清单：销售时的 12 个错误

12 种错误一目了然。表格之后是所有错误的详细介绍，以及针对每种风险的实用提示。

误差 ()	实用技巧
定价不正确	秘诀 1：全面市场调研，委托专家。
缺乏准备	秘诀二：维修，彻底清洁。
不专业的介绍	技巧 3：高质量的照片，吸引人的描述。
文件缺失或不清晰	提示 4：准备好所有文件。
谈判技巧不足	秘诀 5：经纪人或谈判培训。
缺乏法律保护	提示 6：检查购房合同。
不利时期	秘诀 7：市场观察销售时间。
融资问题不明确	提示 8：谈判前进行信用调查。
移交不明确	秘诀 9：详细记录交接工作。
不知情的税务决定	提示 10：咨询税务顾问。
缺乏耐心	秘诀 11：现实规划，保持耐心。
法律审查不充分	提示 12：向律师咨询法律情况。

不正确的定价

定价过高或过低都会让潜在买家望而却步。彻底的市场调研对于确定合适的售价非常重要。

怎么办？小窍门 1

提示：进行全面的市场调研。分析您所在地区的类似房产，以确定切合实际的售价。您还可以聘请专业估价师来确定您房产的价值。这将帮助您确定一个好的要价。

缺乏准备

毫无准备或疏于打理的公寓会降低买家的兴趣。小修小补和彻底清洁可以大大改善房产给人的印象。

怎么办？提示 #2

提示：彻底检查您的房屋，记下出售前应进行的任何维修或翻新。保持良好的第一印象可以提高房产的价值。有了充足的准备时间，您就可以为出售公寓做好准备并提高其价值。

不专业的介绍

房产门户网站上糟糕的照片、不完整的描述或缺失的信息都会让潜在买家望而却步。吸引人的展示对于销售的成功至关重要。

怎么办？提示 #3

提示：投资拍摄高质量的照片，突出房屋的最大特点。为房产门户网站撰写详细、吸引人的描述。此外，还要考虑虚拟游览或视频是否能改善展示效果。所有这些都会在最终的介绍中体现出来。

