居住权解释

当谈到房地产作为养老保障时，很快就会提到居住权。根据《德国民法典》第1093条规定的居住权，使受益人有权自行居住在一处房产或其部分，即使该房产属于他人。这是一种物权，因此与土地不可分割，并且在每次所有权变更时仍然有效。

有期限的、终身的、有偿的、无偿的

居住权可以根据需要灵活设定。在实践中，主要有四种形式：

• 终身 & 无偿 — 家庭内部转让时的经典形式
• 终身 & 有偿 — 受益人支付较低的租金，常见于出售给投资者的情况
• 有期限 & 无偿 — 例如计划五年后搬入养老院前
• 延期条件 — 居住权在配偶去世或特定日期时才开始

居住权 vs. 使用权 — 决定性区别

计划通过长期居住保障进行出售的人，必须清晰区分这两种工具。它们经常被混淆 —— 但其经济后果却有显著差异。

经验法则：只想继续居住的人会选择居住权。希望保持灵活性，可能想出租或搬走但又不希望失去权利的人则会选择使用权。

谁适合选择居住权？

典型的情况

在实践中，终身居住权主要在以下四种情况下达成：

• 父母至子女 — 提前安排继承，每十年可使用赠与税免税额度
• 夫妻之间 — 在各自拥有房产的情况下，为寿命较长的一方提供保障
• 出售给投资者 — 所谓的“基于养老金的出售”或“房产终身使用权”
• 兄弟姐妹的遗嘱 — 一方继承房产，另一方获得居住权

居住权非常适合亲近的亲属、夫妻、父母&祖父母。

何时不适合

如果受益人本来就在可预见的将来打算搬家，如果房产必须以低于市场价出售，因为市场疲软，或者如果业主需要外部融资——银行对设有居住权的房产评估更为保守，并且经常要求在地籍簿中进行权利让位——那么居住权的意义就不大。

价值计算：居住权的价值是多少？

每次谈判中的核心问题。根据《遗产税法》第14条，居住权的资本价值被确定，并减少购买价格或赠与税的计税基础。

公式

年价值（当地标准冷租金 × 12）× 年金因子 = 居住权的资本价值

年金因子根据受益人的统计预期寿命得出，并由联邦财政部长每年更新。简化来说：受益人越年轻，因子越高——居住权的价值减少也就越明显。

计算示例——慕尼黑的公寓

• 公寓的市场价值：850,000 €
• 当地标准冷租金：1,800 €/月 = 21,600 €/年
• 受益人：72岁女性，终身年金系数约为9.8
• 居住权资本价值：21,600 € × 9.8 = 211,680 €
• 折后出售价格（给女儿）：850,000 € − 211,680 € = 638,320 €

由于女儿享有400,000 €的赠与税免税额度，折后价值与免税额度之间的差额所涉及的税收明显低于没有居住权的情况。通过战略性地在十年内分批进行，通常可以将税负降至零。

快速计算的经验公式

对整个家庭的优势

已登记居住权的房产在自由市场上只能以明显折扣出售，因为它们对外部买家缺乏吸引力。因此，这类房产通常在家族内部流转——并在那里发挥其完整的税务和情感效应。

一目了然的优势 —— 谁能受益？

此外，对后续产权人具有税务相关影响的是：AfA Immobilien。

需要注意的事项

如果您决定出售带有居住权登记的公寓，必须妥善处理多个方面。在此过程中，如果处理不当，可能会在未来几十年内引发纠纷。

居住权的期限与终止

居住权可以约定为有期限或终身有效——它会在约定的期限结束或受益人去世时终止。除非出现特殊情况（例如受益人严重不当行为），否则业主不能单方面撤销居住权。受益人可以随时自愿放弃其居住权，例如搬到养老院时。单纯的未使用并不会自动导致居住权终止：在连续30年未使用后，居住权可在未经受益人同意的情况下从土地登记簿中注销。

• 期限需事先由公证人确定
• 仅在特殊情况下可撤销
• 受益人随时可自愿放弃
• 受益人去世后自动终止
• 连续30年未使用后可注销

费用与负担——谁来支付?

产权变更后最常见的争议点。如果没有在公证合同中明确规定，则适用法定分配——而这往往并不合适。标准做法：

建议：在合同中逐条列出这种分配方式——诸如“居住权人承担日常费用”等概括性表述往往会导致冲突。

无法继承给第三方

居住权具有高度个人性，不可继承。居住权在居住权人去世后终止——继承人或继任者不能继续行使，除非原始协议中另有明确规定（这是例外情况）。去世后，业主将完全恢复处分权，可以出售、出租或自行使用该不动产。

搬入养老院——接下来会发生什么？

一个常被低估的实务情况。如果权利人长期搬入养老院，居住权最初仍然有效——但房屋将空置。有三种选择：

• 权利人放弃 —— 简洁，但不可逆
• 租赁协议 —— 租金收入通常可以抵消养老院费用
• 社会福利部门追偿 —— 在需要护理和领取社会救助的情况下，社会福利部门可以将居住权视为资产，或要求其资本化

