出售公寓是否免税？

与购买房屋、公寓和土地类似，出售时也可能要交税。你需要支付的税款和税额取决于房产的价值以及单位的用途。在某些情况下，你肯定可以省税。所谓的投机税起着重要作用。

出租和自用的投机税

通常情况下，如果房产在购买后一定时间内被转卖，并且没有被用作主要住所，就会产生投机税。在德国，这个投机期通常为10年。如果在这段时间内出售，出售所得的利润要缴纳所得税，被称为投机税。

如果购买和出售之间的间隔超过10年，则免税。

如果你或你的孩子自己住在这套公寓里，即使从购买到出售之间的时间少于10年，也不需要缴纳投机税。但是，如果该单位是一个出租物业，你应该遵守投机期。

商业贸易截至三个对象的限制

三套房产的限制通常涉及那些在短时间内购买和出售大量房产的房产商和投机者。如果一个卖家在五年内卖出超过三套房产，这可能导致他被归类为商业房地产交易商，从而成为纳税人。在这种情况下，资本收益可能被当作收入来征税，从而导致更高的税收负担。

因此，如果你最近已经出售了几处房产，建议你在5年后才出售你的单位，以避免额外的税收。

继承和赠与税

但是，如果该公寓是继承的房产，需要缴纳什么税？如果你决定出售一套继承的公寓，它很可能要经过一个投机期。在这里，决定性的问题也是：自住还是租房？

然而，必须考虑到一个特殊的特点。投机期的开始不是继承或赠与的那一天，而是原业主获得该公寓的那一天。

随着遗产的继承，与之相关的投机期也因此转给了继承人。

例如，如果你继承了一套15年前购置的公寓作为出租物业，那么投机期就结束了，你可以出售这套公寓而不必支付投机税。

结论：这就是你可以省税的方法

综上所述，出售公寓时可能会产生各种税费。投机期和三个对象的限制起着特别重要的作用。特别规定也适用于继承或赠与后出售公寓的情况，这需要考虑。因此，建议你在出售公寓前了解相关的税收规则和条例，并将所产生的税款计入你的成本。

Immobilien AG: 活动、股票交易、条件和优势

房地产股份公司–或简称房地产股份公司–是一家具有普通股份公司（AG）法律形式的房地产公司，其核心业务主要面向房地产行业。因此，该公司的资产主要–或完全–用于房地产投资，否则就是由房地产的建设和随后的销售组成。

德国最大的住宅房地产上市公司（截至2019年12月31日）。

• Vonovia
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• 阿德勒房地产
• GAG

业务活动 房地产股份公司–建筑、贸易、管理和公司。

房地产股份公司的活动范围侧重于，例如，项目开发和房地产建设。房地产的管理和销售也是这类公司不罕见的焦点。总而言之，股份公司可以参与房产交易、房产经纪以及持有和管理自己的投资组合，或者为非公司投资组合提供相应的服务。房地产股份公司是一个受欢迎的选择，特别是在租房方面。

可能的活动一目了然。

• 项目开发
  • 建筑
• 房地产交易
  • 收购
  • 分布情况
• 房地产管理
  • 保持
  • 耕作
  • 租金
• 对第三方的服务
  • 在公司外采购房地产

证券交易所的房地产公司–法律要求和优势

房地产股票公司可以选择是否要在证券交易所上市。如果你是一家房地产股份公司的股东，并决定将公司在证券交易所上市，你将受到德国房地产投资信托法（REIT法）的约束。房地产投资信托法》决定了哪些一般法规适用于你的公司，你的公司必须具备哪些资格才能被接纳为房地产投资信托公司，以及必须考虑到哪些税收法规。

