可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？

让我们非常简单地开始。你会在揭露会、广告中、每一个房产搜索中遇到这些价值。这就是为什么知道区别是很重要的。

3 你会经常遇到表面。

1. 地面空间
2. 有用的领域
3. 生活空间

这个顺序是专门为此目的而选择的。因为正如你在这里看到的，你从1）地板空间到2）可用空间到最后的3）生活空间。

提示!在文章的末尾，你还会发现额外的信息图表，以便于澄清。

由于互联网上仍有一个简单的计算 “公式”，所以在这里很简单地解释。

简单地表示为一个 “公式”。

• 楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。
• 可用面积=可用面积（居住区-地窖-阁楼-…）。
• 居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

一步一步地计算

让我们再一步一步地看一下这个过程。

基础领域：步骤1+定义

这意味着，1）建筑面积包括整个可用面积，以及走廊和楼梯（流通面积），垃圾房或供暖房（功能面积）。

这包括所有的楼层区域。

• 生活空间
• 阁楼、地窖、车库和阳台
• 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
• 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

这并不包括。

• 土地

计算一下。

楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。

信息图。

例如：所有的建筑区域、有盖区域和高层。

有用的领域：步骤2+定义

在建筑面积之后，考虑2）可用空间，也就是房屋或公寓楼（对于公寓）中真正可以使用的空间。

这些包括，例如。

• 阁楼
• 地窖
• 车库
• 储藏室（生活空间之外）
• 阳台

这不再包括。

• 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
• 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

计算一下。

可用面积 = 可用面积（居住空间、地窖、阁楼……）。

信息图。

例如：楼梯是可用建筑面积的一部分。

生活空间：步骤3+定义

只有这样，你才会来到3）生活空间。然后，居住空间表示房产的实际可居住空间。

通常只包括。

• 起居室（卧室、厨房、浴室、客厅等）。
• 阳台、木廊、露台和屋顶花园按25%计算，最多按50%计算（§4 WoFlV）。

计算一下。

居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

现在你知道区别了。

信息图。

例子。一座公寓的起居室。

摘要：作为信息图表的技术术语

再次快速总结，这些领域，用信息图简化。

1. 总面积(使用+交通+功能)
   1. 交通区域（楼梯、房屋内的走廊）。
   2. 功能区（锅炉房、废料房等）。
2. 可用面积（除交通区/功能区外的一切）。
3. 生活空间（未被占用的可用空间，例如：地窖）。

房子的总面积/楼面面积

使用+交通+功能的结果就是总面积。

房子里的可用空间

除交通区/功能区外的一切都导致了可用面积的增加。

房子里的生活空间

未被占用的可用空间，例如：地窖，被称为生活空间。

准备好购买合同。重要数据，附件&Co.

为了确保你的购买合同准备好进行公证，你需要提前收集所有重要的数据、文件和承诺。让我们按时间顺序来看看这里最重要的几点。

主数据。买方和卖方

买方和卖方的主数据必须在合同的开头列出。

主数据包括。

• 命名
• 地址
• 出生日期

主数据。住房、公寓和住宅楼

这同样适用于财产。你的房产的主数据包括房产的确切地址，如果是公寓，则是住宅单元。这里还必须列出地点和土地登记表的编号。

在此总结一下。

• 财产的地址
• 住宅单位，如果适用
• 地点
• 土地登记表编号

购买价格和支付期限，包括附带费用

最后的购买价格就显示在这里。重要提示：这不仅仅是房产本身的购买价格，而是包括公证、地产代理、土地登记等辅助费用在内的最终价格。这里还应该说明付款期限。

阅读提示：计算购买价格，包括附带的购买费用

• 购买价格
• 付款期限

租户数据和名单。附录

对出租房来说很重要：租户名单和数据。这些都作为附录附在购买合同中。最后，必须列出有关租约和各自押金的所有信息。租金欠款和房款欠款也必须列在这里。如果没有欠款，必须确认这一点。

• 租户数据/租户名单
• 目前的租约状况
• 支付的租户押金
• 确认。没有拖欠租金的情况
• 确认。没有拖欠房款的情况

卖方在购买合同中的承诺

同样重要的是：卖方的所有承诺必须写在购买合同中。例如，如果仍需进行翻新或整修工作，应在此记录。这可以防止以后出现误解。

你的银行提供的土地抵押文件

最后，你将需要融资银行的土地抵押文件。如果你在公证处预约时还没有这些东西，那么就在购买合同中加入土地抵押物预约的授权书来代替。

经济转型：结算和成本

如果所有权转移给买方，这也会带来经济上的转移。经济转移涉及租户账户的结算和居民的缴费。重要提示：如果你在年中之前购买房产，卖家必须负责结算。如果你在下半年购买房产，你必须照顾好它。

