什么是投资回报？

首先，我首先要澄清产量的含义。很多人都听说过这个词，但不知道它到底是什么意思。收益率是房地产投资的决定性因素，我将解释它为何如此重要。

视频：回报率能有多高？

为什么回报率不够高？

为什么房地产的回报率不能足够高，这个问题对每个投资者来说都至关重要。在我的视频中，我将讨论高回报如此可取的原因，以及它如何影响你的投资。

回报越高”，你赚得就越多！

让我们来看看计算方法，以及为什么超过临界值的更多收入（年度净冷租金）总是能带来更多利润：

计算净收益率

房产的净营业收入按以下公式计算：

净收益率=（年净冷租金-运营成本）/投资成本×100%。

假设您用 20 万欧元购买了一处房产，每年的租金收入为 1.2 万欧元，运营成本为 2,000 欧元。净收益计算如下

净收益 = ( 12.000 欧元 -2.000 欧元 ) / 200.000 欧元 × 100% = 5%

在这个例子中，净回报率为 5%。这表明，根据租金收入减去相对于投资成本的运营成本，您预期每年的投资回报率为 5%。

提示。使用我的房地产应用程序：

• 净收益计算器
• 净收益检查

在视频中找到更多答案！

要了解收益率的真正含义以及它在房地产中如此重要的原因，请观看我的新视频。我将回答所有重要问题，为您提供房地产投资世界的宝贵见解，即使是您的第一处房产！

别忘了订阅我的频道，以免错过任何更新。房地产投资可能很复杂，但我在这里可以让你理解它，并帮助你做出明智的决定。

我们将在视频中与您探讨房地产回报的迷人世界！

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什么是财产税？

在德国，房屋业主、公寓业主、土地业主，都要缴纳房产税。财产税每年都会产生，由税务局，更确切地说，是Lagefinanzamt计算。

业主的财产税。

• 宅院
• 共管公寓
• 土地

如何计算房产税？

3个步骤的计算 – 为了计算个人房产的房产税金额，有一个包含3个步骤的公式。首先，你需要评估价值，简单地说，就是税务局对你的财产的估价。

第二步是房产税率，简单地说，根据你拥有的房产类型，价值会更高或更低。例子。在半独立式房屋中，房产税率略低于独立式单户房屋。第三步是房产税评估率。这是由每个市镇单独设定的。通过这种方式，市政当局也可以使自己对房屋建筑商和资本投资者更具吸引力，例如。

公式。

• 确定的评估价值x财产税率x财产税评估率

基础是评估价值–与你所在城市的其他业主相比，你的房产评估价值越高，你支付的房产税就越多。

财产税的快速解释

让我们再次快速总结一下财产税，包括最重要的部分。

财产税的解释很快。

• 不动产年税
• 第1步–评估基础=标准价值（税务局对你的财产的估价）。
• 第2步–房产税率：房产类型
• 第3步–财产税评估率：市政评估率

财产税改革引起的变化

1. 重估约3500万套房产
2. 联邦政府的统一评估
3. 财产税C作为一个新的类别

重估约3500万套房产

财产税自1998年引入以来，一直存在争议。这是因为根据BewG（估价法）的估价基础是1964年（旧联邦州）和1935年（新联邦州）的过时价值。

因此，2018年，联邦宪法法院裁定，必须对财产税进行根本性改革。它将在2024年12月31日前实施。出于这个原因，业主们现在都收到了来自税务局的信件，要求他们提交关于其房产重估的最新数据。

• 1964年（旧BL）和1935年（新BL）的旧值

在此阅读更多关于评估方法的信息。

• 资本化收益法
• 实际价值法

联邦政府的统一评估

• 计划中的。全国统一的评估方法
• 当前：联邦国家的不同估值方法

财产税C作为一个新的类别

财产税仍有2种类型，即财产税A和财产税B。财产税 “A “用于农业和林业用途的土地，或简称为农业。财产税 “B “用于其他已开发和可开发的财产，即一切有建筑用途的财产。

随着房产税的改革，还会有一个类别，即房产税C。

• 土地税 “A”–农业用途（农业和林业用途的土地）。
• 财产税 “B” – 建筑物用途（其他已开发和可开发的土地）

财产税 “C “将以前的财产税 “B “分成两部分。在财产税 “B “中，所有其他的、已开发的财产仍然存在。财产税 “C “将只适用于独立房产。换句话说，就是尚未建设但早已获得许可的土地。

财产税 “C “的目的是为了创造新的生活空间。因此，有可能被建设的空置土地可以得到自己的（甚至更高的）征收率。

• 财产税 “C” – 独立建筑地块

投机税的解释很简单

这个名字说明了一切，这项税收旨在限制房地产市场的投机行为。这就是为什么立法者说：如果你买了一套房产，你只能在X年后免税出售。X=年数，这取决于你是作为投资（租房）购买房产，还是自己住在里面（自住）。