许多希望以公共有限公司（AG）的形式在房地产领域经营的家族企业故意决定不上市，因为他们公司的股东将被限制在他们自己的家庭关系圈内，并且不打算公开进行股票交易。

交易所交易的房地产股票公司/REIT-AG

房地产投资信托基金公司最初是基于美国的一种公司形式，即 “房地产投资信托基金”–简称：REIT–它使交易所交易的房地产公司有了名字。自成立以来，该信托基金经历了一个相当大的上升期。这种在1960年还鲜为人知的公司法律形式，在20世纪90年代缓慢而稳定地征服了世界，并获得了国际声誉。随着2007年《房地产投资信托法》的颁布，REIT-AG的法律形式也进入了德国。

为了便于区分，德国房地产投资信托基金也经常被称为G-REITs，其中的 “G “代表 “德国”。有时REIT在这个国家也被错误地翻译为房地产基金–然而，与德国的房地产基金法律形式相比，有一些特殊的法律和经济特征。

根据REITG的法律要求–证券交易所的上市、配额和股份。

为了使房地产股份公司被承认为房地产投资信托基金股份公司并享受相应的优势和利益，它们必须满足《德国上市房地产股份公司法》（REITG）中规定的一些要求。这些规则之一要求房地产股份公司必须强制在证券交易所上市。其他限制涉及到公司允许的自由流通量–即在几个较小的投资者之间分配的所有公司股份–以及股东的参与和股份的人均分配。其他要求规定了股本、固定资产和房地产管理所产生的营业额。

对REIT-AG的法律要求。

• 德国境内的总部和管理层
• 必须在市场上上市
• 进入证券交易所时的自由流通量：至少25%。
• 上市后的自由流通量：至少15%。
• 资产负债率：至少45
• 房地产投资（不动资产）：至少75%。
• 来自房地产的收入：至少75
• 每个股东参与的房地产投资信托基金：最多10%。
• 分配率（净利润）：至少90%。

小提示：对于上市前不久的房地产股票公司，有两年的时间窗口来满足所有必要的要求。在满足REITG的所有要求之前，这样的公司被认为是一个预REIT。

房地产投资信托基金公共有限公司的优势–免税、竞争优势&Co

在证券交易所上市的房地产股份公司特别受金融家和大型投资者的欢迎，因为只要它们符合REITG的法律要求，就可以免除公司税和贸易税。由于房地产是一个特别安全的投资机会，它提供了缓冲通货膨胀波动和风险的机会。此外，由于市场准入，股票的购买和销售很简单，所有权的转让可以快速和灵活地进行。

进入资本市场使房地产公司能够巧妙地产生股权资本，然后可以为房地产投资提供资金。因此，房地产股份公司在股权增长速度方面具有明显的优势，这意味着在整个市场上具有更大的竞争力。另一方面，其他法律形式的公司则依赖于保留其利润–即：将利润留在公司，而不是在那里分配和积累–以增加其公司的权益资本，或者对利润的分配没有合法要求。这种法律形式还提供了相当程度的安全保障，因为股本仅占公共有限公司总资本的一半以下。

上市房地产公司的优势。

• 没有企业所得税
• 没有贸易税
• 通过有形资产（房地产）进行安全投资
• 有机会抵消通货膨胀
• 快速和容易的购买/出售股票
• 灵活的股份转让
• 简单的股权采购
• 通过高增长率获得竞争优势
• 通过股权比例实现高安全性

投资者的优势 – 稳定的现金流、增长和90％的股息

另一个好处是：房地产投资信托基金的公共有限公司也为投资者提供了一个有利可图的业务。公共有限公司通常是长期成立的，这意味着公司可以为投资者提供稳定的现金流和长期增长的前景，而不会使他们面临更大的风险。股息支付对股东也非常有吸引力，根据商业法，法定最低要求是当年净利润的90％。

房地产AG投资者的优势。

• 稳定的现金流
• 长期的企业增长
• 低风险
• 有吸引力的股息支付

然而，在利润分配方面，股东不可能适用一半收入的程序。他们的利润必须被完全征税。

房地产股份公司/REIT-AG–对谁来说是值得的？

你是否也在考虑创办一家房地产公司或入股一家现有的房地产公司？对于建筑公司和开发公司来说，这往往是一个有利可图的冒险，而且作为一个金融家或房地产控股公司的股东，成立一个房地产股份公司可能是相当值得的。此外，房地产股票公司的经济发生延伸到住房协会、物业管理公司和大型经纪公司。