你还将需要以下文件来进行经济转型。

• 租户声明的文件
• 应收地方当局捐款的应收款项
• 对工匠索赔的转让

检查表。如何起草销售合同

以下是购买合同的所有重要数据和附件的摘要。

1. 买方和卖方主数据
2. 财产的主数据
3. 购买价格和支付期限
4. 租户数据和名单
5. 卖方的承诺
6. 土地收费文件
7. 租户声明的文件
8. 应收地方当局捐款的应收款项
9. 对工匠索赔的转让

你想买房，但仍有一些问题？那么你可以在这里找到所有的信息：自住或租房，公寓融资，公寓搜索，房地产门户网站，房地产经纪人，估价，购买价格，谈判和税收。来自专家的知识和经验，在一个指南中。

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• 购买平面

计算购买价格。重要因素

在计算购买价格时，有几个因素很重要。房产的位置、场地和建造年份都很重要。一旦在房产估价过程中确定了房产的购买价格，就必须加上附属的购买费用。

因此，最终的购买价格由以下部分组成

1. 财产的购买价格
2. 附带的购买费用

附带的购买费用：土地转让税、房地产经纪人和公司。

并非所有的辅助购买费用在所有联邦州都是一样的。一些辅助费用，如土地转让税，因联邦各州而异。有时也要看你是买房子，还是买单位 ，还是买公寓楼。投资策略，即收入型房产或投资型房产，也会对辅助性购买成本产生不同的影响。如果你也是通过房产中介购买，你还需要支付中介的佣金，这也因联邦州的不同而不同。

阅读提示：联邦各州的房地产转让税

那么，什么算作辅助性的购买费用呢？

• 土地转让税（3.5-6.5%）。
• 公证费（1.5%）。
• 土地注册登记条目（0.5%）。
• 经纪人佣金（3.57-7.14%；私人购买为50：50）

在你自己的家里，在一个梦幻般的环境中。这里的辅助购买成本有多高？

例子。在北威州购买房屋，包括附带的购买费用

这个简短的例子向你展示了这些辅助性的购买费用是如何加到原始购买价格上的。假设你想在北威州投资一栋独立屋。为了简单起见，我们假设经过技术和商业检查后，购买价格为100,000欧元。

• 北威州的房屋购买价格：100,000欧元

计算北威州的土地转让税

根据联邦州的情况，土地转让税在3.5%至6.5%之间。我们的财产是在北威州。我们看一下表格就会发现：北威州的房产税是6.5%。

• 北威州的土地转让税（6.5%）：6,500欧元

公证费用：在购买合同上盖章

你还会产生公证费。毕竟，购买合同必须是密封的。你可以估计这一数额为房产购买价格的1.5%。

• 公证费（1.5%）：1,500欧元

土地注册登记的费用：所有权的转让

土地转让税已经缴纳，公证处也已缴纳？非常好!接下来是土地登记条目。在这里，你所购买的房产现在被登记为你的财产。你应该为这种转移留出0.5%的空间。

• 土地注册登记（0.5%）：500欧元

经纪人成本：佣金和分销

如果有经纪人参与，经纪人的佣金应在最后一步支付。在此必须指出。如果是购买私人房产，代理人的佣金由买方和卖方各占一半。但是，如果房产购买是商业购买（例如，代表公司），那么佣金和分配是可以自由协商的。经纪人的佣金数额根据联邦州的不同而不同。在北威州，这一比例为3.57%。

• 经纪人佣金（3.57%[3,570/2]）：1,785欧元

结论：购买价格和辅助购买费用一览

因此，房产的实际购买价格为100,000欧元。如果再加上辅助的购买费用，那么我们就有110,285欧元，这些钱必须全部投入。我们的建议：从一开始，就把你将产生的辅助购买费用列一个简明的清单，并把这些费用加到原始购买价格上。这将防止在融资方面出现任何讨厌的意外。

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购买房地产时的错误：你应该不惜一切代价避免它们

情绪化的房地产购买，在一个糟糕的地点购买一个过于特殊的房产，以及为个人使用而购买一个房子–可能的错误清单很长。在这里了解一下你应该不惜一切代价避免的东西!

错误：房产的位置不好

最严重的错误之一是在一个糟糕的地点购买房产。需求很低，租房很困难，空置风险很高。抢手的B区的大城市最适合。在大都市之外的郊区，房地产投资也是值得的。以下是最好的地点，一目了然。

• 在大城市购买（不是顶级A区的大都市）。
• 大都会区，著名的Speckgürtel，有良好的B区位置
• 抢手的B区城市

错误。你的房地产太特殊了

你的房产越特殊，以后出售或出租就越困难。一个能看到天际线的别致阁楼或森林边缘的设计师别墅 听起来很诱人，但远不如城市边缘的普通1-3室公寓更受追捧。我们的建议：所以在你开始寻找房产之前，要掌握不同类型的房屋和公寓及其需求，不要投资于过于花哨的房产。

