1. 房价

制定合适的售价是房产卖家必须做出的最重要决定之一。过高的价格会让潜在买家望而却步，而过低的价格则会给卖家带来经济损失。要确定一个合适的价格，需要进行全面的市场分析，并对房产的价值做出切合实际的评估。

你的房子值多少钱？

在我的网站上，您可以找到很多关于估价的文章，您可以自己做很多事情，但您应该意识到所有的风险和错误，以便为您的公寓或房屋出售做好充分准备。如果时间不够，您可以请人估价。

正确定价：

• 窍门 1：进行全面的市场调研，确定您所在地区当前的房产价值。考虑可比销售情况和您房产的状况
• 提示 2：考虑由测量师或房产中介进行专业估价，确保价格切合实际
• 提示 3：请记住，略低于市场价值的价格往往能吸引更多潜在买家，并能加快销售过程

2. 财产介绍和准备

房产的吸引力对于吸引买家至关重要。房产卖家需要确保其房产状况良好，需要维修的地方得到了修缮，房屋或公寓干净整洁。有吸引力的外观可以让销售过程变得更加容易。

物业介绍和准备：

• 窍门 1：投入时间和金钱翻新您的房产。修补明显的缺陷，用中性色粉刷墙壁，确保彻底清洁
• 提示 2：提供专业照片，甚至可能提供虚拟参观，让潜在买家对房产有一个真实的印象
• 窍门 3：移除个人物品，使房屋去个性化，让买家更容易想象如何使用房产

3. 营销和曝光

成功营销房产需要广泛的曝光度。房产卖家需要熟悉各种营销渠道，包括在线列表、社交媒体、房产中介，甚至可能包括拍卖。选择正确的营销策略可以使房产迅速售出或长期搁置。

如果你不想这样，那就在市场外出售。

营销和曝光：

• 技巧 1：利用房产门户网站和社交媒体等网络平台宣传您的房产。发布吸引人的广告并提供清晰的信息
• 提示 2：考虑与拥有庞大网络和营销经验的房地产经纪人合作
• 提示 3：组织开放日和看房活动，吸引潜在买家，让他们有机会亲自看房

4. 谈判和协议

与潜在买家的谈判可能很复杂。房产卖家需要具备评估报价、还价和起草合同的能力。娴熟的谈判能力可以影响售价，推动销售进程。

谈判和交易：

• 秘诀 1：充分准备至关重要。了解买家的需求，为迎合他们的兴趣做好准备
• 提示 2：为报价设定明确的限制，并在谈判过程中保持坚定，以避免财务劣势

5. 检查和专家

在销售过程中，可能需要进行检查和勘测，以检查房产的状况。在这些检查过程中出现的问题可能会延误销售，甚至导致销售失败。房产卖家需要为可能的维修或价格谈判做好准备。

检查和专家：

• 窍门 1：售前全面检查，提前纠正问题
• 提示 2：寻找合格的评估员和检查员，确保检查顺利进行

6 法律和财务方面

房产出售涉及法律和财务方面的问题，需要仔细考虑。这些方面包括合同、税收、费用以及可能的抵押贷款。与经验丰富的房产律师或房产中介合作有助于避免法律陷阱。

• 提示 1：根据复杂程度，尽早咨询房产律师或房产中介，以了解法律要求和合同
• 秘诀 2：清楚地了解财务方面的情况，包括税费，并为销售创建财务概览

7. 房地产市场的不确定性

房地产市场受经济波动和地区趋势的影响。房地产卖家需要为不确定的市场条件做好准备，并可能需要调整其销售策略，以便在不断变化的市场中取得成功。

8 情感挑战

出售房屋或公寓可能会给人带来情绪上的压力，尤其是如果它是您多年的家。房产卖家需要能够控制情绪，客观地做出最佳出售决定。

我的结论：销售过程中的失误

出售房产是一个令人兴奋但也充满挑战的经历。通过为这些挑战做好准备、利用专业支持（小贴士：房产指导）和周密计划，房产卖家可以成功管理销售过程并实现自己的目标。

您的选择：卖方的卢金斯基会

与我们的专家一起租房。

• 为卖家提供的卢金斯基

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1) 销售时间紧迫，准备不足

房地产销售的工作量和范围往往被低估。经常出现的一个后果就是时间紧迫，这对销售价格产生了负面影响。销售准备工作中的失误可能会产生深远的影响，而且不仅仅是财务方面的影响。毕竟，买方还必须根据所提供的信息和文件从银行获得融资。准备不足可能导致销售项目在任何阶段失败。

