在没有房地产经纪人的情况下出售公寓：关于过程、费用和合作的清单和提示。

出售房屋无需中介 — 自行出售自有房产的人可以节省数千至一万欧元的中介佣金。以售价40万欧元为例，可节省7,140欧元（一半比例）或14,280欧元（全额，旧规定）。但：私人出售也意味着需对评估、市场营销、信用审查、合同制定和税务问题承担全部责任。在本指南中，您将了解到整个流程、费用、所需文件和常见陷阱 — 包括具体数字、专业检查清单和FAQ。您还可以在主指南出售房屋以及关于中介费用的文章中找到更多基础知识。

无需中介出售房屋：优缺点

房产的私人出售在法律上是完全可行的——问题在于是否适合您的个人情况。对于位于中等位置的标准公寓，这种方式可能非常有利可图。而对于价值超过一百万欧元的高端房产，经验丰富的中介通常会建议避免私人出售——在这种情况下，保密性、国际网络和合格买家的沟通是关键因素。

私人出售的优势

最重要的优势无疑是节省中介费用。自2020年12月住房销售实施“买方委托”原则以来，中介费用通常需要由买卖双方平分。作为卖方委托中介时，通常需支付3.57%的费用，包括增值税。

节省中介费用 —— 通常为3.57%含税（地区性每方最高可达3.57%）
完全的控制权 对价格、买家选择和谈判
直接与买家联系 而非电话留言
个人内部信息 关于公寓的信息显得更加真实
灵活的看房时间安排

缺点和风险

私人出售需要时间、市场知识和法律基本理解。定价过高会导致数月的空置期，定价过低则会造成明显的财务损失。此外，根据《德国民法典》第444条，隐瞒缺陷会带来责任风险——专业的中介在这里可以起到过滤作用。

耗时较高（每个出售平均需要60–120小时）
没有专业估价——存在定价错误的风险
缺乏买家网络，营销时间更长
需要自行审核潜在买家的信用状况
存在缺陷和描述错误的责任风险
没有中立中介时的议价压力

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中介 vs. 私人出售：直接对比

Kriterium	与中介合作	无中介（私人）
卖方佣金费用	约 3,57 % 含增值税	0 欧元
时间投入销售人员	约 10–20 小时	约 60–120 小时
Vermarktungsdauer Ø	2–4 个月	4–8 个月
估价	专业，贴近市场	自行研究或评估师
买家信用审查	标准	自行负责
瑕疵的法律责任风险	降低	高
适用于	高端 & 复杂物业	标准公寓，市场熟悉的地段

流程：从估价到钥匙交付

不通过中介出售房产的人，基本上会经历与专业人士相同的步骤 —— 只是需要自己独立完成。顺序决定成功或沮丧。

专业评估房产
完整准备文件
制作展示资料和销售广告
安排看房
审查买家的信用状况
协商购买价格
公证处预约及购买合同
交接及产权变更

步骤 1：请对房屋进行评估

一个现实的估价是最重要的调节因素。有三种方式可供选择：在线估价（免费，精确度约为±15%）、由中介进行实地估价（通常免费，更精确）或由认证机构出具的评估报告（500–2,000 欧元，具有法律效力）。此外，您还应自行研究您所在地区类似房源的报价。更多信息请参阅指南房屋评估。

步骤 2：创建销售广告和房源说明书

一份专业的房源说明书就是您的数字名片。研究表明：至少包含 15 张高质量照片的广告，点击率是包含少于 5 张照片广告的三倍。请使用自然光（上午或傍晚），移除个人物品，从房间角落进行拍摄。

至少15张照片：每个房间、外立面、电梯、地下室、停车位
有吸引力的标题：例如：“明亮的3房顶层公寓，南向阳台，安静地段，可立即入住”
必填信息：建筑面积、房间数、建成年份、能源证书数据（否则可能被处以最高15,000欧元的罚款）
平台：ImmoScout24（高级推广），Immowelt，eBay Kleinanzeigen（免费，但覆盖面较广）
平面图：不是可选项——带有平面图的广告转化效果更佳

步骤3：安排看房

专业建议：在一定时间段内安排三到五个潜在买家同时看房，可以微妙地制造竞争压力并节省时间。而对于高级房源，单独看房则是必须的——保密性很重要。更多内容请参阅指南看房预约。

看房前通风，并保持中性气味（不要使用香水喷雾）
所有灯光打开，卷帘门升起——光线有助于销售
顺序：先安排空间较大的房间（通常是客厅），最后安排较小的空间
移除个人物品（照片、宗教物品、政治物品）
在第一次见面时出示能源证明（强制要求）
如实回答问题 —— 对缺陷保持沉默可能带来责任风险

步骤 4：审查买家的信用状况

许多私人交易在这里失败 —— 而这正是中介赚取佣金的地方。在签署合同之前，务必强制要求银行提供融资确认（而不是仅仅“顾问的书面说明”）。对于自筹资金买家：提供银行对账单或税务顾问的确认。千万不要接受现金形式的预订费用 —— 并且对那些在未看房的情况下就提出完整报价的买家要格外小心（这是典型的诈骗模式）。

步骤 5：协商购买价格

通常议价空间为报价的5–10 % — 请计入这一缓冲。不要立即回应第一次还价，等待24–48小时。如果有多个买家，可以设定一个报价截止期限（“我们接受到周日为止的报价”）— 在大城市地段尤其有效。

步骤6：购买合同与公证时间

在德国，购买合同必须由公证人公证（《德国民法典》第311b条）。通常由买家选择公证人（公证费用由买家承担）。在公证日期至少提前14天收到合同草案 — 这一期限是法律规定的（消费者保护法）。请仔细阅读或请律师审查（300–600欧元是值得的投资）。更多信息请参阅指南起草购买合同和公证时间。

步骤7：交接与产权变更

付款到账后（通常在产权证明后4–8周）进行钥匙交接。一份完整的交接记录，包括电表读数、每个房间的照片和钥匙数量，可以避免以后的纠纷。只有在完成这些步骤后，产权才会最终转移（登记在地籍簿上）。

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私人出售的费用明细

即使不通过中介，也会产生附加费用。虽然大部分费用由买家承担，但有些费用肯定由卖家承担。以下是以一套价值350,000欧元的房产为例的典型费用项目。

卖家的费用

项目	示例 350,000 € 房产
能源证书（消耗/需求证书）	50–500 €
地籍簿摘录	10–20 €
最新地形图	15–60 €
居住面积计算（如需）	200–500 €
广告刊登（高级）	50–250 € / 月
专业摄影 / 平面图	200–500 €
律师合同审查（可选）	300–600 €
提前还款补偿（如有剩余贷款）	可变，剩余债务的 1–10 %
不包括提前还款的总费用	约 800–2,500 €

买方费用（仅供参考）

土地转让税：各联邦州 3.5–6.5 %
公证人及地籍簿费用：约房价的 1.5–2 %
中介佣金（如委托）：各付 3.57 % 含增值税

投机税 — 被遗忘的项目

注意税务陷阱：如果您在购房后十年内再次出售该房产且未自住（至少在出售当年及前两个完整的日历年中未自住），则出售所得利润需缴纳投机税——按您的个人所得税率（最高达45％）征税。示例：42％税率下50,000欧元利润需缴纳21,000欧元税款。出售前务必核实或咨询税务顾问。您可通过净收入计算器大致计算您的净利润。