储备金 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 17 Jul 2022 18:30:07 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 可用空间、居住空间和建筑面积：区别？这就是它的工作方式 https://lukinski.one/%e5%8f%af%e7%94%a8%e7%a9%ba%e9%97%b4%e3%80%81%e5%b1%85%e4%bd%8f%e7%a9%ba%e9%97%b4%e5%92%8c%e5%bb%ba%e7%ad%91%e9%9d%a2%e7%a7%af%ef%bc%9a%e5%8c%ba%e5%88%ab%ef%bc%9f%e8%bf%99%e5%b0%b1%e6%98%af%e5%ae%83/ Fri, 03 Dec 2021 16:45:02 +0000 https://lukinski.de/%e5%8f%af%e7%94%a8%e7%a9%ba%e9%97%b4%e3%80%81%e5%b1%85%e4%bd%8f%e7%a9%ba%e9%97%b4%e5%92%8c%e5%bb%ba%e7%ad%91%e9%9d%a2%e7%a7%af%ef%bc%9a%e5%8c%ba%e5%88%ab%ef%bc%9f%e8%bf%99%e5%b0%b1%e6%98%af%e5%ae%83/ 可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？- 在这里，你将了解到各个面积规格的区别(房产介绍)，还有，一个计算各个面积的简单 “公式”。重要的是，例如，计算产量。不管是房子还是公寓（部分所有权）都无所谓。在此指南中了解更多信息：购买你的第一套公寓。

可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？

让我们非常简单地开始。你会在揭露会、广告中、每一个房产搜索中遇到这些价值。这就是为什么知道区别是很重要的。

3 你会经常遇到表面。

  1. 地面空间
  2. 有用的领域
  3. 生活空间

这个顺序是专门为此目的而选择的。因为正如你在这里看到的，你从1）地板空间到2）可用空间到最后的3）生活空间。

提示!在文章的末尾，你还会发现额外的信息图表，以便于澄清。

由于互联网上仍有一个简单的计算 “公式”，所以在这里很简单地解释。

简单地表示为一个 “公式”。

  • 楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。
  • 可用面积=可用面积（居住区-地窖-阁楼-…）。
  • 居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

一步一步地计算

让我们再一步一步地看一下这个过程。

基础领域：步骤1+定义

这意味着，1）建筑面积包括整个可用面积，以及走廊和楼梯（流通面积），垃圾房或供暖房（功能面积）。

这包括所有的楼层区域。

  • 生活空间
  • 阁楼、地窖、车库和阳台
  • 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
  • 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

这并不包括。

  • 土地

计算一下。

楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。

信息图。

例如：所有的建筑区域、有盖区域和高层。

有用的领域：步骤2+定义

在建筑面积之后，考虑2）可用空间，也就是房屋或公寓楼（对于公寓）中真正可以使用的空间。

这些包括，例如。

  • 阁楼
  • 地窖
  • 车库
  • 储藏室（生活空间之外）
  • 阳台

这不再包括。

  • 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
  • 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

计算一下。

可用面积 = 可用面积（居住空间、地窖、阁楼……）。

信息图。

例如：楼梯是可用建筑面积的一部分。

生活空间：步骤3+定义

只有这样，你才会来到3）生活空间。然后，居住空间表示房产的实际可居住空间。

通常只包括。

  • 起居室（卧室、厨房、浴室、客厅等）。
  • 阳台、木廊、露台和屋顶花园按25%计算，最多按50%计算（§4 WoFlV）。

计算一下。

居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

现在你知道区别了。

信息图。

例子。一座公寓的起居室。

摘要：作为信息图表的技术术语

再次快速总结，这些领域，用信息图简化。

  1. 总面积(使用+交通+功能)
    1. 交通区域（楼梯、房屋内的走廊）。
    2. 功能区（锅炉房、废料房等）。
  2. 可用面积（除交通区/功能区外的一切）。
  3. 生活空间（未被占用的可用空间，例如：地窖）。

房子的总面积/楼面面积

使用+交通+功能的结果就是总面积。

房子里的可用空间

除交通区/功能区外的一切都导致了可用面积的增加。

房子里的生活空间

未被占用的可用空间，例如：地窖，被称为生活空间。

]]> 房地产估价：因素，在线，免费 – 公寓，房屋和公寓楼 https://lukinski.one/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bc%b0%e4%bb%b7%ef%bc%9a%e5%9b%a0%e7%b4%a0%ef%bc%8c%e5%9c%a8%e7%ba%bf%ef%bc%8c%e5%85%8d%e8%b4%b9-%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%8c%e6%88%bf%e5%b1%8b%e5%92%8c%e5%85%ac/ Wed, 01 Dec 2021 02:27:02 +0000 https://lukinski.de/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bc%b0%e4%bb%b7%ef%bc%9a%e5%9b%a0%e7%b4%a0%ef%bc%8c%e5%9c%a8%e7%ba%bf%ef%bc%8c%e5%85%8d%e8%b4%b9-%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%8c%e6%88%bf%e5%b1%8b%e5%92%8c%e5%85%ac/ 对房地产进行估价 – 如何对房产进行估价？估值的原因是多方面的。财产评估涉及大笔资金，所有各方都对专业分析感兴趣。如果你的房产价值在合适的范围内，这将产生很高的需求，最终会找到愿意支付最佳价格的感兴趣的人。不要把钱送出去!

