业务。城市地图 | Lukinski https://lukinski.one Sat, 01 Aug 2026 17:34:36 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.6 购买公寓楼是好主意吗？全球最快的评价（也适用于公寓） https://lukinski.one/%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc-%e8%b4%ad%e4%b9%b0-%e6%98%af-%e5%90%a6-%e6%9c%80%e5%bf%ab%e7%9a%84-%e8%af%84%e4%bb%b7-%e4%b8%96%e7%95%8c-%e4%bd%8f%e5%ae%85/ Sun, 11 May 2025 08:30:12 +0000 https://lukinski.de/%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc%e6%98%af-%e5%90%a6%ef%bc%9f%e4%b8%96%e7%95%8c%e4%b8%8a%e6%9c%80%e5%bf%ab%e7%9a%84%e4%bc%b0%e4%bb%b7%ef%bc%88%e4%b9%9f%e9%80%82%e7%94%a8%e4%ba%8e%e5%85%ac/ 你从一个熟人那里听说有一处公寓楼出售？那你一定想尽快知道：购买是否值得？通过几个简单的数字，你可以在几分钟内自己判断 (快速评估公寓楼) —— 不需要评估师或中介。你需要什么？地址、购买价格、年净冷租金（JNKM）、翻新状况、租金水平、租金上涨潜力 —— 开始吧！更多视频？👉 关注我的 YouTube x Lukinski Immobilien。

5分钟内评估公寓楼

让我们从一个可能今天就发生在你身上的案例开始：

想象一下，一位朋友坐在你旁边的咖啡馆里，说：“在这条街上有人想出售一栋公寓楼，我认识那位老妇人，现在她的儿子在处理这件事。我帮你问问看。” 一天后，你通过WhatsApp收到了这些数据：年租金24万欧元，购买价格应为850万欧元，A类地段。听起来很吸引人 – 但这真的是一笔好交易吗？

重要的是：你只需要两个数字——购买价格（KP） 和 年净冷租金（JNKM）。凭借这两个数字，你可以立即计算出 价格系数 和 毛租金收益率。这两个指标是判断一项投资是否具有意义最重要的关键数据。

免费计算器，用于你的快速评估

无论收益率还是房价因素 – 请使用我的 免费房地产计算器 在 Immobilien Guru 或直接使用 房价因素计算器。

此处免费获取 Stream – 世界上最快的房地产 评价！更多视频？👉 关注我的 YouTube x Lukinski Immobilien。

计算房价因素和毛收益率

示例：

  • 房价：8,500,000 €
  • JNKM：240,000 €

现在立即开始：

房价因素 = 房价 / JNKM = 8,500,000 / 240,000 = 35,4

一个 购买价格因素 为 35 意味着：你需要超过 35 年的时间，通过租金收入才能收回购房成本 – 不考虑费用、利息和风险。

计算毛租金收益率

收益率 = 年租金收入 / 购买价格 = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

听起来似乎不错 – 但这只是 毛收益率。扣除费用后，实际剩余的金额会明显减少。相关内容稍后将详细说明。

根据地段理解购买价格因素的范围

一个35的系数并不总是不好 – 一个18的系数也不总是好。以下是典型的范围：

地段 典型系数 毛收益率 策略
A类地段（慕尼黑、柏林市中心、汉堡） 28–38 2,6–3,6 % 增值
A类地段边缘地区 / B类城市 22–28 3,6–4,5 % 混合
B类地段 17–22 4,5–5,9 % 现金流 + 轻微增值
C类地段 12–17 5,9–8,3 % 纯粹现金流

神奇的界限：为什么只有在约5.5%的毛收益率时才开始计算

如果你使用 外债 – 几乎所有人都会这么做 – 你必须计算持续的成本。以下是诚实的拆解：

真正吞噬你收益的是什么？

  • 利息：目前约为贷款金额的 3.5 % 年利率
  • 维护费用：1.0 %（新房）至 4.0 %（未翻新的旧房）– 经验法则平均值：2.0 %
  • 管理费：每套住房每年 250–350 欧元（约 KP 的 0.3–0.5 %）
  • 租金损失补偿：JNKM 的 2 %（空置、租客流失）
  • 偿债：1–3 % – 这不是 损失，而是资产积累

经验法则：只有在 毛收益率超过 5.5 % 时，该物业才能自给自足。在 2.8 % 时，即使租金收入满额，你每个月都在亏损。

毛收益 vs. 净收益 – 决定性的差异

以 400 万欧元的购买价格和 24 万欧元的 JNKM（= 6 % 毛收益率）为例：

  • 毛租金收入：24 万欧元
  • – 维护费用 2 %：−8 万欧元
  • – 管理费：−10.000 €
  • – 租金损失 2 %：−4.800 €
  • = 净租金收入：约 145.000 €
  • 净租金回报率：145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