房地产投资组合的所有权可以由房地产公司本身或由另一家房地产公司直接投资持有，后者的股份由房地产公司通过参与的方式获得。经常使用直接投资和第三方投资的混合方式来收购、持有或出售房地产。由于住宅以及商业地产的范围很广，因此证券交易所的上市对房地产公司来说是一个有吸引力的模式。

AG：基金会，法律形式，房地产股份（名单）。

1. 公共有限公司(AG)
2. 地产股：公司名单
3. 地产有限公司
4. 房地产投资信托基金的替代品：德国的法律形式

公共有限公司(AG)：成立、责任、法律形式和公司。

Aktiengesellschaft (AG) – 公共有限公司是德国的一种法律形式，至少由一个人成立，由不同的机构组织。公司不设总经理，而是由一个至少由一人组成的董事会管理。正如名字已经表明的那样，这种法律形式的公司主要代表股份交易。你想自己或与其他人一起成立公司，并提前了解更多关于公司法的形式吗？那么你就来对地方了!

• 公共有限公司(AG)

地产股：公司名单

房地产股份 – 不是每个人都能负担得起房地产作为资本投资。然而，通过房地产股份，每个人都可以参与到房地产市场中，进行投资理财。大公司的股价年复一年地上涨。Vonovia、Deutsche Wohnen、Dream Global、CBRE和Patrizia是德国最知名的几个活跃公司。此外，还有超过25家其他公司。我们为作为投资者的你准备了一份最受欢迎的房地产股份的概述。但是，首先要看一下股票的风险，股市，对于初学者和新手来说。现在来看看清单和更多关于房地产市场的内容，你的投资选择和所有价格一目了然，这里有关于房地产股票的文章。

• 地产股

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

替代方案 – 在这篇文章中，你将了解到关于房地产公司的基本情况。简要解释：房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现和/或营销目的的公司。不管是一个还是几个财产，都不重要。住宅和商业房地产的管理–为了自身利益或作为提供给第三方的服务–也是房地产公司和资产管理有限责任公司的一个热门焦点。了解更多关于购买房地产的主要优势和劣势以及可预期的费用。

• 地产有限公司

房地产投资信托基金的替代品：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产有限公司/资产管理有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 欧洲协会(SE)
• 基金会/家庭基金会

购买和租赁房产。让我们开始…

周末，我不厌其烦地浏览了亚历克斯-费舍尔的很多很多文章。如果你读我的博客，你肯定应该熟悉亚历克斯-费舍尔。我的关于税务辅导经验的文章也很新（值得一读！），而《财务：7个基本规则》则在此前发表。了解税收，和建立财富等文章也是基于此。今天，重点是房地产和投资，从购买到融资到税收。

一步一步地学习如何购买和出租房地产。

从这里开始，所有的链接都是外部链接，并指向亚历克斯-费舍尔的博客和视频。

指南文章和视频都是完全免费的。我已经学到了很多很多，应用了很多很多。房地产投资、金融结构和税收优化（将税收变成私人财富）。如果你想知道亚历克斯-费舍尔是谁，这里有一些关于这个房地产投资者的更多信息（仅在杜塞尔多夫就有2万平米的私人所有权）。

程序、基础知识和定义

你是在购买你的第一个房产吗？在Alex Fischer的房地产词汇表中，你会发现所有重要的定义，从年金贷款到临时融资。

• 房地产百科全书

如果你已经沉浸在购买房产的话题中，你也可以在这里直接看一下房产转让的过程。

这是作为一个房地产投资者，你需要的4个主要标准，能够从小处开始。首先，你需要有稳定和定期的收入。对于单身人士，目前约为每月2000欧元，已婚夫妇为2500欧元，你还应该计算每个孩子每月300欧元。你需要有正数的资产余额（提示：要求提供信用报告有帮助）。在银行的决定中，你现有的权益资本也算在内。你应该有10-12%，有一个好的银行顾问。