提示：不要放过任何机会。花足够的时间准备房产销售。

设定目标，高瞻远瞩地规划销售步骤。让我们的专业服务助您有的放矢，以最佳方式出售房产。

2) 收购价估算错误

要价总是基于房产的价值。然而，业主的个人评估往往大相径庭：售价估计得过高或过低。在这两种情况下，都会造成经济损失，买方可能无法为房产融资。我们的公平市场估值由各种因素组成。在估价时，我们只考虑与您的房产具有可比性的房产。这适用于房屋或公寓 类型以及物业位置和家具。确定购买价格是成功出售房产的关键因素。

提示：我们的流程会分析您所在地区的房产销售情况，从而确定符合市场实际的销售价格。不要把钱拱手让人。

您可以在这里找到有关估值的所有信息：

• 财产估值

3) 文件不全或缺失

获取和提交房产销售文件在每个阶段都是必要的。潜在买家、当局、办事处和银行都会要求提供文件或签发文件。尽早准备好所有必要文件。由当地法院签发的当前土地登记摘录和住宅区分割声明也很重要。认真的准买家最迟会在预约看房时要求提供房产的完整关键数据，这些数据可以在施工图、土地登记摘录和工地平面图中找到。如果在早期阶段无法提供能效证书或重要文件，潜在买家可能会失去兴趣，或者日后销售失败–例如，如果银行对缺失的文件或过高的购买价格提出异议。

提示：如果您愿意，我们可以为您提供许多所需文件。

以下是房屋和公寓销售最重要的文件清单：

1. 平面图
2. 场地平面图
3. 土地登记摘录
4. 火灾保险证明
5. 附带费用概览
6. 所有翻修工程清单
7. 照片
8. 当前的能源证书
9. 居住空间的规格
10. 任何现有的租赁协议
11. 如果所有者不止一人，请详细说明所有权结构
12. 详细的房产描述

有关最重要文件的更多信息，请点击此处：

• 文件销售

4) 财产代表性差

如今，不管是离婚、分居还是继承，房产都在网上出售。潜在买家在社交媒体和互联网在线数据库中搜索合适的房产。以最佳方式展示您的房产，并与您的目标群体保持一致。

提示：在预约看房前，甚至在第一次拍照前，待售房产必须显得整洁舒适。

不要错过让您的房产内外都处于最佳状态的机会。

• 不要再拖延维修和保养工作了。
• 清理杂物，给人留下清晰的印象。
• 确保清洁卫生，营造舒适宜人的氛围。

房屋分期 “会带来回报。这包括准备房产，让潜在买家立即有宾至如归的感觉，并爱上该房产。我们很乐意为您提供建议。关于房屋分期的一些提示：

• 在预约看房前取走个人物品
• 从视觉和情感上提升物业的品质

5) 照片：日光、开放空间和多样性

然而，最重要的因素可能是图片–尤其是对于房产营销和展示而言。买家自然希望看到尽可能多的房产图片，以了解该房产是否适合自己。

要为您的房产拍摄出精美的照片，您需要注意以下几点：首先，房间当然要整洁干净。您还应确保在日光下拍摄照片，这样可以清楚地看到房间，买家也可以判断日光进入房间的程度。

最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是可以看到风景的窗台。您的封面照片应该是最有表现力的，代表了房产的精华所在。所有房间的照片、花园/阳台/露台的照片（如果有的话）、外景照片以及最重要的平面图都不能缺少。