从 6 % 毛租金很快就能得到 3,6 % 净租金。这个数字应该出现在每一个推介中。

你最多应该支付多少钱？

将公式倒过来。你想要至少 6 % 的毛回报率？

最高购买价格 = 年净租金 / 目标回报率 = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

因此，如果目标是 6 %，该物业的最高价格应为 400 万欧元。如果目标是 8 %，甚至只能支付 300 万欧元。

例子：你想要 8 %

购买价格 = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

所有高于这个价格的，从财务角度来看都不具吸引力 – 或者你必须压低购买价格。

购房附加费用 – 被忽视的因素

注意：单纯的购买价格从不是最终价格。在购买公寓楼时，还有 8–12 % 的 购房附加费用：

  • 土地转让税：3,5 %（巴伐利亚）至 6,5 %（北莱茵-威斯特法伦、勃兰登堡）
  • 公证人 + 土地登记簿：约 1,5–2,0 %
  • 中介佣金：0–7,14 %（可协商，通常由买卖双方各承担一半）

在 400 万欧元的购房价格下，你实际需要计划的资本投入约为 430–450 万欧元。这些额外费用还会使你的收益率额外降低约 0.3–0.5 个百分点。

现金流现实检查 – 每月末还剩多少？

针对 400 万欧元的联排别墅，采用 80 % 贷款的快速计算：

  • 自有资金（20 % + 额外费用）：约 120 万欧元
  • 贷款：320 万欧元 → 利率 3.5 % + 还款 2 % = 5.5 % 年供
  • 年供：176,000 欧元
  • 年净租金收入：约 145,000 欧元
  • 运营现金流：−31,000 欧元/年（税前，折旧前）
  • 扣除折旧（2 %）和税收优惠后：通常为 ±0 或略微为正

结论：即使毛收益率达到 6 %，这笔交易在最初几年也常常只是“黑零”。财富积累是通过还款 + 房价上涨实现的，而不是通过现金流。

租金上涨潜力 – 隐藏的杠杆

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

  • 租金合同有多久了？（指数租金？阶梯租金？）
  • Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
  • 是否存在现代化改造的潜力（§ 559 BGB 改造后的租金上涨）？
  • 如何确定 当地比较租金？

检查清单：你向卖家询问哪些数字？

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

  • ✅ 购买价格 + 展示谈判空间
  • ✅ JNKM – 每单位配置（应缴和实缴租金）
  • ✅ 居住及使用面积（平方米，总计 + 每单位）
  • ✅ 建造年份 + 最后一次彻底翻新
  • ✅ 能源证书（能效等级，最终能源需求）
  • ✅ 供暖系统（类型，建造年份，是否符合GEG标准）
  • ✅ 屋顶 + 外墙（状况，最后一次翻新）
  • ✅ 租户结构（租期，年龄，社会状况）
  • ✅ 空置率 当前 + 近三年
  • ✅ 维修储备金（如存在）
  • ✅ 地籍簿摘录（负担，地役权，通行权）
  • ✅ 土地价值 + 土地面积
  • ✅ 地上权?（对许多买家来说是关键因素）

850万是一个好交易吗？收益物业 vs. 投资物业

在immobilien-erfahrung.de我已经详细谈到过：收益型与投资型房地产的区别。

区别在于侧重点：在收益型房地产中，重要的是每月进入你账户的金额——即通过租金收入带来的正向现金流，通常位于B类地段和C类地段。而在投资型房地产中，你依靠的是长期的资产增值和出售收益——通常位于A类地段，如柏林、科隆、杜塞尔多夫、汉堡、慕尼黑。

你想要直接获得现金？ 第一种方式能为你带来持续的收入。 你想要长期获得更多现金？ 第二种方式需要耐心、资金和市场知识——作为回报，将来可能会有丰厚的收益（并且可能在10年后免税）。

更佳：

如果你以低价购买A区房产并进行增值：现金流 + 长期资金 = 顶级选择。购买、增值、提高租金、享受资产增值。

FAQ – 关于公寓楼快速评估的常见问题

从哪个购买价格系数开始，购买公寓楼才值得？

粗略的经验法则：低于20的系数属于典型的现金流区域，20–25属于混合计算，超过25则需要实质性的

]]> 前11名–柏林的灯饰和灯光 https://lukinski.one/%e5%89%8d11%e5%90%8d-%e6%9f%8f%e6%9e%97%e7%9a%84%e7%81%af%e9%a5%b0%e5%92%8c%e7%81%af%e5%85%89/ Fri, 16 Aug 2019 16:00:32 +0000 https://lukinski.de/%e5%89%8d11%e5%90%8d-%e6%9f%8f%e6%9e%97%e7%9a%84%e7%81%af%e9%a5%b0%e5%92%8c%e7%81%af%e5%85%89/ 柏林的Lampen & Licht – 你终于有时间做你一直想做的事情了吗？ 更多：柏林房产。如果你正在度假，而且没有足够的钱去度假，为什么不利用这段时间来改变家里的一些东西呢？你呢？你是否完全满意？如果答案是 “不”，这篇文章可能会帮助你找到应该改变的地方。