PS：你将在 “融资 “一章中了解更多关于股权资本的信息。

• 购买房地产。程序

你要注意什么？避免错误

了解购买房地产的过程是一个方面。另一个是你需要注意的事情，无论是公寓、房子还是城市别墅。首先，作为一个房东，你将通过租金收入达到的盈亏平衡点。某些决定可能导致税收优惠的丧失，你也将不得不在某个时候处理装修积压的问题。而且…我们不是刚到买房的地步吗？在这里，也有许多其他方面需要考虑，特别是：”位置、位置、位置”，以及财产的设备和面积。

• 购买房地产。要注意什么？

这导致了许多可清楚识别的买方错误。你可以在这里找到最重要的内容。

• 购买房产。误差

财产估价：地点、建筑结构和设备

停止！在我们谈及房产估价之前，这里是房产购买价格的核心因素。

财产的位置

位置、位置、位置：购买价格因素

即使在一个地区，房产的购买价格也会有极大的不同。虽然一条街的价格不高，但再往前走3、4条街的房产价格已经是两倍、三倍了，一会儿就会看到柏林的例子。购买价格的核心因素始终是房产的位置。在房地产经纪人的世界里，有一句话叫 “位置、位置、位置”，这不是没有道理的。

作为一个房地产买家（也是买家、投资者），你有三个因素。

1. 宏观形势：在德国的什么地方？
2. 中场位置=在城市的什么地方？
3. 微观定位=房产的具体位置在哪里？

宏观形势：在德国的什么地方？

例如，通过观察巴伐利亚州的慕尼黑和北威州的波鸿之间的购买价格差异，可以很快解释宏观位置。在慕尼黑，你目前要花180万欧元购买一套185平方米的相对标准的房子。在波鸿，类似的房产目前在市场上的价格约为230,00欧元。这相当于慕尼黑房产价格的7.8倍。在柏林，一栋185平方米的房子（同样的家具）的购买价格从郊区的74.9万欧元到Zehlendorf的230万欧元不等，而在Grunewald的别墅则高达1670万欧元–但稍后在Meso的位置会有更多介绍。

宏观位置示例：柏林

中间位置：在城市的什么地方？

中观情况着眼于一个城市的各个部分。让我们看一下柏林的例子，以及城市各区之间的极端差异。虽然个别别墅在
柏林-格吕内瓦尔德的成本高达1670万欧元，而在柏林-科佩尼克，你 “只需 “280万欧元就能得到一整栋公寓楼，有1400平方米的居住空间，1200平方米的土地和大约48个房间分布在住宅单元。

宏观位置示例：柏林-格吕内瓦尔德

微观定位：具体在哪里？附近有什么？

微观定位对自住者很重要，但对房东也很重要。它不仅回答了准确位置的问题（街道、门牌号、楼层）。微观定位还回答了一个问题：房产附近有什么？学校、餐馆、与其他地区、城市的交通连接，以及超市和电影院。中层位置将直接接触到所有重要的日常需求，就像这个例子一样。从街角的咖啡馆，到超市，到药店。

宏观位置示例：柏林-格吕内瓦尔德，特普利策大街

估值：最高购买价格是多少？

如果价格太低，你就是在送出现金（你的资产）。过高的购买价格会使你作为房东的利润降到最低。评估正确的要价是购买房产时最重要的一点。在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等方面的估价问题之前，这里先介绍一下卢金斯基的房产估价课题。提示!在关于房屋、公寓、公寓楼和土地的个别文章中，你会发现关于所有类型的财产评估方法的更多详细信息。

财产的估价越高，辅助费用和营业税就越低。这就是为什么我建议你也研究一下房地产的估价。PS：顺便说一下，这也是很多人雇用房地产经纪人的原因。如果你立即接受一个购买价格，你可能会支付更多。你可以把它作为学徒工来写。但如果是5位数的金额，对很多人来说很快就会变得很痛苦。你可以把钱投资在装修或现代化上，例如安装一个新的供暖系统。这将有两个积极的副作用。

