政治上讨论了哪些内容？

据泄露文件显示，基民盟和社民党目前正在讨论多项措施，以稳定德国房地产市场并刺激住房建设。充分利用税收优惠：房地产税收建议。其中讨论的要点包括：

• 最高达五百亿欧元的新特别基金
• 重新引入新建住房的特别折旧
• 为首付较低的首次购房者提供资助计划
• 数字化和建筑许可加速

这些措施对买家和资本投资者的影响各不相同。以下我们将根据目标群体区分事实。

首先观看关于泄露内容的视频，然后是针对买家和资本投资者的事实。

联合政府泄露内容：视频

特别基金、建筑政策、利率发展和特别折旧在YouTube x 房地产经验。

首次购房者：便利措施，但融资成本上升

目前许多年轻买家正面临较高的入门门槛：利率上升、自有资金紧张和房价昂贵。政府正在作出反应——至少根据草案——通过有针对性的资助建议：

计划措施：

• 家庭利率支持计划
• 降低KfW融资的入门门槛
• 首次购房简化补贴

但同时，国家计划设立一个数十亿规模的特别基金。该基金将通过新债务进行融资——而这也带来了问题：资本市场利率因此可能长期上升。

尽管欧洲央行降低基准利率，但对住房贷款的影响有限。住房贷款主要参考长期债券，如十年期德国国债。如果其收益上升，建筑贷款利率比较也将上升——尤其是对首次购房者而言，长期贷款期限是一个严重的问题。

首次购房者现在应注意的事项：

• 审查利率保障（例如远期贷款）
• 尽早规划资助机会
• 合理计算购买决策

针对投资者：特别折旧作为杠杆

对于投资者而言，计划中的特别折旧在新建项目中可能成为一个关键杠杆。目前，住宅建筑的直线折旧每年限制在约2%。特别折旧允许在最初几年进行额外折旧——根据早期模型，每年可高达5%，持续四年。

示例优势：

• 更快的折旧 = 更快的税务减免
• 通过税务优化提高自有资本比例
• 新建项目中的更多投资激励

在建筑成本不断上升的时期，这些激励措施可能会再次为项目市场注入活力。然而：计划同时引入的特殊基金将增加国家的资本需求——从而可能导致未来几个月外债利息进一步上升。

投资者现在可以采取的措施：

• 重新评估新建项目的税务情况
• 尽早确保融资策略
• 将具有税务效果的资助机会相结合

在政策与市场之间：新的动态正在形成

泄露的计划显示：政府希望设置激励措施——既针对私人买家，也针对机构投资者。然而，这些计划产生的财务框架可能会长期增加融资成本。这导致了一个有趣的动态：

• 一方面更多资助
• 另一方面利息成本上升

在房地产市场中活跃的人，无论是个人还是商业用途，都应该密切关注这一发展趋势。因为这将决定补贴是否真的能带来可观的优势，或者是否会因更高的贷款成本而被抵消。

结论？买家和投资者的机会——伴随风险溢价

对于首次购房者来说，新的补贴计划可能有助于他们最终迈出拥有房产的一步。对于投资者而言，特别折旧使新房再次变得更具吸引力。然而，计划中的国家支出将带来利率风险，可能会使融资变得更加困难。

现在采取行动的人应有针对性地进行比较，审查补贴，并最重要的是：战略性地保障融资成本。因为大联合政府希望推动很多事情——但它也会推动利率。

来源和背景：

• Https://www.welt.de/politik/…
• Https://www.bild.de/politik/…
• Https://www.handelsblatt.com/meinung/…

德国的AAA地段：柏林

购买第一套房产的人寻求即时回报。有时间的人可以在柏林获得令人印象深刻的收益。自用房产在3年后即可免税。无论是自用还是投资，柏林都是德国的最佳选择，这一点不会改变。

柏林房地产市场：一个具有非凡增值的市场。

这使得柏林不仅成为了一个值得去的地方，也成为了热门的热点地区。 柏林最昂贵的街道 主要位于市中心和西南部，直至瓦恩塞和波茨坦。在德国其他城市中，没有一个城市的投资额比柏林更高。然而，房屋的购买价格是如何发展的呢？