财产估价：一步步解释

根据经验，我们可以说，客观和彻底的财产评估决定了销售的成功。如果价格太低，你就是在送钱；如果购买价格太高，你就是在疏远真正的潜在买家。设定正确的要价是出售房产时最重要的一点。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值及有限公司的估值问题之前，让我们从我们在与客户的咨询会议上收到的3个基本问题开始。

  • 我如何对房产进行估值？
  • 谁决定房产的市场价值？
  • 银行是如何对房产进行估值的？

提示!在文章的后面，你会发现关于所有类型的财产估价程序的更多详细信息。

处置：年龄、投资、继承和变化

出售房产的原因有很多。投资考虑、遗产或生活环境的变化可能是决定性的。如果有孩子，家庭可能想要一个更大的房产。

到了晚年，许多人想搬到一个较小的房产，例如为了节省维修费用。业主往往对他们的财产有强烈的依恋。很多时间、工作和爱都被投入到房子或公寓里。

该房产有很高的个人价值，这反映在期望的购买价格上。然而，如果价格太高，许多买家就会立即挥手作罢。成功带来了正确的平衡。

任何在看房预约时出现的人都已经掌握了推低购买价格的论据。缺陷被找出来了，而潜在的买家最终只评估了他还需要为房产做多少工作。简而言之。

如果要价远远高于现实的市场价值，你将无法出售。

为了缩短销售时间并实现最佳购买价格，对市场价格的正确评估至关重要。

哪些财产被估值，如何估值？

在下表中，我们为房地产的类型及其通常的估值程序进行了汇编。通过 “抵消 “估值程序，对以前确定的价值进行了审查。

公寓（业主自住）

公寓（租给第三方）

住宅房屋（业主自用）

住宅楼（租用的，如公寓楼等）

土地(未开发的)

土地（未开发但已出租）

对您的财产进行估价？是的。绝对的。

如果你想卖房子，我们的建议是：找专家进行有根据的估价。如果价格太低，你就会赔钱。我们会给你一个粗略的估价，进行初步评估。

我免费为你的财产估值。房地产估价

一个简短的专家意见通常就足以对财产进行估价。这样的专家估价超越了标准化的估价，成为确定最佳报价的重要依据。

在这样的估价中，专家们还考虑到了区域特点、供应和需求。他们帮助你确定你的财产的当前市场价值。依靠经验丰富的联系人，为您的房产实现最佳销售价格。

出售房地产的估价

销售房地产时所有重要的估价信息的总结。

收入法。市场价值和建筑收入价值的细目

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。

地价利息=7%*100,000欧元=7,000欧元

建筑物收入价值=5,600欧元*12.50（乘数）=70,000欧元

这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此，租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。

材料价值法。新建物业的价值

计算时首先用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。

真实的建筑价值是由建筑生产成本减去任何年限的减少而计算出来的。土地的实际价值（土地的市场价值）和建筑物的实际价值加在一起，再乘以一个实际价值系数。

实物价值=（100,000欧元+150,000欧元）*0.5=125,000欧元

实际价值系数的计算是基于建筑类型、初步实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的有形资产总价值表明了重建该财产所必须花费的财政资源。

比较价值法。类似房产的比较

比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。

可比房产的每平方米价格=300,000欧元/100平方米=3,000欧元/平方米

待估房产的购买价格=3,000欧元*200平方米=600,000欧元

在比较中，只考虑位于类似地点和具有可比性布局的房产。纳入评估的房产应来自住宅物业的附近。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值，因为这些地方在区域上是相对可比的。

房地产所有者的处方集

租用、购买、居住，在这里你可以找到作为业主的所有重要公式。在我们的房产公式集里，你可以找到购买、出售和租赁的计算方法和例子。租金或购买价格乘数、总收益率、股本回报率、物业收益率、维修储备金等等。点击这里，返回概览。

费用：房屋和公寓的最终估价

为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

对于价值低于150,000欧元的房产，你可以期待大约1500欧元的费用。对于财产价值超过100万的公寓楼，估计费用增加到3000欧元。

  • 价值150,000欧元以下，约1500欧元
  • 价值超过1.000.000欧元，约为3.000欧元

额外费用：路权和公司。

由于还评估了路权，可以开具20%=360欧元的附加费。这意味着，对于价值低于15万欧元的房产，费用为1500欧元的房产评估费加上360欧元的路权处理费；总费用为净额1860欧元。

价值评估(成本)

谁来准备房地产的评估？房屋估价师的费用是多少？古建筑的评估师的费用是多少？除非法律规定要求指定专家，否则房地产评估将为您提供您的房产在区域和全国市场上的真实估值。我们对土地、住宅和商业地产提供及时和精确的评估。

但是，如果要在法庭上提出估价，例如在离婚案件中，就必须召集专家，收取费用。对住宅或出租物业进行现场检查。通常情况下，评估的书面和数字副本都会发出。

率平

单位估价和价值因素 – 你有一套公寓，想知道它的价值是多少？当然，你可以立即带着这个问题去找估价师和/或房地产经纪人。然而，最迟在你想出售或遗赠公寓时，准确的估价就变得很重要。即使你要抵押房产–例如，因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的时候。

是什么影响了公寓的价值？但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

给房子评分

粗略评估购买价格或对其进行估算–如果房子或公寓是不久前买的，建筑成本或购买价格为房子估值提供了初步基准。在卢金斯基房地产门户网站上，您可以通过与类似地点、相同面积和相同设备的房产进行比较，进一步了解您的房产的当前价值。我们对房产价格的确切确定取决于各种标准。

