局部出售土地

首先，让我们从基础知识开始，对于那些只听说过 “部分出售房产 “的人。

部分出售是什么意思？部分购买是如何进行的？

一点定义 –部分销售背后的原则是基于销售和随后你支付给新的部分所有者的用户费。因此，在理解上，”使用费 “被简单地解释为与租金或租赁相比较。

部分销售一目了然。

• 你卖掉一部分股份（通常是10%-50%）。
• 金融公司成为部分所有者
• 你保留全部使用权
• 你为此支付了一笔用户费

无论是在北威州还是在其他地方，仍然在运作。

使用费的差异

在购买房产时，有一个基本因素很重要：使用费有多大？如果你不需要因为流动性而很快出售，无论如何你应该考虑抵押贷款的替代方案。这是因为在出售部分房产时，使用费（劣势）通常在3-5%之间。

• 使用费取决于供应商：每年3-5%。

例子。

• 出售股份：100,000欧元
• 使用费：每年3-5%。
• 费用：3,000 – 5,000欧元/年

因此，你为售出的价值100,000欧元的股票支付3,000至5,000欧元的年费。

你的财产的价值是如何确定的？

如果你不知道你的土地的当前价值，仍然需要确定。关键数字（如地块的面积）、其用途（未开发的土地或已使用的农业用地、森林、泉水等）是其核心。重要的是标准地价，你可以在标准地价图中找到，但也有专家意见。这就是最终决定具体估值的原因。

在此阅读更多关于该主题的内容。

• 汇率属性

当然，最抢手的地块是在城市地区，但许多人也出售农业用地。

比较：土地的抵押贷款

与抵押贷款相比，你只需支付1%，这是部分出售的一个明显的缺点。作为回报，你不需要通过银行的信用检查。另一个好处是，你几乎可以立即收到购买价格。

按1%计算，每年可节省2000-4000欧元。在10年内，有相当大的差别。

• 优势：更有利的条件
• 劣势：信用检查

因此，如果你缺乏流动资金，以至于你被迫立即出售房产，那么部分购买是一个可能的选择。因为你节省了房产销售的许多步骤。

另一方面，你有很高的后续费用。这就是为什么要进行比较的原因!销售？部分出售？财产的抵押贷款？我的建议显然是抵押贷款，因为它为你节省了2/3的费用（比较：部分出售）。如果你需要快速的钱，真的很快，部分出售绝对是一个选择。

所以一定要考虑这两种选择，部分出售和房产贷款。

第2步：财产的全部出售

所有部分出售的供应商还让你直接选择在可预见的未来将你的房产全部出售。然后，买方是以前的部分业主，他成为房产的唯一所有者。

在这里，我在指导手册《部分出售房地产》中又给出了两个宝贵的提示。

1. 销售总额和通货膨胀
2. 安排用益物权

迅速解释。

销售总额和通货膨胀

假设你在15年内卖出，通货膨胀（非货币化）已经增加了~32%，按2%/年计算。因此，如果你得到的升值幅度低于32%，甚至连通货膨胀都没有得到补偿。这就是为什么值得看一看供应商的比较。

安排用益物权

如果你完全出售你的财产，但想继续使用它 “直到你的生命结束”，同意用益权。用益权保证你有使用权，直到你的生命结束（不可转让）。

保持液体状态。

出售房产的部分是如何运作的？

让我们再次简要地总结一下这些发现。

差异销售和部分销售

在普通的土地出售中，你出售的是你的全部财产，也就是100%的土地股份。在地块的部分出售中，你只出售财产（地块）的一部分。

大多数部分出售的卖家购买的比例在10%、20%、25%甚至50%之间，也就是你房产的一半。作为回报，你通常会迅速而轻松地收到购买价格。这就是部分销售的巨大优势!

部分出售后的使用费

为了进一步单独使用，你必须每月支付使用费，即所谓的使用费。根据你为部分出售房产所选择的供应商，金额在3%到5%之间（每年购买价格）。与你的土地抵押贷款（只有1%）相比，这对土地销售来说已经是一个相当大的差异。

结论：部分出售土地有意义吗？3个选项

部分出售 – 如果你需要快速的钱，真的很快（几周内），由于流动性的限制，那么部分出售你的财产是一个选择。

出售和租赁–如果你有一点时间（超过几周），你更应该考虑出售你的房产，然后将其出租。因为特别是在通货膨胀方面（第二步的总销售），你的部分销售有一些不利因素。

你的房产抵押贷款–重要的是，与你的银行沟通。你也可以在年龄较大时获得贷款。许多人害怕这一点，说 “反正我不会从银行获得贷款”。错了!因此，与你的银行和2或3个备选方案进行讨论。这样，你只需支付1%，而不是3-5%（按目前的利率）。

提示!也是林区在进一步耕种的情况下的一种选择。

部分出售XL：投机税，继承人和公司的共同体。

在这里阅读更多关于部分出售的信息–看看使用成本、优势、劣势、税收、从共同继承人那里出售、离婚等等。我对卖家的建议!

• 不动产的部分出售
• 部分销售商的比较

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定义：什么是租赁权？

你已经找到了你感兴趣的房子或公寓楼，但它位于租赁土地上？或者你已经找到了一个合适的房产，但它受制于租赁权？这意味着什么呢？简单地说，可继承的建筑权意味着所有权和使用权是永久分离的。这里对两方进行了区分。可继承建筑权的授予者和可继承建筑权的持有人。可继承建筑权的持有人租赁了土地，然后有权使用土地，以换取每年的地租。

以下是关于地租的总结。

• 所有权和使用权永久分离
• 2 当事人：租约所有人和租约持有人
• 用租赁权换取建筑权

地面租赁的优势：有利的购买价格

当然，地面租赁既有优势也有劣势。最大的优势可能是，这里的购买价格明显低于平常，因为省去了土地本身的购买价格。租赁者还可以从减少的辅助购买费用中受益。

租赁土地上的房产购买价格要低得多

劣势：每月地租

作为被允许使用土地的回报，你必须每月或每年向土地所有者支付地租。此外，由于土地的价值稳步下降，同时地租产生的费用，你的房产的抵押贷款价值会大大降低。

地面租赁的两个缺点一目了然。

• 支付地租会产生费用
• 房地产的抵押贷款价值下降

结论：租赁权是否值得？

因此，在租赁土地上购买或建造房产会带来不同的优势和劣势。虽然你可以享受低价购买，但同时也有定期的地租。而房产的抵押贷款价值也会下降。

现在你可以在我的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）中找到更多关于地租主题的事实和提示，供房产买家参考。

• 租赁权（外部）

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• 购买房地产：学习– 外部

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