你必须在报税时申报超过600欧元的利润（免税额，ESTG§23）。你在 “其他收入 “的附件中输入利润。

让我们再来看看弗里斯特的区别。

区别：租赁（资本投资）/自用

投机期的长短取决于你是否购买房产作为投资来出租，这一点是不同的。或者说，你是否购买房产供自己使用，即你自己住在里面。

投机期。

• 第三方使用 – 10年
• 自身利益 – 3年

投机税只适用于私人销售

该税种可以在《所得税法》（EStG）第22条其他收入的类型中找到，更准确地说，是在第22条第2款：”第23条意义上的私人销售交易收入；” – 所以这是一种只对私人销售征收的税。

法律。

• §23 私人销售交易–外部

如果你是商业销售，你的税率就不同了。因此，你也应该知道3个属性的规则。它规定，任何人在5年内卖出3处房产，都属于商业房地产交易。

例子：资本投资/个人使用的截止日期

再举两个投机税的实际例子。

投机税 资本投资

你在42岁时买了一套房产，出租后在50岁时卖掉，那么你就在8年内买入并卖出了这套房产。因此，投机税是应该的。

• <10年持有=投机税

投机税不适用–你也是在42岁时购买房产，在53岁时出售部分房产。因此，在购买和出售房产之间有超过10年的时间。因此，不需要缴纳投机税。

• 持有超过10年=无投机税

投机税 自身利益

在个人使用的情况下，时间段改为3年。其他一切都保持不变，包括投机税的数额。

投机税额

现在到了最重要的问题，销售的税收是多少？

投机税有多高？

投机税没有固定的税率。你的税务局会根据你各自的税收水平来计算该金额。

自己的所得税率为40%。

• 销售利润：20,000欧元
• 投机税（40%）：8,000欧元

回到房地产百科全书。

尽管失去了继承权，但仍有强制性的部分 – 你有这些权利

在许多家庭中，有一些冲突往往导致父母想要剥夺其子女的继承权。父母必须在他们的遗嘱中确定这一愿望。然而，更常见的是，希望只在配偶双方死亡之前剥夺子女的继承权。这在所谓的柏林意志下是可能的。因此，较长寿的配偶首先是唯一的继承人，只有在他或她死后，共同的子女才会继承。在此了解法律提供了哪些替代方案以及如何确定强制部分。

剥夺亲属的继承权–遗嘱、继承合同、柏林遗嘱

原则上，每个人都可以自由决定指定谁为继承人，取消谁的继承权。遗嘱人不需要在遗嘱中说明他为什么将某一亲属排除在继承之外。然而，排除在外并不意味着继承人什么都得不到，因为每个继承人都有对强制部分的要求。这一要求必须由继承人自己提出，因为这些强制性的部分要求并没有在继承证书上注明。如果遗嘱人指定某人为唯一继承人，这一方面意味着此人独自继承全部遗产，另一方面也意味着其他任何人都不应该继承实际有权继承的遗产。

已婚夫妇可以在继承合同或柏林遗嘱中共同剥夺近亲的继承权。在柏林遗嘱的经典形式中，配偶双方规定，寿命较长的一方将是唯一的继承人，只有在配偶双方都去世后，子女才能继承。这样，父母就剥夺了其子女的继承权，直到双方都去世。如果有人被剥夺了继承权，那么本来属于这个继承人的那部分遗产就归属于如果被剥夺继承权的人在继承时已经死亡的那个人，成为继承人。

享有的权利–只有近亲才能获得强制性的部分

尽管丧失了继承权，但近亲们仍有权获得部分资产。这一事实在法律上是基于死者对其近亲的照顾义务，即使在他死后。然而，这只适用于近亲，根据法律，近亲的定义如下。近亲包括婚生、非婚生和收养的子女、配偶（只要在继承时婚姻仍然有效）、已登记的同性伴侣以及死者的父母，只要没有子女。孙子女只有在被排除在遗产之外，且其父母已不在世的情况下才有权继承。死者的兄弟姐妹和祖父母无权获得强制性的部分，因此不被视为近亲。那些被剥夺继承权的人必须自己向其他继承人主张其对强制部分的权利。

被剥夺继承权？有权获得强制性的部分？- 视频

金额–这就是强制性部分的计算方法

强制份额是该人有权获得的法定遗产份额的一半。在精确计算中，必须考虑到所有的亲属，包括继承人和被剥夺继承权的人，以及放弃继承权的人。不被考虑的是那些在遗嘱人在世时已经放弃继承权的人。