最重要的标准是位置。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被纳入房产比较中。作为莱茵兰-法尔茨州和黑森州地区的房产销售专家，我们可以通过房产对比迅速提供一个现实的评估。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中同样重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

评价公寓房

你的财产的市场价值、估价和购买价格 –

如果你想出售你的公寓楼，那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。业主的核心问题。我的财产值多少钱？如何计算一栋公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁决定房产的市场价值？银行是如何对房产进行估值的？在多户房屋估价过程中，会遇到很多问题和很多事实。为了让你对位置、市场价值、可比房产、建筑结构等的复杂性有一个初步印象，我们为你写了这篇关于公寓楼估值的指南。

汇率属性

确定市场价值、估价和购买价格 – 如何对房产进行估值？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？

计算产量。配方集

计算房产价值 – 租用、购买、居住，在这里你可以找到作为业主的所有重要公式。在我们的房产公式集里，你可以找到购买、出售和租赁的计算方法和例子。租金或购买价格乘数、总收益率、股本回报率、物业收益率、维修储备金等等。

运行成本和储备金

  • 为您的房产进行物业管理
  • 维修、保养和翻修费用
  • 不定期发生的维护费用
  • 电话、信件、账户和利息
  • 空置公寓按比例收取的服务费
  • 法律费用和租金损失保险

租金乘数（购买价格系数）

在房地产介绍中，你几乎总能找到关于总收益率的信息，有时还能找到租金乘数。租金乘数（购买价格系数）是一个简单的关键数字，用于快速比较不同的房产。

这就是你计算租金乘数的方法。

租金乘数=购买价格/年度冷门租金

例子。

洛杉矶的一套公寓价格为100万欧元，每年带来的租金收入为5.2万欧元，其租金乘数为19.2。

租金乘数=100,000欧元/5,500欧元=19.2

毛收益率

总收益率（百分比）是与乘数相对应的。

这就是你计算总收益的方法。

毛收益率=年冷租金×100/购买价格

例子。

他们在洛杉矶的公寓每年产生相当于52,000欧元的租金收入，购买价格为100万欧元。毛收益率为5.2。

  • 毛收益=52,000 x 100 / 1,000,000 = 5.2

毛租金收益率

这就是你计算总租金收益的方法。

100×年净冷租金/房产购买价格=总租金收益率（%）。

毛租金收益率的计算实例。

  1. 步骤：300万欧元购买价+35万欧元辅助费用=335万欧元
  2. 步骤：每年的净冷租金=150,000
  3. 步骤：150,000欧元/3,350,000欧元×100=4.47%的总租金回报率

净租金收益率

这就是你计算净租金收益率的方法。

  1. 步骤：购买价格+辅助购买费用
  2. 步骤：净冷租金-（年度）管理费用-（年度）维护费用=年度净收入
  3. 步骤：年净收益率/投资成本

净租金回报率的计算实例。

  1. 步骤：300万欧元购买价+35万欧元辅助费用=335万欧元
  2. 步骤：150,000欧元净冷租金-20,000欧元管理费-70,000欧元维修费=60,000欧元年净收入
  3. 步骤：60,000欧元的年净收入/3,350,000欧元的投资成本x 100 = 1.79%的净租金回报率

股本回报率

你用下面的回报公式来计算股本回报。

税后收益 x 100 / 绑定的股权

财产收益率

财产收益率的计算方法如下。

租金收入-维护成本-税收负担=财产收益

]]> 出售房地产。公寓、住宅、楼房 – 程序、费用和提示 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e3%80%82%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%80%81%e6%a5%bc%e6%88%bf-%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e8%b4%b9%e7%94%a8%e5%92%8c%e6%8f%90/ Fri, 12 Mar 2021 12:18:32 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e3%80%82%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%80%81%e6%a5%bc%e6%88%bf-%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e8%b4%b9%e7%94%a8%e5%92%8c%e6%8f%90/ 出售房产 – 你想出售你的房产？对于成功和有利可图的房产销售，一个有根据的、现实的估值总是第一步。这最终决定了要确定的销售价格。在下一步，房地产经纪人将您的房产带给有兴趣的人。 这不仅是房产门户和营销，而且还包括房产估价、潜在买家的信用检查、看房预约和谈判，直至购买合同、公证预约和税务问题。在这里的指南中了解一下出售房地产的主题。简单的解释，一步一步来!

出售房产：程序+检查表

房地产有很多类型，每种类型的房地产都吸引着非常具体的买家群体（目标群体）。公寓、住宅、别墅、公寓楼甚至是土地。但是，出售的原因也很重要（如果必须迅速发生的话）。出售房地产可以有各种原因，包括 “紧急 “情况，如即将破产、离婚，甚至是继承父母的房屋，有一个大问题：怎么办？持有、租赁和管理还是出售？

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

出售房地产。你应该牢记什么？

在这本指南中，你将了解销售的所有核心步骤。适用于所有类型的房地产，从共管公寓到公寓楼。你会发现这里有关于多户住宅的特别之处。卖掉一栋公寓楼。让我们从销售房地产这件事开始，一步步来。

在我们的咨询课程中，这些是客户最常问的8个问题。

  • 出售房产的最佳方式是什么？
  • 我应该何时出售我的房产？
  • 在销售开始之前，你应该澄清什么？
  • 私自出售房产还是通过房产中介出售？
  • 你能以什么价格出售你的房产？
  • 哪些段落应该出现在购买合同中，哪些不应该？
  • 你应该在购买合同中提到已知的缺陷吗？
  • 什么时候出售房产是免税的？

在所有领域。

位置和类型极大地决定了你的财产的销售价格

让我们从3个阶段的程序开始–这就是你如何出售你的房产!