灯与光：通过改变感受美好

对你来说有一件事是肯定的：需要改变。还有什么比结束一天的辛苦工作回到家，躺在沙发上，仍然只是没有得到任何休息更糟糕的呢？很少，因为剧烈运动后的休息期是必要的，这样身体才能为第二天的工作积蓄力量。否则，有可能整个事情会以崩溃告终，或者你会生病。为了防止这种情况，重要的是要找出在你自己的四面墙内是什么在扰乱你的幸福感。是家具的摆放，错误的墙面颜色，还是可能是光线对人的健康产生了负面影响。

不同的灯具风格：从复古风格到破旧的时尚风格

关于灯，有最不同的设计。由于每个人对家具有不同的品味，所以灯具也有不同的风格。你可能已经注意到了当前的灯具趋势：几何形状。你会发现区别不仅在于它是落地灯还是吸顶灯，还在于它是复古风格还是乡村别墅风格的灯。挂在房间中间的灯，用花瓣做的灯罩，给人一种俏皮、新鲜的印象，而用玻璃做的灯看起来更高贵、更有品质。

浅色的效果

如果光学原理是正确的，那么光就不重要了吗？绝对的。一方面是刺眼的灯光，让你想起无菌的医生办公室，另一方面是慢慢变亮的灯光，让你总是能先适应它。特别是当涉及到卧室时，你不一定想在早上被刺眼的光线吵醒，使用一个缓慢变亮的灯泡更有意义。这与厨房或浴室完全相反。当你在这些房间里时，你通常想知道你在做什么，然后很高兴能有灯光。想一想你的每个房间的照明概念，因为这是创造最佳幸福感的唯一途径。从技术上讲，暖白、中性白和日光白是有区别的。而暖白被认为是舒适的，中性白传达了一种商业氛围，日光白与入射光线相匹配。

柏林的灯饰和照明：最佳推荐

你从首都柏林来，在无数的灯店之间找不到方向？这就更容易理解了，因为找出最适合你个人需求同时又不太远的商店并不那么容易。我们在谷歌评论的基础上为您挑选了柏林最好的灯具店。在这个名单的帮助下，你有可能找到合适的商店，因为那里有专家提供建议、分类或维修。

古董灯 Scherler GmbH

评价：4.6 / 5.0

在Antike Lampen Scherler GmbH商店，你不仅可以得到专家的建议和灵感。在这里，你有机会对你最喜欢的作品进行维修。客户对高质量的维修特别热心。

L.& M. Lee Lamps Berlin

评价：4.7 / 5.0

彩虹灯

评价：4.8 / 5.0

  • 俾斯麦大街45-47号
    10627 柏林
  • 电话: 030 200042163
  • 彩虹灯具网站

设计场所*灯光、灯具和装置*。

评价：4.8 / 5.0

灯具施尔纳

评价：4.8 / 5.0

  • 滕佩尔霍夫路36号
    12347柏林
  • 电话: 030 63223394
  • 施尔纳灯饰网站

囊中羞涩

评价：5.0 / 5.0

明亮的射灯

评价：4.3 / 5.0

莫阿特灯塔

评价：4.3 / 5.0

传教士之光顾问

评价：4.1 / 5.0

柏林黄铜灯

评价：5.0/5.0

灯罩 维歇尔

评价：4.7 / 5.0

柏林城市地图的指示

灯具和照明：DIY创意

无论你去哪家店，你就是找不到符合你期望的灯？你已经找遍了你附近的每家商店，并处于放弃的边缘？你有没有想过自己建造一盏理想的灯，以满足你的期望？很少有人想到这一点，因为许多人认为这简直太难了。但你错了，只要有好的指示和一点艺术技巧，你就能成功地自己建造你的梦想之灯。我们为你选择了几个视频，你可以复制或受到启发。

建造你自己的设计师灯

任何看到这盏灯的人通常都会认为它的购买成本一定很高。一个门外汉更不可能自己制作这种名牌灯。但这也是可能的。在这段视频中，你将一步步了解如何去做。当时间到了，你找到了时间和动力来完成这盏灯，它非常适合放在客厅或厨房里。在客厅里，由于其拉长的形状，这盏灯完全适合放在餐桌上。另一方面，在厨房里，它为工作面提供足够的光线。

DIY钢丝球灯

当你看这幅画时，这盏灯对你有什么影响？大多数人都会回答这个问题：它看起来很舒适、温暖和平静。这不是没有原因的，因为它散发出温暖的白光，不仅如此，由于受到形状和风格的影响，大多数人都会立即想象这盏灯放在客厅或卧室。如果你对你的客厅或卧室的光线不满意，你想自己做一个合适的灯，那么钢丝球灯可能是你的正确想法。

创意餐桌灯

如果你正在寻找一个真正吸引眼球的东西，这个创意的餐桌灯正好适合你。巧妙地将旧瓶子改造成灯罩，创造出舒适的温暖光线。通过制作这种灯，不仅旧物得到了很好的利用，而且还创造了一种特殊的氛围。由于这个原因，这盏灯适合放在客厅里。在客厅里，人们花了很大一部分时间，不管是吃饭还是在沙发上放松。即使有访客，大部分时间也是在客厅里度过。这使客人有机会也能欣赏到自制的作品。

]]>