经纪人佣金谈判

在出租房产时，适用买方付费原则，即房产代理的客户必须支付佣金，而在出售房产时，情况则不同。在出售房产时，房产经纪人的佣金可由买卖双方自由协商。这就为满足买卖双方利益的个别协议提供了空间。

“出售时，房产中介的佣金可由买卖双方自由协商”。

没有法律规定的佣金数额

需要考虑的一个重要方面是，德国法律没有规定房产中介的佣金数额。因此，没有不得超过的佣金上限。这种自由度导致佣金率的范围很广，取决于地区、房产价值和双方的谈判情况。

“德国法律没有规定房产中介的佣金。因此没有最高佣金额度”。

典型的房产中介售房佣金

尽管没有法律规定，但房产中介佣金通常以各联邦州的房产中介佣金标准为基础。对于 100 万欧元以下的房产，通常佣金为 5.95% 至 7.14%（含增值税）。在估算别墅销售成本时，可以将这些费率作为参考。

对于更昂贵的房产，佣金是否保持不变？

降低高价房产的佣金

对于价值超过 100 万欧元的房产，房产中介的佣金通常会减少。佣金通常在 4-5% 之间。对于更昂贵的房产，如 1,000 万欧元以上的房产，佣金可进一步降至 2-3%。销售价格在 5000 万欧元以上的房产，佣金率甚至为 1-2%。这种交错调整佣金比例的做法考虑到了这样一个事实，即对于价格非常昂贵的房产，即使没有很高的佣金比例，房产中介也可以获得适当的报酬。

• < 100 万欧元，通常为 5.95% 至 7.14%（含增值税）
• > 100 万欧元，通常为 4.76% 至 5.95
• > 1,000 万欧元，通常 ~ 2.38 至 3.57
• > 5000 万欧元，通常 ~ 1.19% 至 2.38

大多数交易都是通过房产中介完成的，在德国和柏林等城市，这一比例超过 80%。以下是许多人与房产中介合作的三个原因：

为什么出售房产时需要房产中介？

1. 节省时间
2. 销售自由裁量权
3. 有关各方的背景调查

节省时间

出售房产需要花费大量时间，从准备文件到组织预约看房和谈判。房产中介承担了这些任务，并通过专业高效地处理整个销售过程，大大减轻了卖方的负担。

销售自由裁量权

无论是出于个人原因还是商业考虑，许多卖家在出售房产时都非常重视谨慎性。房产中介可以筛选潜在买家，只与有兴趣的买家联系，有助于保持销售过程的谨慎性。此外，中介的经验和专业知识还能确保有关房产和销售过程的敏感信息得到保密。

有关各方的背景调查

经验丰富的房产中介拥有必要的资源和知识来彻底审查潜在买家。除其他外，这包括信用调查，以确保他们是认真的买家，并审查他们的购买意向，以避免与不可靠的买家浪费时间。

最糟糕的情况莫过于，一笔几乎完美的交易在公证之前告吹，一切又要从头开始。

这意味着

佣金通常根据各联邦州的一般费率计算，高价房产的佣金通常会降低。这样既能将销售成本控制在合理范围内，又能利用专业房产中介的服务确保获得最佳价格并顺利完成销售。

出售公寓时的服务费：检查清单

出售住宅与各种费用有关，这些费用可能因国家和地区而异。

在我们仔细研究个别费用之前，这里是对最重要的费用项目的概述：

1. 经纪费
2. 公证费
3. 房地产转让税
4. 估值的费用
5. 最重要文件的费用

在大多数情况下，业主决定不私自出售他们的公寓，而是雇用房地产代理出售公寓。因此，经纪人的费用通常也占了额外费用的很大一部分。让我们仔细看一下。

营销和销售的中介费

如果你使用房地产代理出售你的房子，你通常需要支付代理的佣金。这种佣金因房地产代理而异，可能是售价的3%至7%。代理人的费用通常包括推销房产、进行看房、协助谈判购买价格和起草购买合同的费用。

购买价格的3%至7%之间

结算期间的公证费

在出售公寓时，通过公证是一项法律规定。因此，在这里你也无法避免公证费。公证费是由各种费用组成的，这些费用取决于房产的购买价格，并由法律规定。这些费用相当于购买价格的1.5-2%。这些费用包括，例如，基于房产价值的基本费用，以及准备契约和证书的费用。

购买价格的1.5至2%之间

在大多数情况下，买方支付公证费。

土地转让税：由买方支付

当一个单位被出售时，土地转让税也是应该的。这也是由买方支付的。土地转让税的金额因联邦州而异，为购买价格的3.5%至6.5%。它是根据购买价格计算的，必须在购买后几周内支付给税务局。