房地产销售的3个阶段

  1. 准备：准备财产和销售
    1. 财务规划和销售时机
    2. 聘请房地产经纪人
    3. 记录和文件
    4. 提高财产价值
    5. 确定报价价格
    6. 创作揭露性文章
  2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
    1. 市场财产
    2. 与潜在的买家联系
    3. 筛选和选择潜在的买家
    4. 信用检查
    5. 查看日期
    6. 销售谈话和购买价格谈判
  3. 销售交易：购买合同直至移交
    1. 在公证处起草购买合同
    2. 公证员任命
    3. 土地登记册的输入和付款处理
    4. 财产移交
    5. 公证费和经纪人佣金
    6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

准备：准备财产和销售

在出售房产之前，与所有盈利的创业项目一样，在谈判结束时有足够的利润，有必要提前计划。一个人从自己的投资组合中出售X个房产中的一个，因此没有什么时间压力。别人卖掉自己的房子（自住），需要资金来资助新的房产，这就造成了销售中的时间压力。

因此，第1步：”时间规划，如有必要，财务规划”。

财务规划和销售时机

因此，在准备销售时，有两个方面特别重要。一个切合实际的前瞻性时间计划和一个初步的、粗略的财务计划（对于较大的财产，宿舍和公司）。S0不仅要实事求是地确定销售时间，还应该提前计算任何辅助费用。

雇用房地产代理：任务和优势

有无房产中介出售？很大程度上依赖于房地产经纪人，但不仅仅是因为这些个别的程序和过程，特别是他们自己的时间，对大多数卖家来说是一种高商品。因此，我们总是建议与房地产经纪人一起出售你的房子或公寓。一个有经验的房地产经纪人非常熟悉目前的市场，有自己的买家网络，并利用自己的经验。

那些在出售房产时犯错的人要付出昂贵的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。

  1. 有经纪人的柏林：78.6%
  2. 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
  3. 汉堡的经纪人：65.1%
  4. 有经纪人的科隆: 63.0%
  5. 斯图加特的经纪人：56.8%
  6. 有经纪人的慕尼黑：55.2%
  7. 有经纪人的法兰克福：53.3

出售所谓的 “免费”，即私人和没有经纪人，涉及风险，并使销售以及整个交易（估值到公证和购买合同）容易出现错误。

文件和记录：能源证书和公司

你需要为销售准备哪些文件？在我们进行房产营销之前，你首先需要组织好销售所需的所有重要文件。这可能需要相当长的时间。在此了解出售房屋或公寓需要哪些文件。

提高财产价值：公寓和房屋

在准备过程中，你可以做很多事情来积极地影响你的房产的销售价格。根据房产、建筑类型、条件和可能性的不同，范围从视觉上的改善，例如由专业的清洁人员进行，到翻新和现代化，以提高房产的价值。

确定报价价格。对房屋和公寓的估价

正如我们之前所了解到的，出价并不是卖价!你可以以500万的价格在波鸿提供一个简单的100平方米的公寓，但是否有一个相关的感兴趣的人随后会对报价做出回应是个问题。因此，确定一个好的报价是很重要的。但如何计算房产的销售价格？财产如何估价？

为房子创作揭秘–检查清单

你已经学到了很多关于销售房地产的知识。现在，是时候通过创建财产说明来应用初步知识了。这篇揭露文章让感兴趣的人有了初步的了解。在必须组织耗时的看房预约之前，潜在的买家可以快速而轻松地看到最重要的信息，在有疑问的情况下，还可以与其他报价进行比较。

现在让我们进入销售阶段。

估值：财产类型（市场价值）

除了 “出价：估价和期望销售价格 “这一步骤外，这里还有关于各个房产类型的更详细的信息。所有关于房地产销售估价的重要信息，为您总结。对财产进行估价。

我的房子还值多少钱？无论是房子、地块、公寓还是整栋公寓楼，成功的房地产转让的基础始终是对自己的财产进行坚实、现实的估值。

如果要价远远高于现实的市场价值，你就不会卖出/买家就不会出手。

如果价格太低，你就是在送钱；如果购买价格太高，你就是在疏远真正的潜在买家。设定正确的要价是出售房产时最重要的一点。

个别财产类型的估价。

现在让我们来看看上面提到的3种估价方法。

  1. 资本化收益法
  2. 材料价值法
  3. 比较价值法

收入法。市场价值和建筑收入价值的细目

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。

地价利息=7%*100,000欧元=7,000欧元

建筑物收入价值=5,600欧元*12.50（乘数）=70,000欧元

这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此，租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。

材料价值法。新建物业的价值

计算时首先用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。

真实的建筑价值是由建筑生产成本减去任何年限的减少而计算出来的。土地的实际价值（土地的市场价值）和建筑物的实际价值加在一起，再乘以一个实际价值系数。

实物价值=（100,000欧元+150,000欧元）*0.5=125,000欧元

实际价值系数的计算是基于建筑类型、初步实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的有形资产总价值表明了重建该财产所必须花费的财政资源。

