房屋评估

最重要的标准是位置。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被列入房产比较中。作为莱茵兰-法尔茨州和黑森州地区的房产销售专家，我们可以通过房产对比迅速提供一个现实的评估。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中非常重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值及有限公司的估值问题之前，让我们从我们在与客户的咨询会议上收到的3个基本问题开始。

• 如何给房子估值？
• 谁决定房子的市场价值？
• 银行是如何对房子进行估值的？

当然，总有两方在寻找房地产的粗略估价方法。房地产卖家和房地产买家。

首先，这里有2个给卖家和买家的直接提示。

卖方 – 最快的估价方法

自己进行估价–为此使用初始指标，例如这个价格图集（外部），了解当前的土地价格。然而，这只能给你一个概述。许多其他因素在一个好的、粗略的估值中起作用。

由专业人员进行估价–适用于土地、公寓、房屋、公寓楼，但也适用于特殊房产。这6个因素对估价有影响：房产类型、位置、楼层和居住面积、房产的建造年份。可选的因素有：出售的原因（如果你需要快速出售）和房产的图片。

• 获得评级

买方 – 最快的估价方法

5秒钟内完成估值？这可以通过租金收益率，或者更准确地说，毛租金收益率来实现。作为一个小插曲，对于长期投资，拥有大量资产的买家来说，还有一个购买价格因素。

但是，区别是什么，这种超级快速的估价是如何进行的？房地产初学者和新手在评估房产时经常听到两个技术术语，购买价格因素和总租金收益率（简单说就是租金收益率）。两者都有助于快速的房产估价，以便你可以比较不同的报价。甚至在看房之前，在房地产门户网站上看博览会、报价或广告时。

5秒内评级。

• 租金收益率（和购买价格因素）

市场价值的定义：简单解释

市场价值被定义为在某一时间点根据各种标准计算出来的价格，而且是在正常业务过程中可以实现的财产。确定市场价值有几个出发点。一方面，它们涉及法律环境，另一方面涉及财产的实际特征。这指的是装修状况、家具、建筑中的位置、能源证书等等。

业主的个人情况不在考虑范围之内。因此，对于市场价值来说，业主是否和如何迫切地需要出售的资金并不重要。另一方面，对相应类型房产的普遍需求对市场价值也有影响。在欧洲法律中，往往不使用市场价值这一术语。在这里，人们长期以来一直在谈论市场价值。

估值依据：物质、产量或比较价值

为确定一项财产的价值，规定了三种不同的程序。进行房屋估价，例如，使用物质价值法、资本化收益价值法和比较价值法。在所有的估价方法中，财产的物质价值是第一个决定性因素。这些评估方法可以单独使用，也可以组合使用。方法的选择主要取决于住宅的用途。例如，资本化收益价值法通常用于出租公寓，而比较价值法用于自住公寓和房屋。

目前，交通价值在南部地区的上升尤为强劲。

ä½ å¯ä»¥åœ¨Statista找到更多信息图表

进入市场价值的因素

房产的市场价值最终是指在市场上能够实现的销售价格。然而，在实践中，房屋或公寓的市场价值主要是基于对供应和需求的现实评估：对一块土地或房产的需求越高，相应的供应越少，房产的市场价格就越高，从而其市场价值就越高。

按标准地价确定场地的价值

确定房产位置的最简单方法是使用标准地价。在德国，每块土地的标准地价是单独确定的。然而，土地价值也只是一个指导性价值，因为只考虑了固定的平均价值。具体地块的实际特点–有利的和不利的–并没有反映在标准地价中。标准值是一个从其他土地销售中得出的计算值。标准地价在比较价值程序中起着核心作用。

建筑物的价值是如何确定的

对于一个完整的财产评估，除了土地价值外，还要考虑到现有建筑物的市场价值。建筑物的价值是由其潜在用途决定的。如果是租用的建筑物，则要比较每年的租金收入和同一时期内将发生的维修费用。例如，如果只能实现很低的租金，例如基于当地的租金指数，那么房产的收入潜力也是有限的。这也包括在市场价值中。