购买价格的3.5%至6.5%之间

你可以在这里了解有关税收的其他一切：

• 统一销售税

房地产估价的费用

无论是小公寓还是微型公寓–在出售公寓之前，你首先需要知道该房产的价值是多少。为此，由注册评估师检查公寓的状况和可能的缺陷，并准备一份评估报告。这构成了后续购买价格的基础。评估费用从几百到几千欧元不等，取决于评估的范围和类型。

最重要文件的费用

对于出售公寓，你还需要一些文件，你不仅要把这些文件交给新业主，而且还需要，例如，购买合同和销售过程。这些文件包括，例如，能源证书、土地登记册的摘录和开发计划。你可以以低于100欧元的价格获得以消费为导向的能源证书，但你应该期望为以需求为导向的证书支付几百欧元。你也不应该忘记土地登记的摘录。未认证的费用为10欧元，认证的费用为20欧元。

采购销售文件的一些费用一目了然：

• 面向消费的能源证书：低于100欧元
• 面向需求的能源证书：100欧元以上
• 未经认证的土地登记摘录：10欧元
• 经认证的土地登记摘录：20欧元

可选：翻修和现代化费用

为了提高房产的价值和购买价格，一些业主决定在出售公寓前不久对其进行装修和现代化改造。这方面的费用取决于翻新工程的范围、使用的材料和公寓的大小。

结论：提前计算成本

总之，出售公寓涉及各种费用，应事先精确计算。精确的计划和准备可以帮助避免不愉快的意外和不必要的费用。因此，建议事先全面了解情况，并准备一份精确的费用概览。

Rechnungen von Notar und Makler: Wer bezahlt?

Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Makler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass bei privatem Verkauf die Kosten für den Immobilienmakler zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen.

Hier zusammengefasst:

• Privater Verkauf: Käufer & Verkäufer bezahlen
• Gewerblicher Verkauf: Käufer bezahlt

Notarkosten beim Immobilienverkauf: Gebühren & Berechnung

Der Weg zum Notar ist unumgänglich. Er ist die letzte neutrale Instanz, die für die Abwicklung des Verkaufs benötigt wird – quasi ein neutraler Mittelmann zwischen Käufer und Verkäufer. Die Notarkosten hängen nicht nur von der Höhe des Kaufpreises ab, sondern auch von seinen Tätigkeiten während der Abwicklung des Verkaufs. Diese werden jeweils einzeln im Laufe des Verkaufs angerechnet.

Höhe des Kaufpreises + Notar Tätigkeiten = Notarkosten

Spezialfall: Wann zahlt der Verkäufer?

Wie bereits angesprochen, bezahlt der Käufer die Notarkosten. Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen. Müssen die Rechte Dritter, also die Rechte weiterer beteiligter Personen oder Institutionen aus dem Grundbuch gelöscht werden, muss hierfür der Verkäufer selber zahlen. Und es gibt einen weiteren Fall: Kommt es in letzter Sekunde doch nicht zur Abwicklung des Verkaufs, doch die Tätigkeiten eines Notars wurden bereits in Anspruch genommen, muss auch hier der Verkäufer haften.

Wann zahlt der Verkäufer:

• Löschung von Rechten Dritter
• Zahlungsausfall des Käufers

Notar Rechnung: Tätigkeiten & Aufgaben

Sollten Sie am Ende des Immobilienverkaufs die Rechnung Ihres Notars erhalten, können Sie genau sehen, welche Tätigkeiten hier angerechnet wurden. Dazu gehört sowohl die Erstellung des Kaufvertrags, als auch der Eintrag in das Grundbuch.

Hierfür bezahlen Sie:

• Erstellung des Kaufvertrags
• Eintragung der Grundschulden
• Löschung der Grundschulden
• Grundbucheintrag
• Vollziehung des Kaufvertrags
• …

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer immer auf einen Notar angewiesen:

Notarkosten berechnen: Tabelle

Letztlich bleibt dann die Frage offen: Wie hoch sind nun die Kosten für den Notar? In der Regel können Sie mit 1,5% rechnen.

Notargebühren berechnen:

Kaufpreis x ~ 1,5% = Notargebühren

In Zahlen:

400.000 x 1,5% = 6.000 Euro

Hierfür gibt es einen bundesweiten Gebührensatz. Im GNotKG findest du diese beiden Gebührentabellen, an denen du dich orientieren kannst (Auszug – Stand 12/2020):

Quelle: Alex Fischer (Notar Kosten)

Maklerprovision: Definition & Höhe

Die Maklerkosten werden auch Maklerprovision genannt. Wenn ein Immobilienmakler am Verkauf von Haus, Wohnung und Grundstück beteiligt war, muss er schließlich für seine Leistung ebenfalls bezahlt werden. Wichtig ist: Erst, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, müssen Sie diese Gebühren bezahlen.