比较价值法。类似房产的比较

比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。

可比房产的每平方米价格=300,000欧元/100平方米=3,000欧元/平方米

待估房产的购买价格=3,000欧元*200平方米=600,000欧元

在比较中，只考虑位于类似地点和具有可比性布局的房产。纳入评估的房产应来自住宅物业的附近。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值，因为这些地方在区域上是相对可比的。

在我们进入销售过程之前，下面是各个房产类型的估价方法。

单位/公寓的估价（包括部分地块）。

最迟在你想出售或遗赠公寓时，你自己的公寓的确切估价变得很重要。即使在抵押的情况下–例如因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的地方。是什么影响了公寓的价值？但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

率性的房子/独立的房子

粗略评估购买价格或对其进行估计 – 如果房子或公寓是不久前买的，建筑成本或购买价格为房子的估值提供了初步的指导。最重要的标准是位置。各个地区的房产价格差异很大。因此，只有附近的房产才应该被列入房产比较中。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中也很重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

公寓楼的估价（包括租赁协议）。

如果你想出售你的公寓楼，那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。业主的核心问题。我的财产值多少钱？如何计算一栋公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁决定房产的市场价值？银行是如何对房产进行估值的？在多户房屋估价过程中，会遇到很多问题和很多事实。为了让你对围绕位置、市场价值、可比房产、建筑结构等的复杂性有一个初步印象，我们为你写了这份关于多户房屋估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格。

对土地（已开发和未开发的）进行估价

确定市场价值、估价和购买价格 – 如何对房产进行估值？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？

销售阶段：推销房产，寻找买家

销售阶段从找到一个战略开始。房地产销售中的策略寻找？是的，这是正确的。在这里，这也是一场供求关系的游戏。

营销房地产。防御性、进攻性和非市场性

为了把你的公寓或房子带给买家，还必须进行适当的营销。这方面有几个策略，根据房产类型和地点的不同而不同。让我们仔细看一下不同的选择。

与潜在的买家联系。接受查询

现在很大一部分工作是处理来自有关方面的询问。因为：你的房产刚做完广告，潜在的买家就开始联系你了。在此阅读更多信息。

筛选和选择潜在的买家。技巧

根据房产的排他性，与每个潜在买家的沟通过程可能需要数小时甚至数周。毕竟，不是每个潜在的买家都是合适的买家。

信用评估：检查相关方的经济信用度

为了确保潜在的买方有能力支付，首先必须检查他的经济信用。信用评估的过程是什么意思，它是如何运作的–更多内容请看这里。

组织和进行看房预约

必须认真准备看房预约。毕竟，这里往往决定了谁对你的房产真正感兴趣，谁将被排除在买家之外。为了提出正确的论点，所有的文件最迟必须在此时提供。毕竟，大多数新买家都想知道他们在购买房屋或公寓时遇到了什么。

销售谈话和购买价格谈判

不仅看房要做好准备，销售会谈也要做好准备。一旦找到了合适的买家，下一步就是谈判价格了在这里，你既需要销售技巧，也需要说服力。你可以在这里找到我们的提示。

销售交易：购买合同直至移交

一旦找到了合适的买家，就该进入下一个阶段，即销售过程了

在公证处起草购买合同

购买谈判很成功，找到了一个买家。祝贺你!现在只是起草购买合同的问题，交易可以开始了。钥匙的数量，交接，设备和有限公司 – 在这里找出哪些要点必须包括在购买合同中。

公证员任命。公证、程序和期限

在你移交你的财产之前，你和买方进行公证预约，以确认财产的销售。在我们的指南中阅读更多关于程序和期限的信息。

土地登记的输入和付款处理

随着在土地登记册上的登记和购买价格的转移，计划中的房产销售成为成功的销售。全额购买的价格将记入你的账户，你现在可以用这笔钱进行新的投资。

财产移交

移交协议，更确切地说，是公寓移交协议或房屋移交协议，总结了向新业主、房东或租户移交房产时的状况。交接过程总是一样的，重要的文件被移交，当然是原件，最后是钥匙。

公证费和经纪人佣金

在购买价格之后，买方通常需要支付公证员和房地产经纪人的费用。然而，这里有一个小的变化，这就是为什么将其作为一个项目单独提及。有了关于房地产代理的新法律，在保留的前提下，在出售给私人时，我为房地产代理分担费用，这就是情况。根据这项新的法律，卖方必须至少支付房地产经纪人的一半费用。值得注意的是，这只适用于私人销售。

出售房地产时交税

在税收方面，在大多数卖家中，只有买方要承担土地转让税。如果你以个人身份进行销售，而且不是出于商业目的，一般不需要缴税。然而，这只适用于房产销售发生在购买十年之后，并且在过去五年中你没有出售超过三处房产，包括这一处。请在此查看当前的确切立法。

出售房产 – 结论

通过这份关于出售房地产的详细和免费的指南，我想让你深入了解出售房地产的过程。从正确的时间管理开始，选择房地产经纪人，准备房地产，正确的展示，营销，与感兴趣的各方沟通，安排看房预约，购买价格的谈判，购买合同，公证，土地登记和其他一切

你学会了如何一步一步地出售房产，沿途有一些小技巧和提示。

如果您正在为您的公寓、房屋或别墅寻找房地产专家，我们是您的正确联系人。在德国、欧洲和美国拥有强大的网络。这样一来，你不仅可以从典型的门户网站上接触到典型的买家。你可以接触到独家买家圈，来自德国的房地产开发商，来自欧洲的企业家，来自美国的投资者。我们找到正确的策略，你就可以利用你的时间获利。