举例来说，遗产的分配如下。有一位死者留下三个孩子作为继承人。孩子1在遗嘱人生前已经放弃了继承权。孩子2被遗嘱人剥夺了继承权，必须向孩子3索取他的强制份额，因为孩子3在遗嘱中被指定为唯一继承人。在正常的继承情况下，每个孩子将获得三分之一的遗产。由于孩子1在生前已经放弃了继承权，所以在计算时就不考虑了。因此，遗产在孩子2和孩子3之间平分。由于孩子2被剥夺了继承权，他只有权获得强制性的部分，即其实际遗产的一半。因此，孩子2继承了四分之一的遗产，孩子3作为唯一的继承人，继承了四分之三的遗产。

一旦明确计算出配额，就可以确定遗产的价值，以便找出个别配额应得的数额。市场价值对这第二次计算具有决定性意义。这是以继承人在出售中可以获得的金额为基础的。为了进行这种计算，通常需要由专家对房地产、公司或土地的价值进行评估。然而，为此发生的费用减少了对强制部分的索赔。因此，最好是在没有专家的情况下确定价值，并在他们之间商定一个强制性的部分，特别是在小地产的情况下。

计算遗产的强制部分 – 视频

撤回强制部分 – 遗嘱人有这些权利

在特殊情况下，父母有可能完全剥夺其子女的继承权，同时也剥夺他们的义务部分。这一愿望必须在遗嘱中明确规定并说明理由。BGB规定了完全取消继承权的一些理由。在《德国民法典》第2333条中，列出了以下可以完全剥夺继承权的人。

• 想夺取立遗嘱人或近亲的生命
• 因刑事犯罪被判处一年以上不得假释的监禁，或因此而被送入精神病院或康复机构
• 对死者或与死者关系密切的人犯了罪。这包括，例如，盗窃或身体伤害。
• 杀害遗嘱人或父母双方

一般来说，遗嘱人将强制部分的受益人的份额作为最低经济利益留给他或她，一定是不合理的。没有理由完全剥夺继承权，例如，孩子与父母断绝一切联系，不关心他们。然而，如果遗嘱中剥夺了一个孩子的继承权，而遗嘱人在死前原谅了这个孩子，那么遗嘱中的处置是无效的。

对强制性部分的索赔须遵守三年的时效期限。这从索赔发生的那一年的年底开始。通常情况下，这是在死亡后一年的1月1日。

阅读更多关于免税额和遗产税的信息!

围绕遗产的强制部分这一主题的最重要问题

遗嘱中的强制部分和剥夺继承权的话题是一个困难的话题，经常引起受影响者的疑问。为了确保你能充分了解情况，不在期限和形式上犯任何错误，卢金斯基专家回答了所有关于遗产必修部分的重要问题。

义务部分的百分比是多少？

被剥夺继承权的亲属的强制份额相当于他或她实际有权获得的遗产份额的一半。百分比必须视情况而定，因为这取决于有多少个共同继承人以及遗产有多大。

有3个孩子的必修部分是多少钱？

如果遗产在三个孩子之间平分，每个孩子将获得三分之一的遗产。如果三人中有一人被剥夺了继承权，因此要求获得强制性的部分，他或她将获得他或她本应享有的一半遗产。在这个例子中，六分之一的遗产。

强制部分能否超过时效？

强制部分在三年后就失去了时效。该期限从死亡年份后一年的1月1日开始。

一个人可以拒绝强制性的部分吗？

为了获得强制性的部分，这必须由继承人提出。如果他不这样做，三年后索赔就失去了时效。因此，对强制性部分有要求的继承人不必拒绝它，而只是不必要求它。

在失去继承权的情况下，强制性的部分是什么？

如果继承人在遗嘱中被遗嘱人剥夺了继承权，那么他或她仍然有权获得强制性的部分。这种强制性的份额相当于法定继承份额的一半。

强制部分可以在生前申请吗？

强制部分可以由遗嘱人在生前以赠与或和解的形式支付给被剥夺继承权的亲属。索赔是不可能的；只有与遗嘱人达成协议才可能有这种选择。

租房押金–数额、交接和扣减

租房押金是一笔不小的开支，特别是对租户来说，它代表了房东的安全。由于这通常涉及大笔资金，因此必须准确无误，避免纠纷。因此，为了保护房东和房客，有一些规则可以遵循。

提示1 公寓交接协议–入住时检查缺陷

入住前的第一步是在交接房屋时坚持签订交接协议。作为一项规则，反正有一个，因为它能确保双方的安全。它记录了房产的所有缺陷。移交财产时，要花足够的时间仔细查看。通过这种方式，你可以防止前任房客的任何缺陷落在你身上，并在以后减少你的押金。了解更多关于交接协议的信息!