文件缺失或不清晰

如果重要文件缺失或不完整，可能会延误甚至破坏销售过程。确保准备好所有必要文件。

如何做好准备？提示 #4

提示：确保在出售公寓前收集了所有相关文件。其中包括土地登记摘录、分割声明、能效证书和其他法律文件。以下是出售文件的小清单。

谈判技巧不足

谈判技巧不佳会导致销售价格降低。必须以专业的方式进行谈判，以获得合理的价格。

怎么办？提示 #5

提示：如果您不确定自己的谈判技巧，聘请专业经纪人会有所帮助。另外，您也可以自己阅读谈判技巧方面的书籍，甚至参加培训课程。

缺乏法律保护

起草不当的购房协议可能会导致法律问题。律师应审查合同，确保涵盖所有相关方面。

怎么办？提示 #6

提示：请经验丰富的律师检查购房合同。这将确保考虑到所有相关方面，并为您提供法律保护。

不利的时代

选择合适的出售时机会影响成功与否。不利的市场或季节性波动会增加出售的难度，尤其是在房产需要快速出售的情况下。

怎么办？提示 #7

小贴士：关注房地产市场，选择在需求增加或市场趋势向好时出售房产。

融资问题不明确

如果潜在买家没有可靠的融资，销售过程可能会停滞不前。确保买方拥有必要的资金来源。

三四个月后，你找到了 “完美 “的买家，但交易却失败了–你可不想发生这种情况。

有什么好主意吗？提示 #8

提示：在与潜在买家进行认真谈判之前，请检查他们是否已获得融资。这样可以避免不必要的时间浪费。卖家也需要进行信用调查。

交接不清

应清楚地记录交接过程，以避免日后对公寓状况产生争议。

怎么办？提示 #9

提示：在交房前，通过拍照和起草协议详细记录公寓的状况。这样可以避免日后出现纠纷。

不知情的税务决定

税务问题会对销售收益产生重大影响。错误的决定可能导致意想不到的税务负担。

这样做吗？提示 #10

提示：咨询税务顾问，了解销售的税务影响并讨论可能的优化方案。

缺乏耐心

销售过程需要时间。急于求成会导致仓促决定。

现在呢？提示 #11

提示：切合实际地规划销售过程，并保持耐心。草率的决定可能会导致经济损失。

法律审查不充分

确保出售不存在任何法律障碍，如正在进行的纠纷或所有权不明确。

怎么办？提示 #12

提示：请律师检查您房屋的法律状况，以确保没有可能危及出售的障碍或纠纷。

将这些技巧铭记于心，您就能增加成功、顺利出售公寓的机会！

1. 房价

制定合适的售价是房产卖家必须做出的最重要决定之一。过高的价格会让潜在买家望而却步，而过低的价格则会给卖家带来经济损失。要确定一个合适的价格，需要进行全面的市场分析，并对房产的价值做出切合实际的评估。

你的房子值多少钱？

在我的网站上，您可以找到很多关于估价的文章，您可以自己做很多事情，但您应该意识到所有的风险和错误，以便为您的公寓或房屋出售做好充分准备。如果时间不够，您可以请人估价。

正确定价：

• 窍门 1：进行全面的市场调研，确定您所在地区当前的房产价值。考虑可比销售情况和您房产的状况
• 提示 2：考虑由测量师或房产中介进行专业估价，确保价格切合实际
• 提示 3：请记住，略低于市场价值的价格往往能吸引更多潜在买家，并能加快销售过程

2. 财产介绍和准备

房产的吸引力对于吸引买家至关重要。房产卖家需要确保其房产状况良好，需要维修的地方得到了修缮，房屋或公寓干净整洁。有吸引力的外观可以让销售过程变得更加容易。

物业介绍和准备：

• 窍门 1：投入时间和金钱翻新您的房产。修补明显的缺陷，用中性色粉刷墙壁，确保彻底清洁
• 提示 2：提供专业照片，甚至可能提供虚拟参观，让潜在买家对房产有一个真实的印象
• 窍门 3：移除个人物品，使房屋去个性化，让买家更容易想象如何使用房产

3. 营销和曝光

成功营销房产需要广泛的曝光度。房产卖家需要熟悉各种营销渠道，包括在线列表、社交媒体、房产中介，甚至可能包括拍卖。选择正确的营销策略可以使房产迅速售出或长期搁置。

如果你不想这样，那就在市场外出售。

营销和曝光：

• 技巧 1：利用房产门户网站和社交媒体等网络平台宣传您的房产。发布吸引人的广告并提供清晰的信息
• 提示 2：考虑与拥有庞大网络和营销经验的房地产经纪人合作
• 提示 3：组织开放日和看房活动，吸引潜在买家，让他们有机会亲自看房

4. 谈判和协议

与潜在买家的谈判可能很复杂。房产卖家需要具备评估报价、还价和起草合同的能力。娴熟的谈判能力可以影响售价，推动销售进程。

谈判和交易：

• 秘诀 1：充分准备至关重要。了解买家的需求，为迎合他们的兴趣做好准备
• 提示 2：为报价设定明确的限制，并在谈判过程中保持坚定，以避免财务劣势

5. 检查和专家

在销售过程中，可能需要进行检查和勘测，以检查房产的状况。在这些检查过程中出现的问题可能会延误销售，甚至导致销售失败。房产卖家需要为可能的维修或价格谈判做好准备。

检查和专家：

• 窍门 1：售前全面检查，提前纠正问题
• 提示 2：寻找合格的评估员和检查员，确保检查顺利进行

6 法律和财务方面

房产出售涉及法律和财务方面的问题，需要仔细考虑。这些方面包括合同、税收、费用以及可能的抵押贷款。与经验丰富的房产律师或房产中介合作有助于避免法律陷阱。

• 提示 1：根据复杂程度，尽早咨询房产律师或房产中介，以了解法律要求和合同
• 秘诀 2：清楚地了解财务方面的情况，包括税费，并为销售创建财务概览

7. 房地产市场的不确定性

房地产市场受经济波动和地区趋势的影响。房地产卖家需要为不确定的市场条件做好准备，并可能需要调整其销售策略，以便在不断变化的市场中取得成功。

8 情感挑战

出售房屋或公寓可能会给人带来情绪上的压力，尤其是如果它是您多年的家。房产卖家需要能够控制情绪，客观地做出最佳出售决定。

我的结论：销售过程中的失误

出售房产是一个令人兴奋但也充满挑战的经历。通过为这些挑战做好准备、利用专业支持（小贴士：房产指导）和周密计划，房产卖家可以成功管理销售过程并实现自己的目标。

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1. 租金损失：当租金未支付时

房东失眠的主要原因之一是拖欠房租。这种情况发生在租户不按时或根本不支付约定租金的情况下。拖欠租金会造成经济困难，通常需要采取法律行动来收回欠款。房东应准备好储备金，以应对财务挫折。