照片提示一览：

• 房间干净整洁
• 日光（有利于明亮的房间）
• 第一张照片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和表面
• 平面图

您可以在此了解揭露性报道的重要性：

• 创作揭露性文章

6) 预约看房准备不充分

潜在买家在预约看房时会提出一些重要问题。他们需要时间熟悉房产及其周边环境。在涉及到结构问题时，他们希望得到能力和技术方面的可靠信息。在出售房产时，会详细询问有关共有财产的问题，因为这些股份也是与房产一起购买的。

提示：在预约看房时，我们会帮助您解决任何问题。在挑选潜在买家时，我们已经进行了预选，这样既不会浪费时间，也不会浪费精力。

我们为您负责销售谈判。凭借多年的经验，我们可以非常成功地进行房地产销售谈判。作为房产中介，我们始终保持客观，不允许自己在做出决定时受到压力。

• 预约看房提示

结论：如何避免错误和风险？

如果您想出售房产，并从一开始就避免这些陷阱，请直接联系房地产中介。房产中介是具有专业知识的联系人，他们不仅拥有多年的经验，还掌握必要的诀窍和知识。

有了房产中介的服务，您就可以避免冗长的谈判和不成功的买家，从而可以及时签订购房合同并启动交房程序。

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1室/2室单位出售2026：到期日

你想出售一个小公寓，也许这是你要出售的第一个房产。然后出现了许多问题，我将在这里很快回答这些问题。

PS：我是直接购买的，请给我打电话或在这里的联系方式下给我写信。

首次销售时的4大问题

初次卖家最常问的问题。

• 我的小公寓值多少钱？
• 有无经纪人销售？
• 我是否需要在出售公寓时缴税？
• 出售公寓的第一步是什么？

让我们首先澄清最重要的问题。之后，我将向你详细介绍出售公寓的18个步骤。从第一步到购买合同和公证预约。

公寓楼、高层建筑或公寓区的单位。

我的小公寓值多少钱？

一处房产的价值，无论它是小公寓、大公寓还是一栋公寓，一般总是根据三个核心因素来衡量。

1. 地点（城市、区和街道）
2. 物业类型/条件（外观维修到翻新积压）。
3. 租户/空缺

让我们从洞察力开始。估值。

公寓的位置：慕尼黑与杜伊斯堡 – 因素一

位置–是估值的核心，土地的价格或你的单位的位置。施瓦宾（慕尼黑）的40平方米与马克斯洛（杜伊斯堡）的40平方米有很大不同。

位置不仅意味着在哪个城市销售，而且意味着在哪个区，在哪条街，用哪个门牌号。区与区之间的差异很大，但街道之间的差异也很大。试想一下，一个靠近主干道交叉口的单位，典型的噪音，而只有300米的距离，是一个小型的田园城市公园。同一条街，差别很大。

比较，地点：慕尼黑/杜伊斯堡。

• 慕尼黑施瓦宾的40平方米：48.3万欧元
• 杜伊斯堡Marxloh的40平方米：74,000欧元

慕尼黑/杜西堡的差异。

+ 550%的价格差异

谁会买小型公寓？

在看了供应方（你的单位）之后，我们看一下买方。你的微观地点（街道和区）的供需情况如何？特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他有大学和学院的城市，销售速度比农村地区快。仅仅是因为这里的需求明显更高。

同时，着眼于未来的发展，人口结构的变化，如单人家庭数量的增加。大家庭较少，但单身人士较多。观点在评价中发挥了作用。

说完了地点，我们再来看看房产本身，你的一室一厅或两室一厅。

物业类型/条件（外观维修到翻新积压）–因素#2

物业类型本身与所有买家有关。这是一个1室/2室的单位，这一点很清楚。那么其他因素就是，比如说，整个建筑。你的公寓是在一个高质量的公寓楼里，还是在一个无名的公寓区。这使得它对后来的买家/租户或多或少有吸引力（租金价格）。

