共管公寓业主协会一览

共管公寓业主委员会(WEG)是一个拥有共同建筑中一个或多个单位的业主社区。因此，当你购买一个房产的公寓单元时，你就自动成为共同业主，成为业主委员会的一员。

业主的社区可以这样描述：

一处房产的所有业主组成的共同体。

业主社区负责公共财产的管理、维护和现代化建设。决定在业主大会上做出，每个业主有一票。一个管理人被任命为代表业主的利益，并负责管理和维护公共财产。公寓业主委员会是一个法律实体，例如，可以签订合同或出庭。

共管公寓业主协会一目了然：

• WEG是一个财产的所有业主的共同体。
• 每位业主可在业主大会上代表自己的投票权
• 每个业主在共同财产中都有一定的共同所有权份额
• WEG的每个成员必须承担共同财产的费用
• 每个业主对自己的财产负责。
• 每个业主都有一定的权利和义务来履行
• 每个WEG都必须有某些文件，规定了规则和界线

所有权股份和共同财产

共管公寓业主委员会的财产分配在划分声明中有所规定。那里确切地描述了建筑物的哪些部分被分配为独立财产，哪些被视为共同财产。

每位业主在大楼的公共财产中拥有共同所有权，如地块、外墙、楼梯或屋顶。份额的大小取决于各自单位在大楼总居住空间中的大小。

为此，每个业主对自己的公寓拥有独立的所有权。这意味着他们对自己的公寓有唯一的所有权，可以自由使用和管理。

这是每一个业主的权利：

• 共同财产的共同拥有者
• 自己单位的共管式所有权

WEG的权利和义务

公寓协会的每个业主都有某些权利和义务，这些权利和义务是由《公寓法》和划分声明产生的。在本节中，我们将更详细地研究这些方面，并解释业主有哪些权利和义务。

WEG中的权利和义务包括：

• 行政部门
• 维护
• 业主会议
• 决议

行政和维护

业主们共同负责公共财产的管理和维护。这包括，例如，维护花园，清洁楼梯或修理屋顶。这些费用按业主的所有权份额比例分摊给他们。

每个业主都有这个义务：

• 对共同财产负责
• 负责内部或外部管理

参加业主会议

业主大会是公寓业主委员会的核心机构，为公共财产做出重要决定。因此，业主出席会议并表达自己的意见很重要。但是，没有义务参加。

业主大会的会议记录必须保存，并由一名业主和管理人签字。会议记录必须包含所有通过的决议和投票结果。

你对业主大会的话题感兴趣吗？在这里了解更多

• 业主会议

表决程序和决策

在业主大会上，决定是通过投票作出的。有不同的投票程序，例如，简单多数、特定多数或一致决定。一项决议只有在正确通过且不违反法律或分割声明的情况下才有效。

房屋规则》、《分房声明》和《公司》。

为了规范有几个当事人的房子的所有权份额，保证和谐共处，需要有书面规则。因此，每个多方住房都有一份划分声明、社区规则和住房规则。

房屋规则是最重要的文件，从法律角度来看，是规范公寓楼运作的最重要文件。它是由公寓业主委员会或指定的管理人制定的，是他们的义务。

公共规则规定了在公寓中共同生活的所有规章制度和法律，从法律角度看，它站在房子规则的后面。由于社区规则可以由业主自己决定，因此，修改可以在业主大会上一致决定。

当整个财产被划分为个别部分时，如个别住宅单位，总是存在财产分割声明。因此，它描述了财产的正式划分，并确定了业主的权利和义务。

世界杯的秩序一目了然：

• 家规：规范多公寓楼的运作
• 社区规则：规范住宅区内共同生活的所有条例和法律。
• 分割声明：由此说明财产的正式分割。

居住权解释

当谈到房地产作为养老保障时，很快就会提到居住权。根据《德国民法典》第1093条规定的居住权，使受益人有权自行居住在一处房产或其部分，即使该房产属于他人。这是一种物权，因此与土地不可分割，并且在每次所有权变更时仍然有效。

有期限的、终身的、有偿的、无偿的

居住权可以根据需要灵活设定。在实践中，主要有四种形式：

• 终身 & 无偿 — 家庭内部转让时的经典形式
• 终身 & 有偿 — 受益人支付较低的租金，常见于出售给投资者的情况
• 有期限 & 无偿 — 例如计划五年后搬入养老院前
• 延期条件 — 居住权在配偶去世或特定日期时才开始