租金损失：未支付租金：

• 窍门 1： 设置明确的租金支付期限，提醒租户按时支付。自动付款提醒在这方面很有帮助
• 提示 2：建立一个财务安全垫，以弥补意外的房租损失。这可以在您遇到经济困难时为您提供帮助。

2. 租户问题：与难缠的租户打交道

房东经常要面对处理问题租户的挑战。这可能包括反复的噪音滋扰和不当行为，也可能包括对物业的严重破坏。处理这些冲突需要技巧和执行租约及适用法律的能力。

租户问题：处理难缠的租户：

• 窍门 1： 在租约中明确规定行为准则，并尽早告知租户任何违反准则的行为
• 提示 2：与租户保持坦诚沟通，在问题升级之前及早处理和解决。

3. 维修和保养：保持房产的价值

物业的定期维护对于保持其价值和确保租户满意度至关重要。维修、翻新和维护工作可能会产生意想不到的费用，需要可靠的技工和服务提供商进行管理。不过，从长远来看，维护良好的物业可以带来更高的租金和转售价值。

维修和保养：保持房产的价值：

• 窍门 1：保持定期检查，及早发现和解决潜在的维修问题
• 秘诀 2：做好长期规划，制定维修和保养预算，更好地管理意外费用

4. 租户流动：寻找长期租户

租户频繁流动会导致房屋空置，增加成本。业主通常会寻找长期可靠的租户来克服这一难题。这就需要对租户进行全面的筛选，遵守公平的租赁条款，并与租户进行适当的沟通，以满足他们的需求并建立长期的联系。

租户流动：寻找长期租户：

• 窍门 1：对租户进行全面的背景调查，挑选可靠的长期租户
• 秘诀 2：提供条件诱人的长期租约，长期留住租户，尽量减少空置率

5. 法律要求和规定：法律陷阱

房地产租赁受众多法律法规的制约，从租赁到歧视法，再到安全法规，不一而足。房东必须彻底熟悉地方、州和联邦法规，以避免法律问题。否则会导致代价高昂的法律诉讼。

法律要求和法规：法律陷阱：

• 提示 1：尽早了解当地、州和联邦的租赁法律法规，确保您符合所有要求
• 秘诀 2：遵循最佳做法，避免法律问题，如谨慎管理租赁协议和遵守歧视法。

6. 保险和责任：保护自己免遭风险

购买合适的保险对于保护房东免受意外损害或责任索赔至关重要。这包括责任保险、财产保险以及可能的租金损失保险。应谨慎选择正确的保险，以确保获得最佳保护。

保险和责任：保护自己免受风险：

• 提示 1：咨询保险专业人士，为您的财产选择合适的保险，包括责任保险和财产保险。
• 提示 2：调查租金损失保险的可能性，以弥补租金损失时的经济损失。

7. 税收与财务：会计和税收筹划

房地产的财务管理需要准确的记录保存和有效的税务规划。房东应了解租金收入和支出的税务影响，以实现利润最大化，并避免与税务机关发生问题。

8. 营销和出租：寻找合适的租户

寻找合适的租户需要市场营销和看房。关键是要以吸引人的方式展示房产，并对潜在租户进行全面筛选，以做出正确的选择。有效的营销和租赁流程可以最大限度地减少空置率，提高盈利能力。

营销和出租：寻找合适的租户：

• 窍门 1： 花时间和精力展示您的房产，包括吸引人的照片和详细描述，以吸引合格的租户。
• 提示 2：对潜在租户进行全面的背景调查，确保他们可靠并了解租赁条款

9. 经济波动：应对不确定时期

房地产租金可能会受到经济波动的影响。经济变化会影响租金收入和房产价值。业主应为经济的不确定性做好准备，建立充足的资金储备，并制定灵活的战略以适应市场。

我的结论：租房时的错误

出租房产是一项回报丰厚的投资，但同时也面临着许多挑战。作为房东，通过全面了解情况、寻求专业支持（小贴士：房地产指导）和采用最佳实践，您可以更好地管理这些问题，提高出租的成功率。

