房地产资产负债表：投资转盈余

如果你没有机会观看视频（飞机、火车等）：你可以在视频下面直接找到包含所有提示的文字记录。

提示。税收，财务。这是老板的事。我关注亚历克斯作为房地产投资者已有近一年时间。最近，我还参加了他的税务辅导，在这里阅读更多关于那段时间和我在税务辅导中学到的东西。Alex Fischer的经历。

房地产作为一种投资是如何运作的

你只需支付一次10,000欧元，就能立即获得100,000欧元的价值。再说一次，你不是在30年内拥有这10万欧元的价值，而是立即拥有，价值的增加可以立即发生。这怎么能行呢？我现在就给你看!

房地产的有趣之处在于它是一个资产负债表。这意味着它有一个收入方和一个支出方。房地产的另一个特点是，你不一定要有10万欧元。如果你通常想把钱投资于股票基金或建筑协会，你必须有10万欧元，才能进行10万欧元的建筑协会或10万欧元的投资。

对于房地产，它是这样运作的。例如，如果你的收入足够好。这意味着你作为单身人士的净收入超过2000欧元，或作为已婚人士超过2500欧元。那么这就意味着你已经交了税，你在银行有一个好名声。这意味着银行认为你是一个好客户。为此，银行借给你10万欧元，并以该房产作为抵押。

阅读提示!房地产融资：银行是怎么想的？

现在让我们来看看这份资产负债表。

财产的收入方和支出方

我已经说过：资产负债表有一个收入方和一个支出方。在收入方面，第一个因素是 “租金”。这里我们计算出大约5%的租金收入，相当于每年5000欧元。那么我们就有了税收优势。这大致相当于每年1%，也就是1,000欧元。这将是收入方面的问题。支出方面：我们有利息；关于利息，重要的是它是债务的利息。 你借了钱，所以你必须向银行支付债务的利息，因为你对银行有债务。可以说，这就是钱的贷款费用。不要与信贷余额的利息相混淆。那是不同的东西。也就是说，如果银行欠你的钱，那么你就会得到钱。让我们把这个利息定为4%。这将相当于约4000欧元。

事实上，目前的利率甚至更低。但我更喜欢计算得更长远一点，对财产来说更糟糕一点，这样你就可以看到，即使是在加息的情况下，整个事情仍然会成功。稍后你会发现更多关于利率上升等问题。

资产负债表的收入方面。

• 租金收入（5%）=5,000欧元/年
• 税收优惠（1%）=1,000欧元/年

资产负债表的支出部分

• 债务利息（4%）=4,000欧元/年

在这个例子中很重要的是：它是关于理解房地产的原则。

赎回和破坏性因素

现在让我们继续讨论还款问题。还款无非就是还钱。利息是借钱，还钱是还钱。 所以你要确保债务变得越来越少。

在这个例子中，我们现在将还款额定为2%。这相当于一个大约25-30年的期限。这相当于每年2,000欧元。然后，我们有必须计算的成本。这些包括维修，例如，如果物业上有什么东西需要修理，或者物业管理的费用。这些不能转让给承租人。换句话说，它们是你真正必须自掏腰包的费用。这些可以按1%计算，这是一个很好的平均值，在这个例子中相当于1,000欧元。

计算自己的投资。还款和费用后

现在我们画一条线。4,000欧元加2,000欧元加1,000欧元，一年总共是7,000欧元。资产负债表必须是平衡的。

支出方面的新情况。

• 还款(2%)=2,000欧元/年
• 时间：25-30年
• 运行成本（1%）=1000欧元/年
• [债务利息（4%）=4,000欧元/年，从上面看]。

如果我们现在把它加起来，我们会看到 “哎呀，少了1000欧元”。这就是个人投资。我们按1%计算，即1000欧元，注意，是每年。对于一个10万欧元的房产来说，这意味着每月约80欧元。为了这每月80欧元的收入，我们得到了价值10万欧元的房产。现在我告诉你，房地产的伟大之处在于，你必须一次投资1万欧元，甚至不是立即投资，而是分期付款。作为回报，你马上就能得到价值10万欧元的资金。