出售房地产：给卖家的更多提示

在这里，你会发现更多关于土地、公寓、住宅、公寓楼和别墅的具体提示。

出售土地

出售房产是一个你考虑了很久的决定。出售的原因可能是多方面的。但是，当涉及到销售的成功时，所有业主都达成了共识。财产应该以最好的价格出售，而且不需要长时间的等待。如果你决定私下出售，你将面临巨大的任务组合和组织细节。在实践中，通过具有专业知识的房地产经纪人提供您的房产已经证明了它的价值，因为错误的来源被消除了，您可以完全没有压力地提供您的房产，并对您的日常生活进行重新组织。

出售平房

公寓出售–生活中的许多原因让我们打起了出售公寓的主意。特别是在晚年。是不太适合老年生活，难以到达，还是根本就太大太贵？是与工作有关的搬迁，还是公寓对家庭来说已经太小了？卢金斯基在出售房屋的过程中为您提供有力和可靠的支持。使用我们的在线服务，并收到您的住宅物业的估价。

从估价到投机税。在这本指南中，你会发现所有重要的因素都以简单的术语解释。逐步了解卖房的过程，这样你也能回答这个问题。有无房产中介出售？房地产的私人销售涉及许多风险和错误来源，从单位的评估到要价再到个人的营销，从 “广告 “到内部客户网络和非市场房地产销售。了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？出售时需要提前准备哪些文件？还有，如果你的房子还没有完全付清，你能卖掉吗？

出售房屋

出售房屋 – 单户房屋的特点是只有一个家庭、一对夫妇或一个人单独居住。他们有一个花园，也是属于主人的。并非所有的独立屋都是由其主人居住的。也有可能租到带花园的独立屋。在几乎所有的联邦州，单户住宅作为一种住房形式非常受欢迎。房地产市场上的需求也相应地高涨。

房屋类型：类型

不同房屋类型的销售过程是相似的。

  • 单户住宅（和公寓楼）
  • 排列式房屋
  • 半独立式住宅
  • 城市别墅
  • 墅
  • 设计师之家
  • 乡村别墅
  • 半木结构的房子
  • 包豪斯/立方体
  • 地中海之家
  • 更加特别的（船长之家、弗里斯兰之家、帐篷之家、瑞典之家或平房）。

为了最好地协助你出售房产，我们建议你在预约前以最佳方式准备必要的文件。

迅速出售你的房子？技巧

迅速出售房屋 – 出售房屋是一个复杂的问题，涉及许多不同的步骤。从创建一个有吸引力的广告，到房产的评估和随后的法律步骤，如购买合同和与公证人的预约。在所有这些步骤中，必须考虑到各种要点，以便尽可能快地完成房产销售的利润。

尽快成功出售房产，比你想象的要难。有许多事情需要考虑，也有许多错误可能会犯。因此，你应该从一开始就了解这些过程，并确保你所做的一切是正确的。只有拥有正确的专业知识和对这个问题的正确支持，这个过程才会让你更容易。

出售公寓房

出售公寓楼 – 你想出售？如果你决定私下出售你的房子，这意味着投入大量的时间。从评估到创建博览会，到接触客户和销售阶段，几个月过去了，对市场没有任何了解。

这就是为什么对私人卖家来说，最重要的是始终要实事求是地估计时间!毕竟，这一切都始于销售之前，你一定不要低估了准备时间。对自己要现实和诚实，比如说，对可能积压的装修工作。除了公寓或房屋的所有工作外，还有出售的所有准备工作。

基本问题早在销售之前就出现了。以下是在你开始销售公寓楼前最重要的问题的简要概述：你是否有后续物业的前景？是否需要翻新/整修？是否有所有的文件（地籍图、土地登记册的摘录、平面图、能源证书）？

出售别墅

出售别墅–别墅和专属庄园的出售并不遵循常规模式。为什么？越是独家的房产，卖家就越有可能寻找绝对谨慎的房产中介。这里的技术术语。非市场物业。他们没有出现在任何财产门户中。非市场房产只提供给内部的、已知的买家，如私人、家庭办公室和投资者。以下是对该主题的概述：出售别墅。

离婚

无论谁决定结婚娶妻，在大多数情况下都打算与配偶永远共度一生，分享属于他们的一切。结婚时，没有人想到最终会有离婚，甚至可能会有财产纠纷。但在2017年，德国的离婚率超过36%，这表明不幸的是，并非所有的婚姻都能永远持续下去。通常情况下，出轨、日常生活包括例行公事、甚至财务问题都是离婚的原因。

遗产

出售继承的房子–有一些常见的问题传到我们这里，如 “我什么时候可以出售继承的房子？”特别是围绕一个主题有许多变化：出售时的税收。出售继承的房屋是否需要纳税？继承的房屋如何征税？一套房子的遗产税是多少？在出售继承的房屋之前，必须首先决定是否接受遗产。应该注意的是，遗产只能作为一个整体接受。不仅土地和财产被收购，而且抵押贷款和任何债务也由继承人承担。因此，继承人不仅有权利，也有义务。你有六个星期的时间来决定支持或反对遗产。在这段时间内，你必须计算接受遗产在经济上是否有利可图。

在大多数情况下，继承人决定继承。即使财产离继承人的居住地很远。但正是在这种情况下，出现了应该如何处理该财产的问题。如果居住或出租房屋都不是一种选择，最常见的考虑是出售继承的房屋。