回顾过去10年的房价发展，以及您从中可以为您的投资在柏林学到什么。

您正在寻找一项或多项柏林的投资吗？请给我写信或打电话：联系我们。

为什么许多国内和国外投资者都喜爱柏林？

柏林房地产价值的惊人增长

过去10年柏林房地产价格的发展令人瞩目：从每平方米平均2,070欧元上涨至5,114欧元，涨幅达到令人印象深刻的147%（官方数据：联邦统计局）。即使在较短的时间段内，如5年（价格上涨51%，达到3,378欧元/平方米）和3年（价格上涨20%，达到4,249欧元/平方米），也显示出柏林房地产市场的巨大增长潜力。

柏林：10年内价格上涨147%

这些数字清楚地表明了柏林房地产的长期增值潜力：

• 10年：从2,070欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，价值增长147%。
• 5年：从3,378欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，增长51%。
• 3年：从4,249欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，增长20%。

免税出售：自用房产示例

在德国节省税款其实并不难。例如通过自用房产。计算增值部分，这是一个非常安全的绝佳投资。

• 投资金额：1300万欧元
• 免税出售在私人使用3年后成为可能。
• 对于未出租的房地产，可以实现从1300万欧元增长到1560万欧元，即
• 增值20.3%或3年内增加2639万欧元。

PS:

• 长期出租：租金收入与增值的结合在10年后（计算投机税）可能导致显著的财富增长。

租金收益率与增值的比较

尽管目前租金回报率仅为1.2%，且平均每月冷租金为13,500欧元，但长期价值增长展示了真正的盈利潜力。在5年期间，租金总额将达到810,000欧元，10年期间将达到1,620,000欧元，这使房地产不仅成为持续的收入来源，也成为宝贵的财富积累方式。

您可以投资于 柏林出租公寓，也可以投资于用于自住的私人房地产，如 柏林别墅。

城市联排别墅、住宅和商业建筑在柏林。

柏林西南部的独家别墅。

私人使用和出租的税务优势

柏林房地产市场的一大亮点是税收优惠。对于私人用途，德国的税收体系允许在仅持有三年后实现免税出售，这由 投机税 规定。这意味着，一套以1300万欧元购入、未出租的房产，在增值20.3%后，可以以1560万欧元的价格出售——实现263.9万欧元的免税利润。

房东的战略投资策略

对于房东而言，十年的持有期为实现免税出售提供了长期投资机会。通过租金收入和资产增值的结合，房东在十年后可以实现显著的财富增长。这突显了选择合适的买卖时机以最佳方式利用市场机会的重要性。

结论：柏林房地产市场的长期前景

数据表明了一个明确的事实： 柏林房地产市场 为采取长期视角的投资者提供了巨大的潜力。尽管目前的租金收益率可能较为温和，但持续的资产增值和税收优势使得耐心和战略性行动变得值得。因此，柏林仍然是具有远见的房地产投资者的首选之地。

更多关于柏林投资的信息

在这里了解更多关于柏林投资的信息：

• 在柏林购买别墅
• 柏林最昂贵的街道
• 房地产作为投资
• 非市场房产柏林

家族基金会：何时才真正值得设立？

家族基金会并非适用于所有人。设立和持续成本以及结构性的复杂性只有在达到一定的资产规模时才变得划算。

• 自有资本经验法则：约100万欧元的自由资产，或拥有可持续年现金流6万至10万欧元的房地产投资组合。
• 设立费用： 15,000–40,000 €（公证人、基金会章程、税务规划）– 详情请参阅 家族基金会费用
• 持续费用： 每年 5,000–15,000 €（账目管理、年度结算、基金会监管、董事会）
• 低于此门槛： 房地产有限公司 或 财产管理有限公司 通常更为高效 – 了解德国所有 法律形式 的概览
• 时间跨度： 基金会只有在跨越两代人（50+年）的情况下才值得考虑

概览：您将在本指南中学习到的内容

家族基金会的设立主要税务影响一览。

小贴士！在 家族基金会 从 A 到 Z 的指南中，Steuern Sparen One 提供内部税务建议。

计算示例：家族基金会 vs. 私人财产 vs. 有限责任公司

一位投资者拥有一处多家庭住宅，其关键数据如下：

• 市场价值：2,000,000 €
• 年净冷租金：90,000 €
• 折旧 & 广告费用：30,000 €
• 应税利润：每年 60,000 €
• 投资者个人边际税率：42%