为了给你的财产估值，你需要看看它的状况。一方面，你与公寓业主委员会共享的部分所有权和你的独立财产–单位。主题包括外观维修、翻新、拥堵，但有时也包括现有的家具。

为了进行这样的评估，你应该与专业人员交谈，检查单位，如果有必要，还可以查阅一些文件。你可以在指南中更进一步，在出售公寓的18个步骤中了解到更多这方面的信息。

在出售前进行翻修/翻新？

很多第一次卖房的人经常会问，他们是否还需要对公寓进行装修，甚至翻新？事实上，他们不需要这么麻烦；许多买家喜欢购买他们可以随后升级的房产。当然，最后，这对房产收益率有积极的影响。

租户、租赁协议和空缺 – 因素3

租户/空置率–一室一厅或两室一厅单位的估值因素3是目前的入住率。

出售租来的房子–如果房子是租来的，租户的历史在转售中也有一定的作用。理想情况下，没有任何拖欠或困难。同样，空置也起着一定的作用，或者是为了以后重新租房的费用。如果你以前作为自住者住在你的公寓里，这也算作空置；毕竟，如果新业主不想自己作为自住者住在公寓里，就必须重新出租。

我们越是深入研究，价格最终受到的影响就越小。

因此，我们再次将三个中心评估因素合在一起。

1. 地点（城市、区和街道）
2. 物业类型/条件（外观维修到翻新积压）。
3. 租户/空缺

有无经纪人销售？

私下出售还是与房产中介合作？除了估值，销售方面的大问题。如果你还没有出售公寓，一开始你可能会想：不通过房产中介出售可以为我省钱！但现在你知道了，你的目标是什么？然而，事实上，私下出售涉及一些风险。只要想想前面提到的估价，还有整个程序和购买过程，个别房产广告，与感兴趣的各方和真正的潜在买家不断沟通，谈判，购买合同和……。

在一天结束时，你作为卖家支付的百分之几的地产代理费用与可能发生的错误相比并不多。然而，更重要的是时间因素，正如你将在后面看到的整个18个步骤，直到购买合同和公证预约。

现实的评估、个人网络、沟通和顾问。

我是否需要在出售公寓时缴税？

对于作为卖家的你来说，在出售公寓时只有一个相关的税种需要考虑，那就是投机税。

销售的投机税：何时和多少？

投机税的解释相对快速和简单。第一次区分。自住者和资本投资者（租房）。

如果你自己完全占用了你的公寓，那么销售是免税的。

一旦你出租了你的公寓，情况就会发生变化。现在投机税生效了。

• 自身利益 = 免税
• 资本投资（租金）=投机税的发生
• 投机期10年（购买/出售之间）。
• 例外：销售当年的自用+之前的2年

你将对你的利润进行征税。

公式。

• 应税利润=销售价格-购买价格

为什么存在投机税？

投机税的目的是使太快的房地产交易（投机者）变得无趣，因为适用的税率相对较高。投机税的数额是基于常规税率（所得税），对于私人来说，最高可达42%。从年收入~25.5万（包括销售利润），富人税也适用+3%。

• 投机税最高可达45%。

因此，如果你已经出租了你的房产，就会产生投机税。那么这个时期（投机期）就是10年。这意味着在购买你的单位和出售你的单位之间必须有十年的时间。那么你的公寓的销售是免税的。如果你在这十年内出售，你将不得不支付投机税。

有一个例外：如果你已经出租了你的房产，但在出售前又自己使用了两年，你可以在第二年免税出售。

• 不属于出售房地产收益的征税范围
• 自身利益 = 免税
• 资本投资（租金）=投机税的发生
• 投机期10年（购买/出售之间）。
• 例外：销售当年的自用+之前的2年
• 金额以所得税率为基础（人）。