这（截图）是一个时间轨迹。从0年开始。那将是购买的年份。在第30年，也就是房产被付清的那一年。2%还款的房产将在大约30年后还清。我稍后会解释原因和方法。在这里，我简单地标记了中间站。因此，我们必须（最初）每年支付1000欧元的自有资金。这意味着我们每年支付1,000欧元，乘以10年。因此，我们总共要支付10,000欧元。

节选（上面的视频，6:15分钟）。

来源：Alex Fischer Youtube

因素租金上涨和期限

那么我们就说以下几点。在第10年，我们将租金提高一次，增幅为20%。当然，没有人这样做，但这里的重点是了解房地产的原则，这就是为什么我们保持简单。我们不是每年都连续增加，以小比例增加，而是在10年内什么都不做，然后增加一次，增加20%。

计算的例子。零跑者

然后在20年后，我们再次做同样的游戏。现在我们来看看这对我们的资产负债表有什么影响。在第10年，我们增加20%，也就是说，5000欧元是我们以前的租金，我们增加20%，那么我们突然有6000欧元的租金。6,000欧元的租金加上1,000欧元的税收优惠，就是7,000欧元，我们需要7,000欧元，这意味着我们自己的投资落空。这意味着从第10年到第20年，我们一直在支付正负零。

• 租金（前9年）：5,000欧元/年
• 租金（10-19年）：6,000欧元/年（+20%）。
• 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
• 总收入：7,000欧元/年
• 自己的投资（从第11年开始）：0欧元

计算例子：正的现金流

然后在第20年，我们再把租金提高20%。这将是在这里，20%，我们现在有6000欧元的租金收入，意味着我们然后有7200欧元的租金收入。意味着我们现在在这里有1200欧元。为什么？ 我们有7200欧元，1000欧元的税收优惠是8200欧元，我们只需要7000欧元，这意味着我们有1200欧元的盈余。这意味着在20-30年，我们将得到12,000欧元的回报。

• 租金（20-29年）：7,200欧元/年（+20%）。
• 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
• 总收入：8,2000欧元/年
• 盈余：1,200欧元/年

优化现金流，实现流程自动化

你首先要擦亮你的眼睛，寻找 “现金流机会”（产生被动现金流的方法）。在此了解更多关于优化现金流和自动化流程的信息。如何增加你的现金流（外部）。

1. 步骤：房地产融资和购买
2. 步骤：优化现金流

来源：Alex Fischer

房产的实际价值：面对通货膨胀的价值稳定性

但我原来说过，我们必须投资一次1万欧元，才能立即得到10万欧元的房产。那是因为我在这里没有考虑到这部分。因为我把这部分留给了不可预见的情况。例如，公寓可能不会被租出去，或者可能需要进行大修。房地产的另一个优势是，通常情况下，如果你有10万欧元的信贷，通货膨胀每年都会减少该信贷。

3%的通货膨胀率使你在一年后只有97,000欧元，或25年后有40,100欧元。

房地产的好处是，你有一个有形的资产，而这个有形的资产通过通货膨胀而增值。我们将在进一步的课程中解释这到底是如何运作的。

贷款减少，实际价值增加

资产是正的货币价值，贷款是负的货币价值。你购买房产的贷款是一种负的货币价值。这种负的货币价值当然也会受到通货膨胀的影响。就是说。

30年后，10万欧元的债务，即负货币价值，也只值4.01万欧元。

财产上升和债务同时下降的这把剪刀，是财产真正的乐趣所在。

记住：信用度就是一切

你们中的一些人可能会问自己，”哎呀，如果这有什么了不起。为什么不是每个人都这样做？这很简单：不是每个人都能做到这一点。为了能够做到这一点，你必须a）适当纳税，b）在银行有一个好名声。什么时候才能在银行有一个好名声？当你作为单身人士至少净赚2000欧元或作为已婚人士至少净赚2500欧元。

房地产还是投资基金？

房地产还是投资基金？房地产和传统投资的区别在于，在传统投资中，你不可能用5000欧元拥有20万欧元。这将永远不会奏效。对于投资性房地产来说，确实如此。例如，为什么把钱投资于房地产而不是基金是明智之举，以及房地产作为一种投资是如何运作的，我将在这里解释一下

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