出售带租客的 平坦：需要注意的事项

出售已出租的平坦比出售空置房产要复杂得多。从《德国民法典》第566条规定的解约保护，到租户的优先购买权（《德国民法典》第577条）以及出于自用需求的解约禁令的封锁期（《德国民法典》第577a条），存在诸多法律障碍。此外，买家群体也在缩小——自用买家被排除，资本投资者成为主要目标群体。我们来详细看一下最重要的几个要点。

解约保护：购买不终止租赁（《德国民法典》第566条）

出售平坦并不会终止租赁关系。核心原则“购买不终止租赁”在《德国民法典》第566条中明确规定：新业主将继承现有租赁合同中的所有权利和义务。租金价格、解约期限、房屋修缮条款、现代化改造协议——所有内容均保持不变。只要租户履行合同义务，其对平坦的无干扰占有权依然有效。

实际上这意味着：即使租金多年来一直低于市场水平，新业主也无法简单地调整合同。租金上涨只能在封顶限制（三年内15–20％）和当地比较租金的范围内进行。正是这一点导致严重空置的物业出现显著的价格折扣。

一目了然的重点：

• § 566 BGB：购房不终止租赁
• 买家需承担租赁合同，包括所有条款
• 押金也一并转移给买家（§ 566a BGB）
• 租金上涨只能在法定范围内进行
• 卖方需对过户前的欠租负责

租户的优先购买权（§ 577 BGB）

当一栋公寓楼首次被分割为独立产权单元并出售给第三方时，租户享有法定的优先购买权。这一保护机制旨在防止租户因物业的转换和出售而被驱逐。重要的是：优先购买权仅适用于分割后的首次出售，不适用于之后的每一次转售。

实际操作中优先购买权的运作方式如下：

• 出售方必须以书面形式向承租人告知买卖合同内容
• 承租人有两个月的时间行使优先购买权
• 行使优先购买权必须通过公证形式进行
• 承租人需以与第三方买家相同的条件购买
• 例外情况：出售给家庭成员或同住人时，不适用优先购买权

关于多户住宅分割出售时还需注意的其他事项，请参阅此处：单独出售公寓。

转换后的解约禁令（《民法典》第577a条）

一个常被低估的要点：当出租公寓被转为自有产权并出售时，新业主在出于自用或增值目的解约方面将受到解约禁令的限制。在此期间，买家不得以自用为由解约。

禁令期限概览：

• 全国最低保护期：产权转移后3年
• 在紧张的住房市场（按州法规）：长达10年
• 适用于慕尼黑、柏林、汉堡、科隆、法兰克福等大城市
• 期限从新业主在土地登记簿上登记之日起开始

对投资者而言，这属于中性至积极的影响——他们本来就想出租。对于自住买家而言，这一禁售期可能成为交易的决定性因素，并实际上将这一买家群体排除在外。

解除租赁合同：昂贵但干净的解决方案

如果您希望空置出售以获得更高的自住买家价格，解除租赁合同通常是唯一合法的途径。租户通过一笔补偿金自愿放弃其租赁权利，并在约定的时间点搬出。

市场常见的补偿金额：

• 标准：6至12个月净冷租金
• 在紧张的市场：12至24个月净冷租金
• 大致金额：10,000欧元至50,000欧元，在优质地段也可能明显更高
• 经验法则：补偿金应低于出租与空置价格之间的差额

计算示例：慕尼黑一套冷租金为1,200欧元的公寓，出租可带来480,000欧元，空置时可带来620,000欧元。差额为140,000欧元。在此情况下，支付30,000–50,000欧元的补偿金是经济合理的，因为净收入仍可保留90,000–110,000欧元的额外收益。

房东的看房权

无论是 复式公寓 还是 微型公寓 – 如果您想出售您的公寓，您可以 安排看房时间。然而，看房权是明确受限的。房东必须尊重租户的隐私，提前通知看房时间（通常：至少提前3–4天）并说明看房目的。

法院认为可以接受的看房安排：

• 每周最多一次看房
• 工作日 10 点至 19 点，周六有限制
• 提前通知时间：至少 24 小时，最好 3–7 天
• 看房时间：每个预约最多 30–45 分钟
• 允许多人同时看房，但不可强制

实践经验提示：为租户提供小额补偿（例如每次预约 50–100 欧元）或一次性补偿。这能显著减少冲突，并确保您获得合作的预约。

自住用户：因自用而解约

有效自用解约的条件

如果房东需要将房屋用于自己或近亲属，可以提出自用解约 – 但必须满足严格的条件。笼统的声明是不够的；必须具体且可验证地说明需求。

哪些人属于“近亲属”：

• 配偶、注册伴侣、子女、父母
• 兄弟姐妹、祖父母、孙子女
• 岳父母、女婿（视情况而定）
• 为家庭成员提供护理的护理人员

自用情况下的解约期限

法定的解约通知期根据租赁期限而定：

• 租赁期限不超过5年：3个月通知期
• 租赁期限5至8年：6个月
• 租赁期限超过8年：9个月
• 如进行产权转换：额外3至10年的禁止出租期（《民法典》第577a条）

特殊情况条款和风险

根据《民法典》第574条，如果解约对承租人造成特殊困难，例如高龄、严重疾病、怀孕或缺乏替代住房，承租人可以提出异议。此外需注意：如果房东后来未能实际使用所述自有住房（“虚假的自有住房需求”），可能会面临五到六位数的损害赔偿要求。

有效的自有住房需求解约的前提条件概览：

• 房东具有正当且具体的利益
• 用于自己或近亲属的使用
• 需书面说明并注明姓名和需求原因
• 遵守法定的解约通知期限
• 注意转换后的禁售期
• 实际执行在搬出后是强制要求的

出租 vs. 空置：直接对比

“出租出售还是空置出售”的决定具有重大财务后果。以下是最重要的因素直接对比：

目标客户为资本投资者：投资者的思维方式

通过租金倍数进行评估

虽然自用买家在情感上进行购买并以比较价格作为标准，但资本投资者纯粹通过租金倍数（也称倍数因子）来评估房地产。公式：购买价格 ÷ 年净租金 = 倍数。

各区域的市场因素：

• A类区域（慕尼黑、汉堡市中心）：系数30–45
• B类区域（杜塞尔多夫、斯图加特、科隆）：系数22–32
• C类区域（中等大城市）：系数16–24
• D类区域（中等城市）：系数12–18

计算示例：一套1,000欧元冷租金（每年12,000欧元）的公寓，在慕尼黑以系数35计算，售价可达420,000欧元；而在莱比锡以系数22计算，售价仅为264,000欧元。如果存在转租情况，在出售前应检查是否可以合法提高租金——每月每增加1欧元租金，售价将按系数×12增加。

哪些类型的投资人适合?

• 私人投资者： 寻找1–3处用于养老的房产，注重系数
• 持有者 / 家族办公室： 购买组合资产，关注现金流和区域质量
• 翻新转售投资者： 寻找具有增值潜力的房产，通常存在即将到期的租赁关系
• 机构投资者： 仅在组合规模较大时才相关，要求高回报

出售时的税务问题

投机税（§ 23 EStG）

如果在购买后10年内出售出租的住房，将按照您的个人所得税税率（最高45％加上团结附加税）对收益征收投机税。期限从公证买卖合同的日期开始计算——而不是从交付或土地登记开始。

关于投机期限的重要事项：

• 出租物业的持有期限为10年</li
  ]]>