居住权 vs. 使用权 — 决定性区别

计划通过长期居住保障进行出售的人，必须清晰区分这两种工具。它们经常被混淆 —— 但其经济后果却有显著差异。

经验法则：只想继续居住的人会选择居住权。希望保持灵活性，可能想出租或搬走但又不希望失去权利的人则会选择使用权。

谁适合选择居住权？

典型的情况

在实践中，终身居住权主要在以下四种情况下达成：

• 父母至子女 — 提前安排继承，每十年可使用赠与税免税额度
• 夫妻之间 — 在各自拥有房产的情况下，为寿命较长的一方提供保障
• 出售给投资者 — 所谓的“基于养老金的出售”或“房产终身使用权”
• 兄弟姐妹的遗嘱 — 一方继承房产，另一方获得居住权

居住权非常适合亲近的亲属、夫妻、父母&祖父母。

何时不适合

如果受益人本来就在可预见的将来打算搬家，如果房产必须以低于市场价出售，因为市场疲软，或者如果业主需要外部融资——银行对设有居住权的房产评估更为保守，并且经常要求在地籍簿中进行权利让位——那么居住权的意义就不大。

价值计算：居住权的价值是多少？

每次谈判中的核心问题。根据《遗产税法》第14条，居住权的资本价值被确定，并减少购买价格或赠与税的计税基础。

公式

年价值（当地标准冷租金 × 12）× 年金因子 = 居住权的资本价值

年金因子根据受益人的统计预期寿命得出，并由联邦财政部长每年更新。简化来说：受益人越年轻，因子越高——居住权的价值减少也就越明显。

计算示例——慕尼黑的公寓

• 公寓的市场价值：850,000 €
• 当地标准冷租金：1,800 €/月 = 21,600 €/年
• 受益人：72岁女性，终身年金系数约为9.8
• 居住权资本价值：21,600 € × 9.8 = 211,680 €
• 折后出售价格（给女儿）：850,000 € − 211,680 € = 638,320 €

由于女儿享有400,000 €的赠与税免税额度，折后价值与免税额度之间的差额所涉及的税收明显低于没有居住权的情况。通过战略性地在十年内分批进行，通常可以将税负降至零。

快速计算的经验公式

对整个家庭的优势

已登记居住权的房产在自由市场上只能以明显折扣出售，因为它们对外部买家缺乏吸引力。因此，这类房产通常在家族内部流转——并在那里发挥其完整的税务和情感效应。

一目了然的优势 —— 谁能受益？

此外，对后续产权人具有税务相关影响的是：AfA Immobilien。

需要注意的事项

如果您决定出售带有居住权登记的公寓，必须妥善处理多个方面。在此过程中，如果处理不当，可能会在未来几十年内引发纠纷。

居住权的期限与终止

居住权可以约定为有期限或终身有效——它会在约定的期限结束或受益人去世时终止。除非出现特殊情况（例如受益人严重不当行为），否则业主不能单方面撤销居住权。受益人可以随时自愿放弃其居住权，例如搬到养老院时。单纯的未使用并不会自动导致居住权终止：在连续30年未使用后，居住权可在未经受益人同意的情况下从土地登记簿中注销。

• 期限需事先由公证人确定
• 仅在特殊情况下可撤销
• 受益人随时可自愿放弃
• 受益人去世后自动终止
• 连续30年未使用后可注销

费用与负担——谁来支付?

产权变更后最常见的争议点。如果没有在公证合同中明确规定，则适用法定分配——而这往往并不合适。标准做法：

建议：在合同中逐条列出这种分配方式——诸如“居住权人承担日常费用”等概括性表述往往会导致冲突。

无法继承给第三方

居住权具有高度个人性，不可继承。居住权在居住权人去世后终止——继承人或继任者不能继续行使，除非原始协议中另有明确规定（这是例外情况）。去世后，业主将完全恢复处分权，可以出售、出租或自行使用该不动产。

搬入养老院——接下来会发生什么？

一个常被低估的实务情况。如果权利人长期搬入养老院，居住权最初仍然有效——但房屋将空置。有三种选择：

• 权利人放弃 —— 简洁，但不可逆
• 租赁协议 —— 租金收入通常可以抵消养老院费用
• 社会福利部门追偿 —— 在需要护理和领取社会救助的情况下，社会福利部门可以将居住权视为资产，或要求其资本化

提示：在合同中加入所谓的“租户补偿条款”——该条款规定，当租户搬出时，只要居住权在形式上仍然有效，业主需向有权人支付减少的月租金。

公证及登记于地籍簿

居住权必须经过公证并登记于地籍簿（第二部分），才能作为物权对之后的任何业主产生法律效力。在 公证环节，公证人将确保所有程序符合规定。地籍簿的登记使居住权具有公开可见性，并保护有权人免受之后任何买家的影响。