虽然市场上的每处房产都有其独特的魅力，但以后转手可能就不那么容易了。

错了。购买个人使用的房产

初学者犯的最基本的错误之一是为自己的用途购买房产。毕竟，付清房产的不是租户和税务局，而是你自己。这使得业主自住成为最昂贵的住房形式。这就是为什么我们建议首先将房产作为资本投资，然后才是自住。

阅读提示：个人使用还是资本投资？优势和劣势

错误：购买房子作为你的第一个房产

与自住类似，当你买房时，你100%会承担费用。因此，对于你的第一处房产，不要投资于房子，而是投资于公寓。作为一个房主，你必须始终独自承担所有费用。然而，如果你是一个单位的所有者，这些费用将在各方之间分配。

错误：情绪化的房地产购买

你已经处理了房地产投资的话题，不同类型的地点和房地产类型，并澄清了投资或收益物业的问题，突然你偶然发现了一个让你想起童年的单位？这里最重要的是。永远不要根据自己的情绪来购买房产。坚持你的战略和你的目标，理性地思考购买问题。

错误：没有考虑到转售价值

在购买房产时，还要考虑到转售价值。毕竟，你不应该在以后的转售中出现大的损失。在这里，最重要的是，地点再次发挥了重要作用。

以下是3种类型的位置及其价值增长的比较。

• A区：每年价值增长4-6%。
• B地点：年价值增长1-2%。
• C区：价值没有增加（可能会有小幅下降）。

错误：因为有顶级设备而购买

如果你因为房产的特点而购买它，你甚至可能在购买时支付不必要的溢价。相反，你应该使用 “买入并翻转 “策略。换句话说，你以低廉的价格买下一处房产，对其进行装修和翻新，从而在转售时再次获利。毕竟，你不能增加你的财产的平方米，但你总是可以改善设施。

购买房产。从A-Z学习

如果你想了解更多关于个别错误来源的信息，那么请看我们的指南。

• 购买房地产时的错误(外部)

如果你想了解更多关于购买房产的信息，无论是自用还是投资，众多的文章，关于出租与未出租主题的指南，以及检查清单，都是免费的，24小时在线提供，与我们一起分享

单位、房子、公寓楼，房地产初学者的一切!

现在Immobilien-Erfahrung.de上有了新的消息。

• 购买房地产：学习– 外部

宏观、中观和微观：定义

除了区分A-、B-和C-位置外，确定位置的第二步是区分宏观、中观和微观位置。宏观定位定义了房产的城市，中观定位指的是邻里，微观定位指的是周围的环境。为了描述一个物体的中观和微观位置，我们必须首先定义宏观位置。

以下是概述。

• 宏观位置（在德国的什么地方）
• 中间位置(哪个区)
• 微观定位（确切位置）

让我们仔细看看不同类型的情况。

宏观位置：A、B和C位置

宏观位置取决于你的个人目标和个人战略。你想投资房产作为一项资本投资吗？这是一个回报，还是一个投资物业？对于投资性房地产，我们总是推荐A类地区，即柏林、汉堡和慕尼黑等大都市地区。对于收益型房产，最好在好的B区和C区寻找，因为与购买价格相比，这里的租金收益很高。当然，你的个人喜好也是最重要的。

不同的宏观定位的总结。

• 甲地（大都市）
• B-地点（大城市/有积极发展的城市）
• C-定位（发展停滞的小城镇/城市）

因此，宏观定位的问题是：财产位于德国的什么地方？

中间位置：基础设施、连接与合作。

所以你现在已经决定了一个城市或一个地方？非常好!那么我们现在必须回答这个问题。

你想去城市的哪个部分？

大城市尤其提供各种有吸引力的地区，所有这些地区的特点和魅力各不相同。该区的交通状况如何？乘坐公共交通是否方便？邻近地区是否安全？到学校和/或工作地点的距离是否很长？所以要提前考虑你的生活状况、未来计划和需求。

因此，这里是你绝对应该牢记的中层内容。

• 基础设施
• 安全问题
• 离工作和学校很近
• 与其他地区的联系
• 环境影响

最重要的是在中间位置的情况下：该物业位于哪个区/街区？

微观定位：保证感觉良好的因素

最后，最后一步是确定微观定位。这是关于你的财产的周边环境。它是直接在街上还是靠近铁轨？这里是否安静，特别是在晚上，还是街道的噪音让你无法入睡？最近的购物市场在哪里？当你一走出你的前门时，你是否感到舒适和安全？

这一点以及更多是微观定位评估的重点。

• 噪声水平
• 停车设施
• 购物设施
• 洁净度

房屋的微观定位。

结论：个人偏好和客观决定

因此，在你开始寻找房产之前，考虑一下对你很重要的标准。看一下不同的区，还有房产所在的街道。毕竟，你应该在这里感到舒适和安全，并且在转售时不会遭受价值上的损失。

如果你想了解更多关于宏观、中观和微观位置的信息，请查看我为买家设立的新网站Immobilien-Erfahrung.de。

• 宏观、中观、微观形势解释–（外部）。