遗产破产

遗产破产，是什么？一个与我们关系密切的人的死亡，总是一个沉重的负担。不管是已经可以预见一个人活不了多久了，还是命运出人意料的一击，对亲属来说，这种情况总是不容易。一个人的死亡通常不仅与繁重的悲痛有关，而且还必须处理遗产问题。有许多不同的情况。有些人在死前已经想好了谁应该继承哪些股份，而另一些人则没有想过这个问题，或者没有时间去处理这个话题，因为他们被命运的安排吓了一跳。

]]> 注册商人/注册女商人（e. K.）–基金会、融资、责任有限公司。 https://lukinski.one/%e6%b3%a8%e5%86%8c%e5%95%86%e4%ba%ba-%e6%b3%a8%e5%86%8c%e5%a5%b3%e5%95%86%e4%ba%ba%ef%bc%88e-k-%ef%bc%89-%e5%9f%ba%e9%87%91%e4%bc%9a%e3%80%81%e8%9e%8d%e8%b5%84%e3%80%81%e8%b4%a3%e4%bb%bb%e6%9c%89/ Wed, 10 Mar 2021 16:19:31 +0000 https://lukinski.de/%e6%b3%a8%e5%86%8c%e5%95%86%e4%ba%ba-%e6%b3%a8%e5%86%8c%e5%a5%b3%e5%95%86%e4%ba%ba%ef%bc%88e-k-%ef%bc%89-%e5%9f%ba%e9%87%91%e4%bc%9a%e3%80%81%e8%9e%8d%e8%b5%84%e3%80%81%e8%b4%a3%e4%bb%bb%e6%9c%89/ Eingetragener Kaufmann (e. Kfm.) / Eingetragene Kauffrau (e. Kfr.) / Registered merchants (e. K.) – 注册商人体现了德国法律形式的变体，基于独资企业的企业法律形式（欧盟）。这意味着它是由一个人创立和管理的公司，也有义务在商业登记册上登记–因此而得名。在这里了解有关它的所有重要事实!此外，您还可以找到所有的德国公司类型和法律形式，以及设立公司的提示，包括房地产有限公司、家庭基金会和有限公司的特殊情况。

注册贸易商（e.K.）–基金会、融资、责任及公司。

在独资企业的法律形式中，对自由职业者、小商贩和注册商人进行了区分，后者是唯一必须在商业登记处注册的法律形式变体。然而，只有积极从事商业贸易的商人–所谓的商人–才有登记的义务。他们也被称为 “实际商人”，一般根据《德国商法典》（HGB）进行评估。

如果你是一个独资企业，拥有一个企业，但不从事贸易，你被认为是一个 “可选择的商人”，可以选择是否在商业登记处登记你的企业。如果你决定不注册，你将照常受到《德国民法典》（BGB）的约束。典型的 “Kannkaufleute “是，例如，小商人和自由职业者。

你可以在这里找到更多关于个别法律形式的信息。

  • 独资企业(欧盟)

基金会和公司名称

与其他两种法律形式相比，成立商人公司的要求最为严格：除了在税务局申请税务识别号码（税号）和在贸易局注册公司外，你还有义务让公证员在商业登记册上进行登记。花费大约200至300欧元，你就可以获得实际商人的称号。只有在你完成这一公开注册后，你才拥有法律意义上的自己的公司。

你可以在许多方面自由选择公司名称的类型，但它必须提供关于你的商业地位的信息，也必须与其他商人的公司相区别。你可以成立一个个人公司，更详细地描述你作为所有者的情况，或者成立一个物质公司，更多地揭示你的商业目的和与之相关的服务，甚至可以成立一个虚构的公司……你必须在你的独资企业的或有债务上加上中性后缀 “e. K.” – 或者 “e. Kfr.”（适用于注册的女企业家）或 “e. Kfm.”（适用于注册的商人）。此外，你可以考虑将你的公司和/或商业名称注册为商标，以保护你的名字或公司。

融资和利润分配

作为注册商户，设立企业不需要最低资本。当然，最好还是要有一些储备，并制定一个融资计划，以便在出现不愉快的意外情况下做好财务准备。此外，在你还没有开始用你的生意赚取利润之前，单单是启动就会产生一些费用。积极的方面：你的利润百分之百是你的，你不必与任何人分享！你可以把你的利润分享给其他人。

注册贸易商的责任、会计和税收

作为独资企业，你有无限的责任，也就是说，你的企业资产和你的个人资产都有责任。通过注册，你有义务为你的企业记账并定期编制资产负债表和存货。另一方面，你可以免除宣传义务，不必披露你的商业数字和账目。除非你实现了超过1.3亿欧元的年营业额…

独资企业总是同时也是一个自然人。因此，注册贸易商当然首先要缴纳所得税。此外，税法还规定了对营业税和贸易税的进一步征收。

注册交易员（e.K.）–对谁来说是值得的？

你喜欢做自己的老板，不必与其他股东或董事总经理协调决定的想法吗？那么，企业的法律形式可能正好适合你!基金会过程不复杂，所需的最低资本为零，没有合伙人、联合创始人或股东团队可以惹恼你或干扰你……你承担风险，你收获回报–百分之百。

你为什么要注册成为商家？注册商人（e. Kfm.）或注册女商人（e. Kfr.）的法律形式对于那些准备承担可控风险的人来说是值得的，因为他们可以快速而轻松地创办自己的企业。你不需要巨大的财务储备，而且你的利润支付的税也相对较少。因此，独资企业非常适合那些不仅梦想自我实现，而且希望将自己的生活掌握在自己手中的年轻创业者。