Käufercourtage, Verkäufercourtage & Mischform

Wie bereits erwähnt, teilen sich meistens Käufer und Verkäufer das Makler Honorar, denn beide haben von seinen Leistungen profitiert. Möglich ist aber auch, dass jeweils nur eine der beiden Parteien die Maklerprovision bezahlt. Das nennt man dann eine Käufercourtage bzw. Außenprovision und eine Verkäufercourtage, auch genannt Innenprovision.

Es gibt also insgesamt 3 Möglichkeiten:

1. Käufercourtage / Außenprovision
2. Verkäufercourtage / Innenprovision
3. Mischform

Bei einer Käufercourtage bezahlt der Käufer 100% der Maklerprovision. Bei einer Verkäufercourtage ist der Verkäufer für die Bezahlung der Maklerprovision verantwortlich. Wichtig: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird das Makler Honorar seit dem Jahr 2021 aufgrund einer Gesetzesänderung zwischen Käufer und Verkäufer gleichermaßen aufgeteilt. Handelt es sich jedoch um einen Verkauf von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder Objekten mit gemischter Nutzung, bleibt die Maklerprovision weiterhin frei verhandelbar.

Frei verhandelbare Maklerprovision bei:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbliche Immobilien
• Objekte mit gemischter Nutzung

Maklerkosten berechnen: Prozentsatz

Ob Verkäufercourtage oder Käufercourtage – die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland, Lage und Objektart. Prinzipiell können Sie hier mit 3,5% und 7,1% rechnen.

Makler Provision: 3,5% bis 7,1%

Weiter zum letzten Schritt: Steuern zahlen

Sind Makler Provision und Notarkosten bezahlt, sind Sie fast fertig! Nun geht es nur noch darum eventuell anfallende Steuern zu bezahlen. Doch nicht immer werden bei einer Immobilienveräußerung auch Steuern fällig. Erfahren Sie hier, wann Sie steuerfrei verkaufen können.

• Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Zurück zu Schritt 16: Übergabe der Immobilie

Einer der letzten Schritte ist die Übergabe der Immobilie. Hierfür fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und übergeben auch die Schlüssel. Was in das Übergabeprotokoll reingehört und welche Schlüssel Sie übergeben sollten, mehr dazu hier:

• Übergabe der Immobilie

Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

Weiter zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

Zurück zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

财产税：定义和解释

财产税不能与土地转让税相混淆。土地转让税只在购买房产或地块时缴纳一次，而房产税则每年征收四次。财产税 “A “和财产税 “B “之间是有区别的。财产税 “A “是对房地产和农林用地征收的，而财产税 “B “适用于其他已开发的土地和建筑物。因此，收入财产和投资财产属于 “B “组。

• 农业和林业用地的财产税 “A”
• 其他已开发和可开发房产的房产税 “B”

财产税的计算：重要因素

有几个因素影响房产税的数额。这些包括财产的评估价值、个人评估率、联邦州和财产的类型。

这里一目了然。

• 根据财产价值（评估价值）征收，被征税的财产
• 市政当局（个人评估率）
• 联邦州(旧州或新州)
• 物业类型（住宅、半独立式住宅、公寓、其他）。

现在让我们仔细看看这个问题。

单位价值：房地产的价值

标准价值是指房地产的价值或财产的价值。下面是一个简短的计算例子。

• 确定的评估价值：100,000
• X 财产税率：0.35%。
• X市评估率（B）：470%。
• = 房地产税率

因此，你需要知道1）你的财产价值（评估价值），2）你的财产类型的财产税率和3）市政评估率（B）。

征收率和房产税代码：地点和房产类型

征收率是一个单独确定的数字，由城市或自治市确定。这要乘以你的财产的评估价值。这同样适用于财产税法。这取决于联邦州和财产的类型。

你可以在这里找到按联邦州划分的确切房产税数字。房地产的财产税

例如，汉堡的房产税数字与柏林的房产税数字不同。

例子。100,000欧元的公寓

让我们来看看一个简短的例子，作为结论。

• 确定的评估价值：100,000
• 财产税率：0.35%=350欧元
• 市政评估率（B）：470% = 1,645欧元
• = 1,645欧元或每季度411.25欧元（财产税率）。

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