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为什么要借鉴他人的经验？

每个故事都强调了应避免的典型错误，同时展示了明智的决策和实际行动如何能带来成功的结果。

大多数人一生中只出售一处房产，因此积累经验非常重要。超过 67% 的人最终会选择好的房产中介，在大城市，甚至有 80% 的人选择好的房产中介。

这些并不是对我们和我的工作的赞美之歌。我整理了一些个人经历。

当然，这里有更详细的虚构经验报告，并有标题：

“避免价格陷阱” – 经验 1

实地报告 1：卡琳-米勒
年龄： 32

我以为我对公寓价格的估算是正确的。但几乎没有人对我感兴趣。我很沮丧，不明白自己做错了什么。后来，我遇到了一位房产中介。他似乎感受到了我的沮丧，主动提出要看看我的情况。他分析了市场，考察了我的公寓，然后向我提出了一个新的价格建议。

我发现很难调整自己的期望值，因为我想获得最好的销售结果。但房产中介向我解释说，原来的价格不符合市场情况。我相信了他的建议，调整了价格。结果，突然有了更多的询问和兴趣。最终，我以合理的价格出售了我的公寓。房产中介向我展示了找到合适的要价是多么重要。

• 72 平方米的公寓
• 4 个房间
• 北威州弗莱岑
• 公园景观阳台
• 现代厨房
• 靠近公共交通

“结构化分析有助于更好地进行演示”–经验 #2

实地报告 2：汉斯-维尔纳-迈尔
年龄： 45

我一直都知道，我的公寓多年来积累了一些划痕和磨损痕迹。起初，我往往把这些当作小毛病。但当潜在买家来看房时，我的看法就大不一样了。突然间，疏于保养的印象似乎无处不在，这些磨损的痕迹也以一种负面的方式反映在了出价上。

在这件事上，一位在房地产行业工作的值得信赖的专业朋友建议我进行有针对性的维修和翻新投资。起初，我对这一建议持怀疑态度，因为我不确定这样做是否值得。尽管如此，我还是决定听从建议，开始实施一项系统的准备计划。其中包括刷新油漆、修补小瑕疵和彻底清洁等措施。

这些措施的结果令人印象深刻。经过重新设计和精心准备的公寓明显获得了更积极的反响。潜在买家的兴趣明显增加。最终，我以合理的价格成功出售了我的公寓。这次经历让我清楚地认识到，精心的准备和介绍对成功销售起着至关重要的作用。

• 85 平方米公寓
• 2 个卧室
• 汉堡的中心位置
• 宽敞的客厅
• 高质量设备
• 靠近购物设施

“照片和说明”–体验 #3

实地报告：Murat T.
年龄： 28

我卖掉了我在科隆的小公寓，本以为用手机拍几张照片展示一下我的公寓就可以了。但当我把广告放到网上时，并没有多少人感兴趣。照片很模糊，文字也很难理解。我真的很失望，因为我知道我的公寓真的很棒。后来我认识了玛丽亚，她是我在广告公司工作的朋友。她向我展示了很好地展示公寓的重要性。于是我请了一位专业摄影师，写了一份更好的描述。结果让我大吃一惊！突然间，我收到了更多的咨询，人们都很喜欢我的公寓。最后，我找到了一个完美的买家，他对我的照片和描述赞不绝口。这个故事说明，照片和文字对于成功销售是多么重要。

• 50 平方米公寓
• 1 个卧室
• 科隆市中心位置

“被遗忘的文件” – 经验 #4

实地报告：奥罗拉-久尔久
年龄： 50

卖房时我太激动了，以至于忘记准备必要的文件。当一位潜在买家表现出浓厚兴趣时，我开始捏一把汗。他想看我手头没有的文件。这让我既尴尬又沮丧。就在那一刻，我意识到了充分准备的重要性。现在，我已经为所有必要的文件编制了一份清单，包括土地登记摘录、分割声明、能源性能证书等。从一开始就精打细算，不仅能省事，还能节省时间和精力。