英国的替代方案：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

公司类型详见。

]]> 一人有限责任公司–起源和特点 https://lukinski.one/%e4%b8%80%e4%ba%ba%e6%9c%89%e9%99%90%e8%b4%a3%e4%bb%bb%e5%85%ac%e5%8f%b8-%e8%b5%b7%e6%ba%90%e5%92%8c%e7%89%b9%e7%82%b9/ Mon, 08 Mar 2021 20:16:15 +0000 https://lukinski.de/%e4%b8%80%e4%ba%ba%e6%9c%89%e9%99%90%e8%b4%a3%e4%bb%bb%e5%85%ac%e5%8f%b8-%e8%b5%b7%e6%ba%90%e5%92%8c%e7%89%b9%e7%82%b9/ 一个人的GmbH公司–为个人创始人提供的GmbH公司模式!通过任命新股东或离开现有股东，你所选择的GmbH模式很容易发生变化。无论是一个人的公司，还是两个人的有限公司，甚至是一个根本没有任何股东的公司，都在运作。在任何情况下，有一些特殊的功能你应该注意，因为它们偏离了传统有限责任公司的规范。点击这里查看所有的法律形式，点击这里返回到有限责任公司的概述。

一个人的公司：1个人的公司

有限责任公司的成立至少需要一个人。一个人的公司往往是例外，但从纯粹的法律角度来看，单体的一人公司在有限公司以及公共有限公司（AG）的情况下是肯定允许的。在有限责任公司的情况下，通常使用 “一人有限公司 “一词–或者也可以说是 “Ein-Mann-GmbH “或 “一人有限公司”–。

其他具有特殊功能的GmbH模型。

单独创始人的出现–自我决定、退出和E.K.。

一人有限公司可以通过三种方式产生。要么你有意识地决定成为一个单独的创始人，要么你原来在一个两人的有限公司或多人的有限公司中，由于其他股东的退出而沦为一个人的公司。或者，你是一个注册贸易商，并拥有必要的股本，可以将你的法律形式改为一人有限公司。

提示：如果你基本上不想单独经营你的有限公司，把资本负担分给几个负责人，但仍想单独决定公司的结构和章程的措辞，你可以在第一步成立一个人的有限公司，并在第二步吸收任何数量的额外股东。你在公司成立前阶段做出的决定会自动适用于新股东。

一人有限责任公司的特点：《德国民法典》第181条和《有限责任公司》第3条

在一人有限责任公司中，你自动成为唯一的股东，并担任总经理的职务。你也以所谓的个人联盟的方式参加股东会议。除此之外，适用于你们的规则和法律与适用于有几个股东的公司是一样的。这也意味着你必须组建所有为有限公司规定的公司机构–例如，监事会。出于这个原因，作为单一成员公司的唯一总经理，你豁免于《民法典》规定的个人标准 “insichgeschäft”（第181条，见上文），这一点特别重要。

在一人有限责任公司的情况下，考虑到《有限责任公司法》（GmbHG）要求的最低内容，股东协议在商业登记处登记之前不必进行公证，因此通常比较简短。然而，你需要一份不可接收的单方意向声明来完成你的注册，而这又必须由公证处认证。

法律摘录 – § 3 GmbHG:

(1) 组织章程应包括： 1:

  1. 公司名称和注册办事处。
  2. 公司的目标。
  3. 股本的数额。
  4. 每位股东通过出资（名义出资）获得的股份数量和名义金额。

(2) 如果公司要在一定时期内受到限制，或者除了缴纳资本金外，还要求合伙人对公司承担其他义务，这些规定也必须列入公司章程。

建立一个有限公司。法律形式和替代方案

  1. 无人公司：继承、赠与、终止
  2. 两个人的公司：创始人二人组
  3. 有限责任公司(GmbH)
  4. 特例：房地产有限公司
  5. 法律形式。列表

无人公司：继承、赠与、终止

Kein-Personen-GmbH – 没有股东的有限公司的模式!通过任命新股东或离开现有股东，你所选择的GmbH模式很容易发生变化。无论是一个人的公司，还是两个人的有限公司，甚至是一个根本没有任何股东的公司，都在运作。在任何情况下，都有一些你应该注意的特殊功能，因为它们偏离了传统有限责任公司的规范。

两个人的公司：创始人二人组

两个人的GmbH – 创始二人组的GmbH模式!通过任命新股东或离开现有股东，你所选择的GmbH模式很容易发生变化。无论是一个人的公司，还是两个人的有限公司，甚至是一个根本没有任何股东的公司，都在运作。在任何情况下，都有一些你应该注意的特殊功能，因为它们偏离了传统有限责任公司的规范。

有限责任公司(GmbH)

有限责任公司（Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH）–有限责任公司（Gesellschaft mit beschränkter Haftung）是一种德国法律形式，由至少一个人成立，并由至少一个合伙人管理。正如其名称所示，这种公司法律形式的特点是对其股东的责任进行限制。

特例：房地产有限公司

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – 在这篇文章中，你将了解有关房地产公司的基本知识。谁会在购买房屋或公寓时想到成立一个有限责任公司？诚然，这对自住的人来说没有意义，但对租房的人来说有意义。

在这里，你会发现作为德国的创始人，你可以选择所有的法律形式，以及一份带有检查清单的指南。

法律形式。列表

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

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