提示：在合同中加入所谓的“租户补偿条款”——该条款规定，当租户搬出时，只要居住权在形式上仍然有效，业主需向有权人支付减少的月租金。

公证及登记于地籍簿

居住权必须经过公证并登记于地籍簿（第二部分），才能作为物权对之后的任何业主产生法律效力。在 公证环节，公证人将确保所有程序符合规定。地籍簿的登记使居住权具有公开可见性，并保护有权人免受之后任何买家的影响。

保障所需：

• 合同的公证
• 登记于地籍簿第二部分
• 对使用空间、共同使用权、费用分摊的明确描述
• 搬出/养老院情况的处理规定

清单：公证前需确认

• 是居住权还是使用权更适合？
• 居住权包含哪些房间（整个住房还是仅部分）?
• 是否规定了花园、地下室、车库、阁楼的共同使用权?
• 是否根据当地现行的冷租金（租金参考表/评估报告）作为评估依据?
• 是否根据年龄计算终身年金因子?
• 费用分摊是否详细（消耗、维护、地税、保险）?
• 是否纳入了养老院条款和承租人补偿规定?
• 是否与税务顾问优化了赠与税免税额度（十年规则）?
• 是否在地籍登记中确定了优先权（在银行抵押权之前或之后）?
• 是否明确了翻新义务和外观修缮责任?
• 是否考虑了家族的优先购买权?
• 是否商定了通过补偿金达成一致解除合同的可能性?

带现有居住权的住房

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财产税：定义和解释

财产税不能与土地转让税相混淆。土地转让税只在购买房产或地块时缴纳一次，而房产税则每年征收四次。财产税 “A “和财产税 “B “之间是有区别的。财产税 “A “是对房地产和农林用地征收的，而财产税 “B “适用于其他已开发的土地和建筑物。因此，收入财产和投资财产属于 “B “组。

• 农业和林业用地的财产税 “A”
• 其他已开发和可开发房产的房产税 “B”

财产税的计算：重要因素

有几个因素影响房产税的数额。这些包括财产的评估价值、个人评估率、联邦州和财产的类型。

这里一目了然。

• 根据财产价值（评估价值）征收，被征税的财产
• 市政当局（个人评估率）
• 联邦州(旧州或新州)
• 物业类型（住宅、半独立式住宅、公寓、其他）。

现在让我们仔细看看这个问题。

单位价值：房地产的价值

标准价值是指房地产的价值或财产的价值。下面是一个简短的计算例子。

• 确定的评估价值：100,000
• X 财产税率：0.35%。
• X市评估率（B）：470%。
• = 房地产税率

因此，你需要知道1）你的财产价值（评估价值），2）你的财产类型的财产税率和3）市政评估率（B）。

征收率和房产税代码：地点和房产类型

征收率是一个单独确定的数字，由城市或自治市确定。这要乘以你的财产的评估价值。这同样适用于财产税法。这取决于联邦州和财产的类型。

你可以在这里找到按联邦州划分的确切房产税数字。房地产的财产税

例如，汉堡的房产税数字与柏林的房产税数字不同。

例子。100,000欧元的公寓

让我们来看看一个简短的例子，作为结论。

• 确定的评估价值：100,000
• 财产税率：0.35%=350欧元
• 市政评估率（B）：470% = 1,645欧元
• = 1,645欧元或每季度411.25欧元（财产税率）。

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局部出售土地

首先，让我们从基础知识开始，对于那些只听说过 “部分出售房产 “的人。

部分出售是什么意思？部分购买是如何进行的？

一点定义 –部分销售背后的原则是基于销售和随后你支付给新的部分所有者的用户费。因此，在理解上，”使用费 “被简单地解释为与租金或租赁相比较。

部分销售一目了然。

• 你卖掉一部分股份（通常是10%-50%）。
• 金融公司成为部分所有者
• 你保留全部使用权
• 你为此支付了一笔用户费

无论是在北威州还是在其他地方，仍然在运作。

使用费的差异

在购买地块时，有一个基本因素很重要：使用费有多大？如果你不需要因为流动性而很快出售，无论如何你应该考虑抵押贷款的替代方案。这是因为在出售部分房产时，使用费（劣势）通常在3-5%之间。

• 使用费取决于供应商：每年3-5%。

例子。

• 出售股份：100,000欧元
• 使用费：每年3-5%。
• 费用：3,000 – 5,000欧元/年

因此，你为售出的价值100,000欧元的股票支付3,000至5,000欧元的年费。

你的财产的价值是如何确定的？

如果你不知道你的土地的当前价值，仍然需要确定。关键数字（如地块的面积）、其用途（未开发的土地或已使用的农业用地、森林、泉水等）是其核心。重要的是标准地价，你可以在标准地价图中找到，但也有专家意见。这就是最终决定具体估值的原因。