• 110 平方米的小别墅
• 3 个卧室
• 斯图加特郊区
• 宽敞的观景阳台
• 需要翻修

“谈判？没问题” – 经验 #5

实地报告：朱莉娅-R-贝克尔
年龄： 37

谈判？没问题。但当我与一位潜在买家交谈时，我意识到这比我想象的要困难得多。为了完成交易，我同意了一个较低的价格。但后来我遇到了地产顾问马克。他帮我学习了谈判策略，增强了我的信心。我为下一位买家做了更好的准备。我进行了专业的谈判，坚持自己的立场，最终达到了我心目中的价格。这次经历让我明白，为了得到最好的交易，为谈判做好准备是多么重要。

• 65 平方米公寓
• 开放式房间概念
• 柏林克罗伊茨贝格的工业风格
• 高天花板和大窗户
• 创意工作区
• 邻近艺术画廊和咖啡馆

“当朋友起草购房合同时” – 经验 #6

实地报告：托马斯-费舍尔
年龄： 60

我请朋友起草了购房合同。但这导致了误解和不确定性。当买方提出问题时，我不知所措。这给我敲响了警钟。我意识到销售的法律保护至关重要。我请律师提供专业帮助。他审查了合同，确保涵盖所有法律方面，并给了我所需的信心。销售工作进展顺利，我也明白了专业的法律支持是必不可少的。

“季节与时间” – 经验 #7

实地报告：塞缪尔-丘克瓦泽
年龄： 29

公寓总是很抢手，不是吗？但是，当我把我的公寓推向市场时，却出乎意料地鲜有人问津。这种失望让我难以接受，尤其是我原本希望尽快卖掉我的房子。

后来，我遇到了一位经验丰富的房地产经纪人，她给了我一个全新的视角。她向我详细解释了房地产市场在不同季节的不同反应，以及合适的时机是销售成功的决定性因素。她的见解说服了我，让我重新考虑了原来的销售计划。

房产中介建议我推迟出售，并密切关注市场行情。起初我很怀疑–我不想再浪费时间了。但她向我解释说，从长远来看，耐心和策略性的方法会带来更好的结果。

幸运的是，销售期间我有时间。

最后，我听从了她的建议，等到了第二年春天，也就是众所周知需求量最大的时候。她是对的–当时我找到了完美的买家，他对我的公寓非常满意。出售过程很顺利，我也卖了个好价钱。这次经历让我意识到，出售房屋或公寓的正确时机至关重要。有时，听取专家建议，耐心等待最佳时机，就能获得理想的回报。

• 90 平方米阁楼
• 2 个卧室
• 杜塞尔多夫的豪华装修
• 私人屋顶露台
• 富有特色的古老建筑

机器人顾问 – 它是什么？

机器人顾问是数字投资助理，旨在帮助私人储蓄者投资。近年来，这些方案中有许多已经建立起来，并作为免费帮助提供给用户。机器人顾问的最大优势是他们独立于产品供应商。

分析方法，如机器学习或大数据

因此，他们不会就具体的投资产品向你提供建议，他们只是帮助你为你的资金建立一个策略。为此，他们使用各种分析方法，如机器学习或大数据，因此可以出色地估计市场将在哪里发展。

然而，也有缺点。首先，机器人顾问不能提供个人建议，因此必须没有聊天等功能。另一方面，他们有可能会犯错–毕竟他们是计算机程序，而不是人类。尽管如此，许多私人投资者希望得到机器人的帮助，并已在生活的许多领域信任它们。

机器人顾问的优势

机器人顾问是一种数字资产经理，通过管理投资者的资本来支持他们。通过使用机器人顾问，投资者可以从许多优势中受益。

没有发行附加费用。大多数机器人顾问可以免费使用，不收取任何前端费用。这意味着投资者的资本基本上不受影响，可以立即投资于股票、基金或其他投资产品。

快速决定。机器人顾问使投资者能够快速、轻松地做出决定。通过使用结构清晰的表格，投资者可以很容易地说明他的愿望和需求，并立即收到一个合适的投资建议。

个人建议：一些机器人顾问也提供个人建议。这对投资领域的新人来说特别理想，因为这让他们有机会直接向专家提出问题。

优势一目了然：为您的投资提供3方面保障

机器人顾问，初学者的基本要素。

• 机器人顾问通过自动执行投资决策实现更有效的资产管理。
• 与传统的资产管理公司相比，机器人顾问提供了一个更透明的成本结构，允许更准确的成本控制。
• 由于其技术能力，机器人顾问能够考虑更广泛的投资选择，从而实施更加个性化的投资策略。