1. 通过具体的批评点（如建筑结构）使购买价格最小化
2. 通过翻修/现代化改造转售的价值增加

因此，你不仅要支付较少的费用，还可以利用现有的资产来增加你的财产价值。因此，请记住：你对房产检查得越详细，你就能越早地将购买价格降到最低。在这里，你可以了解更多关于评估房地产时的重要内容，请看领头文章。

• 对房产进行估价

如果你已经有了一个特定的房产，我建议你阅读关于土地、公寓、房屋等的个别文章。

• 率平
• 给房子评分
• 评价公寓房
• 汇率属性

如果你想谨慎地评估一个独家房产，我们建议由专家进行无约束力的评估。如果你想联系我们，你可以在这里找到我们的联系方式。联系。

出租：收益率、辅助费用、翻修和空置率

对于购买决定，你必须考虑租金收益。我们将在下一步讨论这个问题，即出租。如果你正在寻找一个你想直接购买并出租的房产（让租户接管你的还款），那么租金收益率就是要计算的工具。

计算租金收益。对于房东来说，估值的基础

如果你在寻找出租的房产，一定要看一下租金收益率。租金收益率是年收入除以购买价格×100。 有各种计算方法，但我现在使用简单的方法。

年租金除以购买价格×100

你的结果将是一个百分比。对于共管公寓，应该是4到6的比例。否则你就买得太贵了。

在较贵的地方，收益率会下降一些，在较差的地方，收益率会上升一些。

这是你认识到的廉价房地产的范围!

租房：地点、辅助费用和税收

如果你想成为一名房东，许多因素都会发挥作用。他们是你成功或失败的原因。服务费的分摊，服务费的结算，甚至如果租户突然停止支付，该怎么办？如果你买了一栋公寓，想自己住在其中，你会怎么做？非常重要的是：税收。谈到税收，有许多事情你必须注意。你可以在下一个链接中了解到这些方面的情况。在这里，Alex Fischer解释了关于出租房地产的一切。

正如之前在 “位置、位置、位置 “中所讨论的那样，像往常一样，有很多很多的因素：你需要彻底看一下附近的情况，是否有空缺？一般的空缺率是多少？许多空的住房单元不是一个好兆头。查看当地的销售价格，了解当地的市场价值。你可以在这里找到这些提示和更多信息。

• 租用

税收优惠的共同收入

在这篇文章中，你将了解到你如何通过某些收入属性，每支付一个就能再获得6欧元。全面了解房地产的经济部分，既包括货币投资者，即出于投资原因购买房地产的人，也包括自住者。提前简单地总结了一下。想象一下，你用10,000欧元得到的东西，其价值为100,000欧元。

所以不是30年后的10万欧元，而是立即得到10万欧元的价值。

例如：你买了一辆价值100,000欧元的保时捷，但你只需要支付10,000欧元，而且你已经得到这辆保时捷的交付。你不必立即支付这10,000欧元，而是一点一点地支付。你会喜欢这样吗？了解一下房地产的原理。

• 房地产资产负债表：共同收入到税收优惠

自己用：你要注意什么？

你想买一处房产供自己使用？那么新的因素在等着你。但不要担心，你会在这里得到关于自住的第一个答案。事实上，这不仅仅是购买和选择房产时的几个要素，而是在考虑购买这种房产之前需要考虑的几个要点。你可以在此了解购买自用房产时应注意的事项。

• 自己使用
• 通过自己的使用获得权益

业主自住的情况!完全可以理解为自住者

然而，对于潜在的自住者来说，这里也需要一个大的BUT。因为有一个危险。

自住的危险：自住可能导致你最终发现你只–我是说只–为自己的房子或公寓工作。

…然后你意识到你已经放弃了你的自由。因此，不仅有关于自住的提示，这里还有一篇关于自住者的陷阱问题的非常好的文章（有解释视频）。许多自住的人犯了一个错误。他们买了一套房产供自己使用，并认为：”这解决了他们的养老金问题”。因为，”只要我的房产付清了，我就不用再付租金了”。亚历克斯-费舍尔说，这绝对是事实，而且绝对是一个重要的支柱。然而，他在过去15年中所积累的经验表明，许多自住者在还清房产后不得不再次出售房产！这就是所谓的 “自住”。为什么？