出售公寓的第一步是什么？

出售公寓的第一步是决定你要出售你的公寓!如果你已经到了这一步，请在这里学习卖房的18个步骤。

一步一步来：销售检查表

你现在知道4个重要的问题和答案了吧!我的小公寓值多少钱？有无房产中介出售？我是否必须为出售我的公寓缴税？出售公寓的第一步是什么？现在就通过这个18步的检查表来详细了解。从销售到公证任命和转让购买价格的时间。

准备：准备财产和销售

• 财务规划和销售时机
• 聘请房地产经纪人
• 记录和文件
• 提高财产价值
• 确定报价价格
• 创作揭露性文章

销售阶段：推销房产，寻找买家

• 市场财产
• 与潜在的买家联系
• 筛选和选择潜在的买家
• 信用检查
• 查看日期
• 销售谈话和购买价格谈判

销售交易：购买合同直至移交

• 在公证处起草购买合同
• 公证员任命
• 土地登记册的输入和付款处理
• 财产移交
• 公证费和经纪人佣金
• 缴税

现代化的微型公寓，带有家具的单位。

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

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出售一个地下停车场[年]：价值、经纪人和程序

让我们从第一次卖家最重要的问题之一开始：我的地下停车场价值多少？在这3个核心因素之后，你会发现房地产销售的所有步骤也与你和你的地下停车场的销售有关，从文件，到代理人的问题，到购买合同和移交。

让我们从3个最重要的价值因素开始。

1. 地点（城市、区和街道）
2. 地下停车场的状况
3. 短期、长期租户/空缺

地点：城市、街道和波动

你的地下停车场的位置越好，就越容易将车位出租给长期和/或短期停车者。为了保持尽可能低的空置率，估价时首先要看的是位置。

评估中的情况（当前和前景）。

• 宏观角度 – 你在哪个城市销售？
• 中间视角–哪个区？
• 微观视角–哪条街、哪个门牌号？

不管是小城镇、中型城市还是大都市，城市中心的汽车每年都越来越多。波动越大，在该地竞争的报价越少，越好–也是为了投资者的回报。

下一步是让买家（了解他们的观点很重要）来评估你的地下停车场的状况。

您的地下停车场的状况

很少有投资者愿意进行大规模的地下车库改造。当然，也有一定比例的人想以非常非常便宜的价格购买，因此寻找旧的或维护不好的房产。条件在你的地下停车场的估值中起着核心作用，同时还有位置。

为了进行具体评估，有必要确定实际状态和目标状态。

第一个十年的典型缺点是。

• 地下停车场楼层
• 地板涂料
• 混凝土修复
• 裂缝密封
• 封闭天花板
• …

有时也是整修的积压，例如由于业主委员会对整修的争议。

事先很重要，这只是一个例子。

多层停车场的维护成本波动很大，这取决于其状况。

非常老的地下停车场：40年以上的历史

这里有一个例子，一个非常古老的地下停车场，大约有100个停车位。

比方说，地下停车场现在已经有40、50年的历史了，而且确实已经到了尽头，年头越来越长。因此，对于新的地下停车场业主来说，改建和翻新费用是不可避免的。

对于地下停车场的每个停车位，你可以预期支付~6000欧元（作为一个总的项目），规模为100个停车位。

仅仅升级一个地下停车场楼层就需要花费约140万欧元。除此之外，混凝土的翻新将花费约110万欧元。

接下来，我们看一下地下停车场天花板的密封情况。对于新的防止滴水的绝缘材料，你可以期待另外50万欧元（来源：DZ在线）。这些项目较小，但总的来说并非不重要。此外，还会有排烟、通风，甚至是电气装置的更新，也是为了能够顺应日益增长的市场，如城市内部和住宅区越来越多的电动汽车。

短期、长期租户/空缺

除了现场的短期租户外，评估还对长期租户和空缺进行了考察。最后，评估的依据是短期/长期租户和停车场未来可能的潜力（整修、开发、营销）。

长期租赁协议当然是最理想的情况，而空缺则相反。为了确保估价的真实性，并使后来的有关各方有一个大致的了解，要收集来自你的租户的信息。此外，许多较小的参数也被考虑在内，例如，在好的A区，也有用于广告的商业空间租金（车道、停车区和外墙）。