在此阅读更多关于该主题的内容。

• 汇率属性

当然，最抢手的地块是在城市地区，但许多人也出售农业用地。

比较：土地的抵押贷款

与抵押贷款相比，你只需支付1%，这是部分出售的一个明显的缺点。作为回报，你不需要通过银行的信用检查。另一个好处是，你几乎可以立即收到购买价格。

按1%计算，每年可节省2000-4000欧元。在10年内，有相当大的差别。

• 优势：更有利的条件
• 劣势：信用检查

因此，如果你缺乏流动资金，以至于你被迫立即出售房产，那么部分购买是一个可能的选择。因为你节省了房产销售的许多步骤。

另一方面，你有很高的后续费用。这就是为什么要进行比较的原因!销售？部分出售？财产的抵押贷款？我的建议显然是抵押贷款，因为它为你节省了2/3的费用（比较：部分出售）。如果你需要快速的钱，真的很快，部分出售绝对是一个选择。

所以一定要考虑这两种选择，部分出售和房产贷款。

第2步：财产的全部出售

所有部分出售的供应商还让你直接选择在可预见的未来将你的房产全部出售。然后，买方是以前的部分业主，他成为房产的唯一所有者。

在这里，我在指导手册《部分出售房地产》中又给出了两个宝贵的提示。

1. 销售总额和通货膨胀
2. 安排用益物权

迅速解释。

销售总额和通货膨胀

假设你在15年内卖出，通货膨胀（非货币化）已经增加了~32%，按2%/年计算。因此，如果你得到的升值幅度低于32%，甚至连通货膨胀都没有得到补偿。这就是为什么值得看一看供应商的比较。

安排用益物权

如果你想完全出售你的财产，但继续使用它 “直到你的生命结束”，同意用益权。用益权保证你有使用权，直到你的生命结束（不可转让）。

保持液体状态。

出售房产的部分是如何运作的？

让我们再次简要地总结一下这些发现。

差异销售和部分销售

在普通的土地出售中，你出售的是你的全部财产，也就是100%的土地股份。在地块的部分出售中，你只出售财产（地块）的一部分。

大多数部分出售的卖家购买的比例在10%、20%、25%甚至50%之间，也就是你房产的一半。作为回报，你通常会迅速而轻松地收到购买价格。这就是部分销售的巨大优势!

部分出售后的使用费

为了进一步单独使用，你必须每月支付使用费，即所谓的使用费。根据你为部分出售房产所选择的供应商，金额在3%至5%之间（每年购买价格）。与你的土地抵押贷款（只有1%）相比，这对土地销售来说已经是一个相当大的差异。

结论：部分出售土地有意义吗？3个选项

部分出售 – 如果你需要快速的钱，真的很快（几周内），由于流动性的限制，那么部分出售你的财产是一个选择。

出售和租赁–如果你有一点时间（超过几周），你更应该考虑出售你的房产，然后将其出租。因为特别是在通货膨胀方面（第二步的总销售），你的部分销售有一些不利因素。

你的房产抵押贷款–重要的是，与你的银行沟通。你也可以在年龄较大时获得贷款。许多人害怕这一点，说 “反正我不会从银行获得贷款”。错了!因此，与你的银行和2或3个备选方案进行讨论。这样，你只需支付1%，而不是3-5%（按目前的利率）。

提示!也是林区在进一步耕种的情况下的一种选择。

部分出售XL：投机税，继承人和公司的共同体。

在这里阅读更多关于部分出售的信息–看看使用成本、优势、劣势、税收、从共同继承人那里出售、离婚等等。我对卖家的建议!

• 不动产的部分出售
• 部分销售商的比较

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定义：什么是租赁权？

你已经找到了你感兴趣的房子或公寓楼，但它位于租赁的土地上？或者你已经找到了一个合适的房产，但它受制于租赁权？这意味着什么呢？简单地说，可继承的建筑权意味着所有权和使用权是永久分离的。这里对两方进行了区分。可继承建筑权的授予者和可继承建筑权的持有人。可继承建筑权的持有人租赁了土地，然后有权使用土地，以换取每年的地租。

以下是关于地租的总结。

• 所有权和使用权永久分离
• 2 当事人：租赁物所有人和租赁人
• 用租赁权换取建筑权

地面租赁的优势：有利的购买价格

当然，地面租赁既有优势也有劣势。最大的优势可能是，这里的购买价格明显低于平常，因为省去了土地本身的购买价格。租赁者还可以从减少的辅助购买费用中受益。

租赁土地上的房产购买价格要低得多

劣势：每月地租

作为被允许使用土地的回报，你必须每月或每年向土地所有者支付地租。此外，由于土地的价值稳步下降，同时地租产生的费用，你的房产的抵押贷款价值会大大降低。

地面租赁的两个缺点一目了然。

• 支付地租会产生费用
• 房地产的抵押贷款价值下降

结论：租赁权是否值得？

因此，在租赁土地上购买或建造房产会带来不同的优势和劣势。虽然你可以享受低价购买，但同时也有定期的地租。而房产的抵押贷款价值也会下降。

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• 租赁权（外部）

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• 购买房地产：学习– 外部

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