保障所需：

• 合同的公证
• 登记于地籍簿第二部分
• 对使用空间、共同使用权、费用分摊的明确描述
• 搬出/养老院情况的处理规定

清单：公证前需确认

• 是居住权还是使用权更适合？
• 居住权包含哪些房间（整个住房还是仅部分）?
• 是否规定了花园、地下室、车库、阁楼的共同使用权?
• 是否根据当地现行的冷租金（租金参考表/评估报告）作为评估依据?
• 是否根据年龄计算终身年金因子?
• 费用分摊是否详细（消耗、维护、地税、保险）?
• 是否纳入了养老院条款和承租人补偿规定?
• 是否与税务顾问优化了赠与税免税额度（十年规则）?
• 是否在地籍登记中确定了优先权（在银行抵押权之前或之后）?
• 是否明确了翻新义务和外观修缮责任?
• 是否考虑了家族的优先购买权?
• 是否商定了通过补偿金达成一致解除合同的可能性?

带现有居住权的住房

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出售带租客的 平坦：需要注意的事项

出售已出租的平坦比出售空置房产要复杂得多。从《德国民法典》第566条规定的解约保护，到租户的优先购买权（《德国民法典》第577条）以及出于自用需求的解约禁令的封锁期（《德国民法典》第577a条），存在诸多法律障碍。此外，买家群体也在缩小——自用买家被排除，资本投资者成为主要目标群体。我们来详细看一下最重要的几个要点。

解约保护：购买不终止租赁（《德国民法典》第566条）

出售平坦并不会终止租赁关系。核心原则“购买不终止租赁”在《德国民法典》第566条中明确规定：新业主将继承现有租赁合同中的所有权利和义务。租金价格、解约期限、房屋修缮条款、现代化改造协议——所有内容均保持不变。只要租户履行合同义务，其对平坦的无干扰占有权依然有效。

实际上这意味着：即使租金多年来一直低于市场水平，新业主也无法简单地调整合同。租金上涨只能在封顶限制（三年内15–20％）和当地比较租金的范围内进行。正是这一点导致严重空置的物业出现显著的价格折扣。

一目了然的重点：

• § 566 BGB：购房不终止租赁
• 买家需承担租赁合同，包括所有条款
• 押金也一并转移给买家（§ 566a BGB）
• 租金上涨只能在法定范围内进行
• 卖方需对过户前的欠租负责

租户的优先购买权（§ 577 BGB）

当一栋公寓楼首次被分割为独立产权单元并出售给第三方时，租户享有法定的优先购买权。这一保护机制旨在防止租户因物业的转换和出售而被驱逐。重要的是：优先购买权仅适用于分割后的首次出售，不适用于之后的每一次转售。

实际操作中优先购买权的运作方式如下：

• 出售方必须以书面形式向承租人告知买卖合同内容
• 承租人有两个月的时间行使优先购买权
• 行使优先购买权必须通过公证形式进行
• 承租人需以与第三方买家相同的条件购买
• 例外情况：出售给家庭成员或同住人时，不适用优先购买权

关于多户住宅分割出售时还需注意的其他事项，请参阅此处：单独出售公寓。

转换后的解约禁令（《民法典》第577a条）

一个常被低估的要点：当出租公寓被转为自有产权并出售时，新业主在出于自用或增值目的解约方面将受到解约禁令的限制。在此期间，买家不得以自用为由解约。

禁令期限概览：

• 全国最低保护期：产权转移后3年
• 在紧张的住房市场（按州法规）：长达10年
• 适用于慕尼黑、柏林、汉堡、科隆、法兰克福等大城市
• 期限从新业主在土地登记簿上登记之日起开始

对投资者而言，这属于中性至积极的影响——他们本来就想出租。对于自住买家而言，这一禁售期可能成为交易的决定性因素，并实际上将这一买家群体排除在外。

解除租赁合同：昂贵但干净的解决方案

如果您希望空置出售以获得更高的自住买家价格，解除租赁合同通常是唯一合法的途径。租户通过一笔补偿金自愿放弃其租赁权利，并在约定的时间点搬出。

市场常见的补偿金额：

• 标准：6至12个月净冷租金
• 在紧张的市场：12至24个月净冷租金
• 大致金额：10,000欧元至50,000欧元，在优质地段也可能明显更高
• 经验法则：补偿金应低于出租与空置价格之间的差额