提示2 个人账户 – 存款与资产分开

为了确保你的资金安全，房东在法律上有义务将房租押金与其他资产分开投资（BGH，2015年6月9日的决定，VIII ZR 324/14）。如果存款是以现金形式上交的，通常是投资于专门为此目的而设立的储蓄本。这里还需要注意的是，存入的金额只作为租赁协议的担保，房东不能用于其他方面。这可以防止房东的滥用，保护你和你的钱。为了安心，让房东向你提供一份账户文件的副本。在租赁期间，房东也不允许在没有进一步申诉的情况下动用你的押金，并将其用于其他方面（BGH，2014年5月7日的判决，VIII ZR 234/13）。

提示3 分期付款 – 分期支付押金

关于房租押金的一些法律事实，你可能还不知道。你没有义务立即将全部房租押金交给房东，即使房东要求你这样做。法律规定，你可以分三期按月支付押金。三次付款中的第一次必须在租约开始时支付。另外两笔分期付款应在未来两个月内与租金一起支付（《德国民法典》第551（2）条）。 更多：德国市场。此外，房东不允许要求他们支付高于三个月冷门租金的押金（《德国民法典》第551（1）条）。对许多人来说，这种方法比一次性筹集全部存款金额更容易。在支付押金后，无论是分期支付还是一次性支付，在任何情况下都要坚持要求提供账目报表，如提示2所解释。这样你就可以确定，房东不能将你的押金用于其他用途。

提示4 保证 – 存款不是来自储蓄簿

通常的习惯是，从储蓄账户中取出给房东的押金，或将其与你的储蓄资金分开。毕竟，钱并没有损失，只是在你的租赁期内无法获得。在很长一段时间里，这种方法是入住时支付押金的唯一方法。然而，近年来，为了防止入住时资金紧张，考虑房租押金担保也变得很普遍。为此，有一些金融投资，由于利率较高，对租户来说比储蓄账户的选择更有吸引力。这些包括，例如，在银行的活期存款或存款账户。然而，租金押金担保也是一个合适的选择。有了这样的担保，可以不用现金存入租金担保，作为回报，你要支付年费。虽然你需要征得房东的同意，但对房东来说没有任何不利之处，所以这不应该是一个问题。

提示5 扣除–寻找缺陷

扣除租金押金对任何租户来说都不是好事。但要注意，因为房东不允许在你搬走时从你的押金中扣除每一个小瑕疵的东西。因此，只有某些缺陷才构成保留存款的理由。一般来说，正常的使用痕迹不能从押金中扣除，因为这些都由租金来支付。这些包括，例如，墙上的一个小洞或地毯上的一个小擦伤。另一方面，由他们造成的缺陷可以从押金中扣除。这包括，例如，地毯上的香烟燃烧孔，或因使用不当而陷入这种状况的堵塞的排水管。在这种情况下，房东可以从你的房租押金中扣除专业维修费用，并将其用于此目的。

提示6 化妆品维修 – 扣除押金

另一个可能导致押金减少的原因是外观修理。然而，一些规则在此适用。房东可以责成租户进行的外观维修只是一些小事，比如租户搬走时刷一层新的墙漆。然而，这些义务不得不合理地使租户处于不利地位，也不得免除房东的维护工作。这些仍然是房东的责任。然而，只有在租约中明确提到的情况下，才允许这种外观维修的义务。如果不是这样，遵守这些规定不能导致扣减押金!因此，在搬出时，要以租赁协议为导向，遵守规定的外观修理，以避免减少押金。

提示7 还款–搬出时的交接协议

租约结束后，你应该在 “约定 “的条件下移交出租的房产。如果租赁协议中约定了外观维修，你应该进行维修。如果在租赁期间发生的任何损坏可以归咎于你，你应该修复它。最好是在收到房子的情况下交出房子，以免影响到整个租房押金的偿还。

迁出时不要忘记交接协议，这样房东就不能要求你对事后的损失负责。双方都应签署并收到协议书的副本，从而记录出租物业的状况。在协议和移交发生后，所有现有的或不存在的缺陷都已记录在案，没有什么能阻止你支付押金，如果你做得正确，押金应该全额记入你的账户。

提示8 担保结束–偿还租金押金

租房押金的偿还问题也经常出现争议。房东有所谓的检查和考虑期的权利，他可以主张这个权利。这意味着他可以保留租房押金，在退还押金前检查租房的缺陷和故障。这段时间可能会持续6个月，这可能会给租户带来问题。但是，如果双方在交接时同意没有缺陷或未偿还的债务，则必须迅速退还押金。根据案例法，这预计需要几天时间。在这种情况下，租户会收到全部押金和利息。然而，房东在这里也有另一项权利。即使在租约结束后，他也可以保留一小部分租金押金，用于未付的服务费账户。