这给了你3个确定价值的核心因素。

1. 地点（城市、区和街道）
2. 地下停车场的状况
3. 短期、长期租户/空缺

一步一步来：销售检查表

地下车库的销售比简单地销售一个车位、停车场或单个车库要专业得多。许多地下车库也不是通过房地产门户网站出售的，而是通过个人网络，往往是由优秀的、有经验的房地产经纪人出售的。

然而，重要的是要知道为销售，以便你能做好准备，也能找到一个有经验的房地产经纪人。

准备：经纪人、文件和估价

关于准备房产和出售房产的最重要的事情。

• 财务规划和销售时机
• 聘请房地产经纪人
• 记录和文件
• 提高财产价值
• 确定报价价格
• 创作揭露性文章

销售阶段：联网和谈判

第二阶段是推销你的房产，寻找有足够信用度的买家和投资者。

• 市场财产
• 与潜在的买家联系
• 筛选和选择潜在的买家
• 信用检查
• 查看日期
• 销售谈话和购买价格谈判

销售处理：完全转移

从购买合同到交接。

• 在公证处起草购买合同
• 公证员任命
• 土地登记册的输入和付款处理
• 财产移交
• 公证费和经纪人佣金
• 缴税

部分所有权的地下停车场：单一停车位？

最后，关于最小的单位：你是否也可以单独出售一个地下停车位？可以单独出售地下停车位。然而，这取决于停车位是一个独立的财产还是一个特殊的使用权。不同的是，如果你有一个停车位，有自己的土地登记页（特殊所有权），销售就很简单。如果是属于共管的特殊使用权，特殊使用权只能卖给另一个共同所有人。

了解更多关于地下停车场车位的单独销售情况。

• 卖力宣传

位置，位置，位置!房地产市场

在德国的许多热点地区，停车位很稀缺。这就是为什么第一个好消息是，你可以以一个现实的价格出售你的停车场。因为仅在去年，就有292万辆新车注册。根据KBA（Kraftfahrt-Bundesamt–联邦汽车运输管理局）的数据，与前一年的报告日期相比，德国的车辆数量增加了整整110万辆，达到约6690万辆，整整+1.6%。

德国有6690万辆注册车辆

有了合适的买家和投资者网络，通常通过有成功交易经验的经纪人，你的地下停车场会相对较快地售出。

以下是对较大城市的一般房产销售的特别关注。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

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所有类型的财产估价与方法

你想匿名销售？在此阅读我们对土地的购买简介。私人出售土地涉及许多危险和风险，这就是出售土地时出现错误的原因。

在这里了解更多关于财产评估的主题。你如何评价一个房产？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？价值因素，位置，设施，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

• 评估师或专家（房地产经纪人）的估价
• 如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

市场价值、抵押贷款价值和资产价值

估值是基于不同的财产价值。最重要的是市场价值、抵押贷款价值和资产价值。原则上，公平的市场价值，也称为市场价值，是在财产估价或房地产评估中确定的。

考虑到常用的估价方法。

• 实际价值
• 抵押借贷价值
• 单位价值
• 标准接地值
• 土地价值

哪种评估方法适合我的财产？物业+房地产

允许专家和估价师采用三种标准化的方法来确定财产的价值。比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。哪种方法是合适的，什么时候合适，取决于财产。如果是地块，则采用比建筑物更多的其他估价方法。对自住和出租的房产也采用不同的估价方法。如果是强制拍卖的房产，可以在主管地区法院查看房产的评估结果–通常是在网上。在这种情况下，不需要征得业主的同意，任何有关方面都可以免费查看这种专家意见。

房地产估价条例 (ImmoWertV)

在1988年之前，房地产的估价是基于《估价条例》（WertV）。2010年，这被《房地产估价条例》（ImmoWertV）取代。新法的目的是进一步规范估值。在通过新条例时，立法者也考虑到了外国投资者。ImmoWertV规定了私人委托和公共任命的估价师的约束性条款和程序。它对房地产估价的专家委员会也有约束力。