计算示例：慕尼黑一套冷租金为1,200欧元的公寓，出租可带来480,000欧元，空置时可带来620,000欧元。差额为140,000欧元。在此情况下，支付30,000–50,000欧元的补偿金是经济合理的，因为净收入仍可保留90,000–110,000欧元的额外收益。

房东的看房权

无论是 复式公寓 还是 微型公寓 – 如果您想出售您的公寓，您可以 安排看房时间。然而，看房权是明确受限的。房东必须尊重租户的隐私，提前通知看房时间（通常：至少提前3–4天）并说明看房目的。

法院认为可以接受的看房安排：

• 每周最多一次看房
• 工作日 10 点至 19 点，周六有限制
• 提前通知时间：至少 24 小时，最好 3–7 天
• 看房时间：每个预约最多 30–45 分钟
• 允许多人同时看房，但不可强制

实践经验提示：为租户提供小额补偿（例如每次预约 50–100 欧元）或一次性补偿。这能显著减少冲突，并确保您获得合作的预约。

自住用户：因自用而解约

有效自用解约的条件

如果房东需要将房屋用于自己或近亲属，可以提出自用解约 – 但必须满足严格的条件。笼统的声明是不够的；必须具体且可验证地说明需求。

哪些人属于“近亲属”：

• 配偶、注册伴侣、子女、父母
• 兄弟姐妹、祖父母、孙子女
• 岳父母、女婿（视情况而定）
• 为家庭成员提供护理的护理人员

自用情况下的解约期限

法定的解约通知期根据租赁期限而定：

• 租赁期限不超过5年：3个月通知期
• 租赁期限5至8年：6个月
• 租赁期限超过8年：9个月
• 如进行产权转换：额外3至10年的禁止出租期（《民法典》第577a条）

特殊情况条款和风险

根据《民法典》第574条，如果解约对承租人造成特殊困难，例如高龄、严重疾病、怀孕或缺乏替代住房，承租人可以提出异议。此外需注意：如果房东后来未能实际使用所述自有住房（“虚假的自有住房需求”），可能会面临五到六位数的损害赔偿要求。

有效的自有住房需求解约的前提条件概览：

• 房东具有正当且具体的利益
• 用于自己或近亲属的使用
• 需书面说明并注明姓名和需求原因
• 遵守法定的解约通知期限
• 注意转换后的禁售期
• 实际执行在搬出后是强制要求的

出租 vs. 空置：直接对比

“出租出售还是空置出售”的决定具有重大财务后果。以下是最重要的因素直接对比：

标准	带租约出售	空置出售
出售价格	低于市场价值20–35%	100%市场价值
买家群体	资本投资者，投资者	自用买家 + 投资者
营销时长	通常较长（3–6+ 个月）	通常较快（1–3 个月）
评估标准	租金倍数 / 收益率	比较价值 / 实物价值
看房成本	高（需协调租客）	低（随时可能）
是否可进行家居展示	否	是
租金损失风险	由买家承担	不相关
谈判空间	有限	较大

目标客户为资本投资者：投资者的思维方式

通过租金倍数进行评估

虽然自用买家在情感上进行购买并以比较价格作为标准，但资本投资者纯粹通过租金倍数（也称倍数因子）来评估房地产。公式：购买价格 ÷ 年净租金 = 倍数。

各区域的市场因素：

• A类区域（慕尼黑、汉堡市中心）：系数30–45
• B类区域（杜塞尔多夫、斯图加特、科隆）：系数22–32
• C类区域（中等大城市）：系数16–24
• D类区域（中等城市）：系数12–18

计算示例：一套1,000欧元冷租金（每年12,000欧元）的公寓，在慕尼黑以系数35计算，售价可达420,000欧元；而在莱比锡以系数22计算，售价仅为264,000欧元。如果存在转租情况，在出售前应检查是否可以合法提高租金——每月每增加1欧元租金，售价将按系数×12增加。

哪些类型的投资人适合?

• 私人投资者： 寻找1–3处用于养老的房产，注重系数
• 持有者 / 家族办公室： 购买组合资产，关注现金流和区域质量
• 翻新转售投资者： 寻找具有增值潜力的房产，通常存在即将到期的租赁关系
• 机构投资者： 仅在组合规模较大时才相关，要求高回报

出售时的税务问题

投机税（§ 23 EStG）

如果在购买后10年内出售出租的住房，将按照您的个人所得税税率（最高45％加上团结附加税）对收益征收投机税。期限从公证买卖合同的日期开始计算——而不是从交付或土地登记开始。

关于投机期限的重要事项：

• 出租物业的持有期限为10年</li
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