不能完全按照销售价格1:1进行摊销，其价值在于生活方式和销售速度。想要计算这一点的人，在进行较大投资之前，应先确定市场价值，并采用实物价值法，因为外部设施在那里会被单独评估。

花园规划 – 一步步打造梦想花园

每项好的花园规划都不应从铲子开始，而应从纸张、地形图和预算开始。如果在这里即兴发挥，将会导致二次施工，这会很昂贵。专业人士采用一个清晰的五步模型：

花园规划的五个阶段

1. 现状调查：土壤状况、日照情况、坡度、现有树木、地块边界、水电接口。
2. 需求分析： 有孩子的家庭（草坪、游戏区）？投资者（易于维护、可出售）？自给自足者（花坛、果树）？代表性的（别墅风格）？
3. 区域划分： 入口区域、居住区域（露台）、使用区域（花坛）、休息区域，如有必要可设水景区。
4. 材料选择与风格方向： 地中海风格、现代风格、贴近自然、英式风格 – 一致性胜过多样性。
5. 实施与养护方案： 哪些由自己完成，哪些需要专业人士？谁会长期负责养护？

花园工程的预算经验法则

• 入门预算： 房产价值的5–10%（例如，50万欧元房产的花园预算为25,000–50,000欧元）
• 高端预算： 别墅和庄园为10–20%
• 经验法则： 每平方米花园的初次建设费用为50–250欧元，视需求而定

将花园作为房产的一部分进行 投资 的人，应特别注意易于维护 – 租客很少像业主那样精心照料。

轻松打造花园 – 享受而非劳作

最大的规划错误：花园是为夏天建造的，但一年中有9个月需要维护。如果周末修剪草坪需要2小时，那么你比业余园艺爱好者需要不同的方案。时间预算应优先于设计愿望。

不同花园风格的维护工作量

7个轻松维护的技巧

• 割草机器人（1,500–4,000 欧元）每年可节省100多小时
• 带定时器的灌溉系统（3,000–8,000 欧元）
• 覆盖物代替翻土 – 可减少多达80%的杂草
• 在边缘区域使用地被植物代替草坪
• 本地适应性强的植物，而非外来植物
• 多年生植物，而非一年生花卉
• 高种植箱，而非地面种植箱 – 减少弯腰，减少蜗牛

自己建造花园小径 – 连接与结构元素

花园小径不仅仅是功能 – 它在视觉上划分花园，并引导视线。材料选择决定了其特色和成本。

花园小径材料对比（每平方米）

内部小贴士： 在高端房地产中，天然石材可谓一举两得 – 既提升了居住感受，又在日后 出售宅院 时具有更高的价值。高端购房客户非常注重材料质量。

打造花园池塘 – 小小绿洲，效果显著

花园池塘是许多花园的情感核心。从 4 平方米的水面面积开始，就能营造出可感知的微气候。重要的是：在第一次动土之前，要明确池塘的用途和维护方式。

池塘类型对比

• 迷你池塘（1–4 平方米）： 200–1,500 欧元，适合小花园，可不安装过滤器
• 有鱼装饰池塘（5–20 平方米）： 2,000–8,000 欧元，必须安装过滤系统
• 自然池塘（20–50 平方米）： 4,000–15,000 欧元，生态价值高
• 游泳池塘（50 平方米起）： 25,000 欧元起，需注意相关许可要求

重要规则

• 深度至少 80 厘米，以便鱼类越冬
• 不要直接建在落叶树下 – 否则水会变质
• 1/3 植物区，1/3 浅水区，1/3 深水区 为经验法则
• 体积达约 100 立方米时需审查许可（各联邦州规定不同）

自己建造壁炉 – 增添氛围的火元素

一个壁炉可将花园季节从 5 个月延长至 9 个月。从便携式火盆（80 欧元）到砌砖的户外休息区配燃气壁炉（15,000 欧元）都有可能。

不同款式及费用

• 便携式火盆： 80–500 欧元，无需施工
• 火坑（DIY）： 200–800 欧元材料费，一个周末即可搭建
• 带座位的砌砖壁炉： 1,500–6,000 欧元
• 户外壁炉 / 燃气休息区： 5,000–20,000 欧元

不要忘记行政规定

• 距离建筑物和篱笆至少 5 米
• 注意邻里法规 – 烟雾扰民可被起诉
• 某些社区需要申报或获得许可

打造香草花园 – 享受与装饰

一个香草花园是所有园艺元素中投资回报率最高的：500欧元的投资，每年可节省200欧元的香草购买费用，再加上资产增值。其中高架种植床是黄金标准——更少的蜗牛，更少的弯腰，更长的种植季节。

德国花园中最耐寒的10种香草

• 迷迭香（喜阳光，地中海风格，多年生）
• 百里香（非常易打理，多年生）
• 鼠尾草（耐寒，多年生）
• 香葱（耐寒，无特殊要求）
• 欧芹（两年生，半阴）
• 牛至（多年生，喜阳光）
• 薄荷（单独种植——容易蔓延！）
• 龙蒿（多年生）
• 豆蔻
• 茴香（马齿苋，多年生）

高架种植床 vs. 地面种植床

建造游泳池 – 大型项目带来显著效果

游泳池是顶级的元素 – 但不是一时冲动的购买。想要实现它，需要空间、预算和耐心。

前提条件

• 最小面积：总面积至少 50 平方米（其中约 50% 为游泳区）
• 最小深度：1.80 米，以便舒适地游泳
• 地块面积：建议至少 800–1000 平方米
• 日照时间：每天至少 6 小时，否则会滋生藻类
• 许可：在许多联邦州，当容积达到 100 立方米时需要申请许可

成本范围

• 小型游泳池（50–80 平方米）：25,000–50,000 欧元
• 标准游泳池（80–150 平方米）：50,000–90,000 欧元
• 自然池（技术型，清澈水）：60,000–150,000 欧元
• 日常维护：每年 800–2,500 欧元
• 水泵电费：每年 200–600 欧元

游泳池 vs. 传统泳池

在进行任何较大投资之前，建议查看 评估房产 的因素 – 并非每种位置都值得每项投资。

打造小花园 – 用少的资源产生大的效果

城市别墅、联排别墅、庭院花园：50–150 平方米是城市空间的标准。在这里，每个细节都很重要 – 简化胜过多样。

打造小花园的5条黄金法则

• 利用垂直空间： 隔板、攀爬架、绿色墙面能创造体积感而不牺牲面积
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