终止租赁协议–最后期限、服务和特别终止权

你想扩大规模，搬到一个新的城市，或者因为工作需要改变你的位置。这些都是放弃你的租房，开始新生活的理由。但这并不像你想象的那么容易，因为有许多事情需要考虑。从通知期和特别终止权到租户条款和终止形式。

租赁协议–如何终止协议以及协议可能包含的内容

租赁协议是租户和房东之间最重要的文件。然而，租赁协议的内容几乎不受法律约束，主要受制于合同双方。租房协议中没有的内容由《德国民法典》（BGB）规定。 更多：德国市场。然而，在签署租赁协议时，需要谨慎行事，因为往往有一些不允许的隐藏条款。特别是关于终止的问题，有精确的规定。最经常导致争议的例子是放弃通知，因为它可能不会被固定在超过四年的时间内。如果是这样的话，在法律上是无效的。BGB的其他条款也规定了租赁协议的特殊规则。押金不得超过三个月的租金。因此，在签署租赁协议之前，要弄清楚哪些是允许的，哪些是不允许的。

如果已经到了终止合同的时候，有一些手续需要遵守。错误会使终止合同无效，最终导致你不得不支付双倍租金。终止通知中应包括的最重要的几点是。

• 发出通知的日期
• 房东和租户的姓名和地址
• 明确提及终止的愿望
• 所有租户的签名
• 出租物业的确切地址和具体名称
• 撤回直接扣款委托（如有）。
• 关于退还押金的说明(如果已存入)
• 公寓移交协议+验收（包括协议）。
• 要求书面确认终止合同
• 分别租用的车位必须单独取消

通知期：它们是什么？

通知期通常是相对简单的。对于签订了开放式租赁协议的租户，无论租户住了多长时间，都适用通常的三个月通知。此外，解雇信必须在一个月的第三个工作日之前送达房东。在这种情况下，租户甚至不需要给出发出通知的具体理由。较晚收到只导致一个月的延迟。这种租约的租户只有在特殊的例外情况下才能利用不通知而终止租约。这些情况包括，例如，紧急情况，如公寓内严重的霉菌感染或持续扰乱家庭和平。相比之下，房东在终止租约方面要困难得多。他们需要一个法律上认可的终止理由。这些原因可能非常不同，从承租人违反合同使用房屋（如未经授权租给第三方）到无视房屋规则或不支付租金。这些原因在法律上被认为是不经通知而终止合同的理由。如果房东不能证明租户有违约行为，只能在特殊情况下终止租户，例如租户需要自己搬进来。房东终止租约的通知期取决于租约的期限。对于不超过五年的租约，适用正常的三个月通知期。如果租期超过5年，通知期为6个月。租期超过8年的，则通知期为9个月。

终止租赁协议–正确交付

德国民法典》规定，终止租约必须以书面形式进行（《民法典》第568条）。然而，这并不像它听起来那么简单。不允许使用电子邮件、电报和传真，也不接受。最安全的方法是通过挂号信发送终止通知，并附上收件通知，因为这样你可以在发生争议时证明终止。然而，一般来说，在发出通知时，最好是安全的一面。不要在最后一刻发送，而是要提前一点，以便满足所有的截止日期。特别是在邮寄信件时，收件人总是有可能不在现场，因此只收到一张取件单。然而，只有当信件被收回时，终止通知才被视为已经交付。另一个重要的手续是通知下的签名。如果不是所有租户都是这种情况，那么终止通知在法律上是无效的，你不能被起诉。

特别终止权

特别终止权，顾名思义，只能在特殊情况下使用。这些总是取决于各自的租赁协议和确切的情况。最常见的是。

宣布进行现代化改造

当宣布进行现代化改造时，租户对房东有特殊的终止权。例子。如果在8月宣布进行现代化改造，租户可以在9月30日前发出通知。然后，合同将于10月30日结束。

将租金提高到当地可比租金的水平

在租金即将上涨的情况下，租户也有特殊权利。通知的期限缩短为两个月。

提高社会住房的租金

如果社会住房的租金被提高，租户有权要求缩短通知期。在这种情况下，它是一个月的时间。

租户的死亡

如果承租人死亡，租约不会自动结束。生活伴侣、配偶或继承人有一个月的时间来决定是否继续租赁。如果你决定不这样做，三个月的通知期适用。

提供一个新的租户–对租户有利

根据情况，对租户来说，提供一个新的租户可能是有利的。如果由于工作的改变或生活状况的改变，如孩子和太小的生活空间，租户不再能够持续下去，租户可以提供一个新的租户。然而，事实是，房东不一定要接受每一个新的租户。房东必须同意拟议的新租户。另一个好处是，如果要接管一些项目，如安装好的厨房或类似的项目，因为租户可以直接与下一个租户澄清，从而节省资金和时间。

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