劣势。为你的投资进行权衡

机器人顾问是一个相对较新的发明，还不完善。它们的缺点是。

• 成本：机器人顾问服务可能很昂贵。每年的费用可以达到几百欧元。
• 风险：与任何投资一样，Robo Advisors也有一些风险。然而，这种风险相对较低，因为大多数机器人顾问服务提供多样化的投资组合。
• 复杂性：机器人顾问服务通常比传统财富管理服务更复杂。因此，在使用前必须彻底了解情况，并仔细阅读操作说明。

机器人顾问是如何工作的？

机器人顾问是一种财富建设工具，无需人工干预。它使用机器学习和人工智能来识别和管理根据你的风险承受能力和财务目标定制的金融产品。

不仅仅是ETF的被动投资

机器人顾问提供的不仅仅是ETF的被动投资。它们也可以包括股票、债券、衍生品和房地产投资。这些选项允许用户创建一个适合其投资需求的投资组合。

由算法代替人做决定

机器人顾问与传统的资产经理不同，他们是基于算法的。这意味着它们会自动做出投资决定，而不需要人工干预。这种方法消除了金融产品选择中的情感因素。然而，也有缺点。机器人顾问不了解客户的个人喜好或他们的个人需求。因此，在与机器人顾问打交道时，你应该小心谨慎，并注意你的风险。

机器人顾问可以通过在线经纪公司或金融机构购买。无论你选择哪种方式，都同样适用。一定要仔细检查各自产品的所有功能和成本。

请记住：机器人顾问是你个人财富管理的自动化解决方案 – 所以一定要确保它适合你!

有哪些类型的机器人顾问？

有两种类型的机器人顾问：主动和被动。积极的机器人顾问遵循积极的投资策略，资产管理被不断监测。他们选择特定的股票、债券和其他投资产品的投资组合，并定期更换，以实现最大收益。被动导向的机器人顾问遵循被动投资策略，使用高度多样化的ETF（交易所交易基金）。这些都没有被监测或调整，重点是实现一个长期目标。

机器人顾问在他们提供的服务方面也有所不同。一些人专注于投资组合管理，而另一些人则提供更多咨询和财务规划服务。许多人还提供税务规划和退税服务，以帮助你节省更多的钱。

自动化资产管理的成本

另一个重要方面是不同机器人顾问的成本结构。由于成本影响到整体的回报，你应该在选择之前仔细检查。有些是固定收费模式，每年或每笔交易收取年费；有些则是根据你的总资产或这些模式的组合收取百分比费用。因此，建议比较不同的选择，以找到适合你个人需求的最佳选择。

总的来说，使用机器人顾问有很多好处：你可以得到专业的建议，而不需要高成本；你可以更有效地实现你的投资目标；你可以通过使用自动化程序来节省自己的时间。如果你正在寻找一个可靠的合作伙伴来帮助你投资，建议你考虑使用Robo Advisors – 尤其是当你是投资新手或需要更多支持时。

结论：机器人顾问 – 值得投资的未来

机器人顾问是一种数字资产管理服务，使用算法为你做出投资决定。这种类型的投资对许多人来说是一种值得的投资。与传统银行和财富经理相比，机器人顾问提供了许多优势。例如，他们能够为你提供更广泛的投资选择，为你的风险承受能力和财务目标量身定做。此外，机器人顾问通常比传统银行和资产管理公司的费用要低。

如果你还没有准备好将你的所有资产委托给机器人顾问，你仍然可以将你的一些资金投资于机器人顾问。这是发现这种类型的投资是否适合你的一个好方法。然而，如果你决定使用机器人顾问，你应该意识到，你仍然在承担一些风险。因此，在你开始投资之前，你应该确保你了解风险并充分告知自己。

现在比较供应商

现在免费比较机器人顾问供应商，就是这么简单。

• 机器人顾问比较

没有投资建议或购买建议

这里提供的所有信息并不构成投资建议或购买建议。所有声明都是我普遍发表的意见。我从我作为一个私人投资者的经验中获得了这些信息。本经验报告不能也不打算取代专业人士的个人投资建议。