每年税负对比

在30年累计的情况下，与私人财产相比，家族基金会可获得约515.000 €的流动性优势。不过，家族基金会将从中扣除继承替代税（见下文）。

家族基金会的五大税务优势

1. 租金收入仅征收15%的公司税

一旦房地产位于基金会名下，租金收入将不再受所得税（最高45% + 固定税 + 可能的教会税）的约束，而是适用15%的公司税，加上团结附加税 – 实际税率为15,825%。

在家族基金会中，租金收入仅需缴纳15,825%的税 – 而在私人财产中可能高达47,475%。

2. 通过扩展减免获得工商税豁免

只要基金会仅管理自有地产（不从事商业活动，不具有商业性质），便可适用《工商税法》第9条第1款第2句规定的扩展工商税减免。效果：即使基金会在形式上具有商业性质，工商税仍为0欧元。

内部提示： 光伏发电、具有酒店特色的度假租赁或共同租赁经营设备可能会使扩展减免失效 – 此时整个利润可能突然面临14–17%的工商税。

3. 基金会中也适用10年投机期限

出售房地产所产生的资本利得在家族基金会中（与有限公司不同）在十年的投机期结束后可免税。基金会因此结合了较低的日常所得税（KSt）优势以及退出时私人财产的特权。更多信息请参见 投机税计算器。

4. 对受益人的低税率分配

向受益人（Destinatäre）提供的赠与需缴纳25%的补偿税，加上附加税（Soli），即26.375%。因此，即使在完全提取的情况下，总税负（KSt + 补偿税）也低于私人财产中的最高税率。

5. 防止移居税

如果设立人计划移居国外（瑞士、迪拜、葡萄牙等），则根据《遗产税法》第6条，在私人财产或有限责任公司股份中将适用移居税——即假定出售并对其隐性储备征收全额税款。家族基金会作为具有法人资格的所有者仍留在国内，不会触发此税款。对于巨额资产，可节省数百万欧元的税款。

设立时的赠与税：税级优惠

与人们经常声称的不同，将财产转移至家族基金会 并非 免除赠与税。然而，根据《遗产税法》第15条第2款第1句，适用 税级优惠：关键在于与基金会最远受益人之间的亲属关系。

税级和免税额

设计提示： 基金会章程应明确限定受益人范围，仅限于近亲属，以确保适用税率等级I。若纳入“所有后代及其配偶”，则可能带来高昂的税务风险。

遗产替代税：永恒的代价

由于基金会不会死亡，立法者每30年虚构一次继承事件——根据《遗产税法》第1条第1款第4项规定的遗产替代税。

计算与免税额

• 计税基础： 基金资产减去两个免税额，每个为400,000 €（总计800,000 €）
• 税率等级： 一级（虚拟：两个子女作为继承人）
• 税率： 根据资产规模为7–30%
• 分期缴纳： 对于不动产资产，税款可分摊至最多30年（《遗产税法》第24条）

遗产替代税计算示例

30年后基金会资产：5,000,000 €

• 减去免税额：800,000 €
• 应税价值：4,200,000 €
• 一级税率：19%
• 遗产替代税：约798,000 €
• 若分30年分期缴纳：约26,600 €每年

流动性陷阱： 没有现金流储备的纯不动产基金会每30年都会陷入困境。计划长期发展的基金会应尽早建立流动性储备或利用分期缴纳权利。

将不动产转入基金会：您需要了解的内容

将现有不动产转入家族基金会从法律和税务角度来看具有较高要求。

注意转让时的投机期限

如果在10年期限届满前将房产从私人资产转入基金会，这可能被视为根据《所得税法》第23条的出售行为——需对增值部分征收全额投机税。无偿转让在此情况下可能有所帮助，但必须谨慎结构安排。

转让时的地价税

将房产转入基金会原则上会触发地价税（根据各州不同为3.5%-6.5%）。若将房产赠与基金会，根据《地价税法》第3条第2款可适用免税条款——前提是为真正的无偿转让。

资产保护：何时生效？

• 转让后4年（《破产法》第3条）： 保护基金会设立人债权人撤销权
• 有故意时10年（《破产法》第3条第1款）： 若存在损害债权人意图，期限将延长
• 破产撤销（§ 134 InsO）： 无偿服务4年

内部人士： 只有在情况紧急时才成立基金会的人得不到保护。资产保护只有在“好时光”时才有效。

家族基金会 vs. 房地产有限公司：哪种结构更合适？