估值费用

为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

对于价值低于150,000欧元的房产，你可以期待大约1500欧元的费用。对于价值超过100万欧元的豪华房产或公寓楼，估计费用增加到3000欧元。

• 价值150,000欧元以下，约1500欧元
• 价值超过1,000,000欧元，约3,000欧元

来源：联邦专家协会

房屋估价中什么算数

对于非租赁建筑，除地价外，房屋估价中还包括以下标准。

• 地点
• 房屋类型– 独栋别墅、公寓房、排屋、别墅、半木结构房屋等。
• 装备
• 建筑质量
• 带有尺寸、布局和房间数量的建筑平面图

建筑质量和地板覆盖物、浴室、厨房和屋顶的状况也是确定市场价值的标准。其他区别于附近其他房产的特殊功能，如壁炉、漂亮的花园、温室、地板采暖、游泳池或安全和智能技术，都会影响价格的确定。由于大型和现代化的浴室以及定期的翻新措施，住宅物业也变得有趣。

资产价值法：这就是资产价值的计算方法

与以市场为导向的比较价值评估不同的是，公开任命或宣誓的估价师使用资产价值法来计算财产的内在价值。只有标准的土地价值和财产的生产成本被考虑在内。然而，通过有经验的房地产经纪人的估价，你也可以依靠确定最佳的购买价格。我们知道哪些地点和特征是特别受欢迎的。在确定购买价格时，我们会考虑到房地产市场的当前情况。我们的评估程序能够对你的财产的可实现的市场价值得出准确的结论。所用的比较价值法并不注重房产的实质价值，而是注重可比地点的类似房产报价实际达到的销售价格。

• 实际价值法

总是很重要：能源效率

卖方在法律上有义务向潜在的买方提供该公寓或建筑的能源证书。在房地产中，低能源需求是一个非常受欢迎的特征，对房地产的估值有有利的影响。经验法则。能源效率越高，买方的能源成本（供暖、电力）就越低。同时，理想化的原因也在购买房地产时的能源效率方面发挥了重要作用：现代房地产客户只想在尽可能小的程度上对气候变化负责。

创造附加值。加建、改建和装修

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说到房产的状况，窗户、屋顶和外墙是最重要的。如果已经进行了翻新，以取代过时或陈旧的装置，这肯定会增加房产的价值。测量师还考虑了 “装修积压 “一词下与房产状况有关的因素：未来的业主在接下来的几年里可以预期哪些费用？新的节能供暖系统、更新的浴室设备、门把手或额外的隔热材料是为房产增值的进一步措施。

提交土地登记摘要

土地登记摘录包含了有关房产及其发展的过去和现在的事件：房产何时为谁所有，哪些建筑是在哪一天建立或改变的？地方法院的土地登记处负责管理本地区所有的土地登记条目，并根据要求向业主提供土地登记摘要。

• 土地登记摘录

租赁协议包括在估值中

通常情况下，推销没有出租的房产比较容易，因为许多买家想搬进他们自己买的新房子或公寓。如果房产被出租，在这种情况下，销售收入就会有所下降。另一方面，对于投资者来说，公寓的入住率是影响购买意向的决定性因素。

对于出租房屋的财产评估，非常重要的是现有的租赁协议。如果潜在的买家可以通过购买房产获得回报，那么出租的住宅房产当然可以引起投资者的兴趣，并提高价格。租赁协议提供了关于租户在房屋或公寓里住了多长时间以及每月净租金有多高的信息。好的房地产经纪人使用资本化收益价值法来确定购买出租物业的实际回报。

德国的住房价格：上升的趋势

你可以在Statista找到更多的统计数据

确定的购买价格

无论哪种评估程序，购买价格最终都会受到市场事件的影响。从买方的角度来看，目前要求的购买价格对许多人来说似乎太高了。另一方面，卖方在目前的房地产价格发展中具有相当大的优势：由于–当然取决于位置–目前可达到的价格，许多业主目前可以出售他们的房产，大大高于实际市场价值。