自住者：”终于免租了！”。是的，但是……首先，让我们再看一下这个问题：想象一下，你现在是一个自住的人。你减少你的消费行为，你装修你的房产，你投资它，你向银行偿还分期付款，你少买漂亮的衣服，不再买最新的汽车，因为你只是想尽快付清你的自住房产。当它被付清时，你可能会发现自己处于不得不卖掉它的境地。”

• 自用案例

在租用的公寓楼里自己使用

使用 “在原本出租的公寓楼里的业主自住的住宅单元”。几乎所有的业主都听说过这个想法。谈到公寓楼，很多人喜欢 “三方住宅”。然后计划自己占用一个单位，通常是一楼的单位，因为它有一个花园。另外两个则被租出去了。

这样就可以得到租户的帮助来偿还自住的房子。

这基本上是一个好主意，如果你能找到这样的东西。

• 公寓楼内自用

融资和股权

明天我们继续讨论第二部分 “购买和租赁”。投资于住房”。你会学到很多东西，从贷款协议到贷款协议，有股权和无股权的房地产融资，以及通过房地产创造财富的大问题：为什么投资？

要求提供条件或融资

您是想先咨询一下您的条件，还是想直接收到有利的融资报价？如果你想进行比较，我们建议提供不具约束力的条款和条件，不作为贷款申请评估。

在这里，你可以了解到以哪种借款利率和哪种有效利率可以实现你拥有自己住房的梦想，以及我们可以为你提供哪些框架条件。对于与您的融资项目相匹配的报价，我们需要一些基本信息，如融资目的、净融资额和希望的每月还款分期付款。

自用还是资本投资？

请告诉我们您要融资的房产类型，以及您是想自己使用该房产还是将其作为投资来购买。如果你手头还没有曝光，我们建议你根据对你的房产购买很重要的关键数据来获得融资报价。通过向您提供类似地点的可比房产，我们有机会在假设的基础上向您提供融资报价，如果您看中了一处房产，再将其具体化。为了不拖延购买意向，并在必要时能够采取行动，我们建议你提前获得融资报价，即使你目前仍在寻找你的梦想家园。

融资建议中的储备条件

许多购房者问我们，如果购买房屋仍在未来，融资建议中提供的条件是否也适用。在卢金斯基，如果您接受我们的融资建议作为要约并同意所有条件和合同细节，我们将为您保留确定的条件。

融资安全

有时，寻找所需房产的时间会比较长，所以可以提前获得融资担保。这为您提供了一个优势，即在购买时您可以更迅速地采取行动，不必等到收到有约束力的融资报价并签署合同。

融资建议

在Lukinski，我们根据您的信息提供融资建议，并提供有利的条件和所需的灵活性。你可以通过选择拟议的房地产融资优惠之一并保留你的条件，提前确保你的融资优势。一旦你决定出价，我们将起草合同并持有融资金额，直到你完成购买并要求付款。我们的许多客户甚至在目前仍在寻找房产的情况下就决定了融资报价。也许你不仅能找到最好的融资报价，还能直接通过我们卢金斯基的房地产经纪人找到你梦想中的房子或公寓。

融资报价的信息是什么？

为了确定您的条件，并提交与您的项目完全匹配的合适的融资报价，除了房产相关的信息外，我们还需要您提供一些个人数据。

你的融资计划，以及你的财务背景，确保融资的信息和你对融资类型的想法，为专家提供了在确定条件时以事实为导向的可能性，并在这方面为你提供最好的报价。

通过一个不仅适合你的财务状况，而且同样关注你的具体愿望的融资报价，确保你进入你自己的四壁。