房地产价值条例》对以下方面进行了区分。

• 房地产的估价和
• 建筑物的估价

已开发和未开发的土地

有了IPV的比较值，可以更精确地确定报价。与由房地产经纪人拟定的比较价值相比，市场价值是指房产在某一日期可望获得的确切价格。进入市场价值的内容由《建筑法》（BauGB）规定。为了确定房产的市场价值，不仅要考虑位置、条件、设备（在建成后），还要考虑法律情况。市场价值这个词是同义的。

土地价值是在土地估价时确定的。土地价值的确定是基于比较价值法和使用合适的标准土地价值。根据《建筑法》（BauGB），将成立专家委员会来计算土地价值。这些专家委员会由独立专家和税务机关的一名雇员组成。

标准值表明在某一地点，一平方米的土地平均成本是多少。然而，土地的具体属性并不包括在标准土地价值中。由于只使用区域位置的平均值进行估值，标准的土地价值可能与土地的实际价值有很大偏差。

建筑地块和土地登记册摘要

为了确定建筑地块的价值，有必要检查土地登记册的摘要。这种摘录可以从土地登记处获得，包含了该地块的所有土地登记条目，相当于该地块的历史。

然而，只有卖方有权要求从土地登记册中提取。

从土地登记册上摘录的内容确保了卖方对该房产有相应的权利，并可实际出售。如果有几个受益人登记，他们只能出售各自的股份。

对房产用途的现有限制也会被录入土地登记册的摘要中（例如，房产只能建为住宅用途）。对于买家和卖家来说，土地登记册的摘录是对土地或财产进行估价、分割或出售所必不可少的。

估值中的另一个重要点是土地或财产的位置。估值的标准是。

• 宏观位置，即区域或邻近地区
• 微观位置，即房产的直接邻近地区

例如，邻里之间的社会环境和基础设施都包含在估值中。即使与购物区、学校和工业区的良好交通联系只是未来的规划，但这已经可以对房地产的估值产生影响。

投资者关注的房产评估

对于投资者来说，除了标准估值外，一块土地或房产的盈利能力也是特别值得关注的。

房地产的盈利能力是指其在未来几年的发展。由于财产的边际参数以及参考日期的估值可能会在短时间内发生变化，因此只能对预期盈利能力进行估计。在这个估计中，”地点 “这个因素也被赋予了特别的权重。

在一项研究中，Welt考虑了2030年前德国所有地区的宏观位置的发展。未来价值发展的另一个关键因素是 “整修积压”，因为预期会有高于平均水平的维修措施。如果你的房产营销特别是针对投资者，则需要进一步的标准来评估投资报价。

专家评估的良好理由

如果对财产的价值感兴趣，必须确定市场价值。如果要出售房产，如果正在办理离婚手续或涉及继承事宜，则以房产的市场价值为基础。市场价值也是在发放贷款和其他形式的财产分割时进行谈判的价值基础。在房地产资产分割的情况下（离婚、继承人共有），价格范围是不合适的。因此，作为公平市场价值评估的一部分，必须在财产评估中说明一个具体的金额。这个市场价值指的是评估中确定的时间点。

在土地买卖中，精确的价值不那么具有决定性，通常确定的土地价值是以价格范围来量化的。在出售土地和建筑物时，区域市场以及供求关系起着重要作用。

根据不同的销售策略，对确定的比较价值或市场价值要遵循不同的程序。以固定价格出售和以竞标方式出售财产之间有一个基本区别。在任何情况下，房产的 “感知价值 “都不应被纳入营销基础。如果销售价格高于市场价值，买方必须提供比必要的多得多的权益。

之前在这里读过。

• 标准接地值
• 标准土地价值图
• 市场价值

出售土地。检查清单

所有关于程序、建筑法、房地产经纪人、公证、费用和税收的信息。

• 出售土地

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